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Analizza il tuo annuncioVia Pignolo
Bergamo · rivendita semplice · 135 m²
Sintesi
Via Pignolo, Centro, Bergamo
Prestigioso appartamento di 135 mq al piano nobile di palazzo storico in Via Pignolo, cuore di Bergamo bassa, a due passi da Città Alta. Soffitti alti con affreschi, pavimenti in parquet e seminato veneziano. DA RISTRUTTURARE integralmente. Ottima possibilità di frazionamento in due unità indipendenti (bilocale + trilocale), soggetto a verifica tecnica e parere Soprintendenza (immobile di interesse storico). Ingresso, salone doppio, cucina, quattro camere, due bagni, ripostigli. Due balconi sul cortile interno.
Sintesi operazione
Operazione di ristrutturazione e rivendita a Bergamo: acquisto a 334.800 €, investimento totale 520.637 €, ricavi attesi 553.500 €, utile netto 24.319 € (ROI 4.7%).
- •Aumentare il valore con la ristrutturazione e rivendere a prezzo di mercato
- •Generare una plusvalenza in tempi brevi (13-16 mesi)
- •Operazione interamente a capitale proprio (senza leva bancaria)
Il tuo profilo investitore
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Completa il profiloTrattativa consigliata
Il prezzo d’acquisto massimo per centrare il ROI netto target. Sopra questa cifra l’operazione scende sotto l’obiettivo.
Serve trattare. Il prezzo d’acquisto stimato (334.800 €) è sopra la soglia di 226.200 €: punta a chiudere almeno 32,4% più in basso per centrare il 25%.
Mercato & valore
ARV usato nel business plan
Triangolazione tra OMI (background) + AI Market live + override utente
Fonti AI Market (15)
- 1.Quotazioni immobiliari nel comune di Bergamo - Immobiliare.it
- 2.prezzi +0,5% nel primo semestre 2025 | MonitorImmobiliare
- 3.Quotazione appartamenti a Bergamo | Mercato-Immobiliare.info
- 4.Mercato immobiliare a Bergamo - RealAdvisor
- 5.Mercato immobiliare in Provincia di Bergamo - RealAdvisor
- 6.Appartamenti in vendita a Centro Città, Bergamo
- 7.Quotazioni immobiliari nella provincia di Bergamo - Immobiliare.it
- 8.Prezzi case Centro, Borgo Palazzo, Sant Anna, Pignolo - Wikicasa
- 9.In edicola la 31a edizione del Listino degli Immobili
- 10.Evoluzione del prezzo delle case in vendita, Bergamo provincia
- 11.Appartamenti da ristrutturare in vendita a Bergamo - Casa.it
- 12.Appartamenti ristrutturati in vendita a Bergamo | Case su PCase.it
- 13.Quotazioni Stime Valutazioni Immobiliari Mq Bergamo
- 14.Appartamenti in vendita in provincia di Bergamo
- 15.Appartamenti in vendita in zona Centro, Bergamo - Immobiliare.it
Contro chi rivenderai
Cerco i ristrutturati in vendita ora nella zona…
Dinamiche di mercato di zona
Le fonti disponibili indicano un Centro più caro della media cittadina/provinciale e valori di listino elevati per l’area centrale di pregio, ma non forniscono un numero affidabile di comparabili attivi né tempi medi di vendita.
Lavori & scenari
Stima ristrutturazione (da affinare)
Ipotesi · aggiungi foto- •Scope ipotizzato dallo stato dichiarato ("da_ristrutturare"), anno 1890 — nessuna foto analizzata.
- •Aggiungi le foto dell'annuncio per una stima del costo calibrata sulle immagini.
Questo €/m² è usato nel business plan. Puoi affinarlo con lo slider del simulatore.
Costi di ristrutturazione — dettaglio
Ripartizione indicativa di opere (hard cost) e costi tecnici (soft cost) · intervento integrale. Stime da affinare con i preventivi reali.
AILettura dell’operazione
L’operazione in Via Pignolo, pur partendo da un prezzo scontato a 334.800 euro, raggiunge un investimento totale di 520.637 euro per un utile netto atteso di soli 24.319 euro (ROI 4,7%). Il margine è talmente esiguo che in uno scenario prudente (−10% sui ricavi) si va subito in perdita (−22.487 euro), e a −15% si bruciano oltre 50.000 euro. La stima di vendita a 4.100 €/m² è ottimistica: il range di mercato parte da 3.500 €/m² e le medie comunali e di centro sono molto più basse; ogni calo di 100 €/m² erode drasticamente l’utile. A questo si somma il vincolo della Soprintendenza, che allunga le tempistiche e apre la porta a extra-costi non quantificabili su un edificio del 1890 privo di ascensore. La fiscalità al 26% è già scontata, ma i 13-16 mesi di immobilizzo non giustificano un ritorno così fragile. È un’operazione a leva zero. Conclusione: Al prezzo di acquisto previsto l’operazione va respinta. Per diventare sostenibile occorre uno sconto molto più profondo in trattativa, che porti il costo d’ingresso ben al di sotto dei 300.000 euro, costruendo così un cuscinetto reale contro il cantiere e le incertezze del mercato.
ScenariTenuta del deal sotto stress di prezzo
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Muovi le leve per stress-testare il deal. Il ricalcolo è istantaneo e non modifica l’analisi salvata.
Rischi & tempi
Rischi operativi
Immobile vincolato (Soprintendenza/beni culturali): interventi soggetti ad autorizzazione, tempi e costi maggiori.
Ristrutturazione integrale (impianti, demolizioni, finiture): alto rischio di varianti ed extra-costi. Mantieni l'imprevisti ≥10%.
A −15% sul prezzo di vendita l'operazione va in perdita: margine fragile, poco cuscinetto.
Margine netto sui ricavi del 4,4%: poco spazio per imprevisti, tratta sul prezzo d'acquisto.
Il ricavo dipende dai tempi di vendita: in un mercato lento il capitale resta immobilizzato più a lungo, erodendo il rendimento.
Tempistiche operative
13–16 mesi totaliStrategia & socio
Strategia commerciale
Moderno, pronto da abitare, efficiente negli spazi e ad alto valore percepito — finiture sopra la media di zona.
553.500 €
Vendita diretta senza mediazione in uscita (azzera i costi di intermediazione e alza il margine netto), supportata da foto professionali e home staging.
famiglie e utilizzatori finali in cerca di immobile pronto da abitare
3–6 mesi dalla messa sul mercato (zona Centro).
Struttura del capitale e socio
Se porti un socio investitore, tre formule tipiche (esempi indicativi, da concordare) sui numeri reali del deal — utile netto 24.319 €.
Business plan
Segnali estratti dall’annuncio
Business plan dettagliato
Acquisizione
Costi operativi
Ricavi attesi
Conto economico
Immobile estratto
- Prezzo
- 360.000 €
- Superficie
- 135 m²
- Locali
- 5
- Piano
- 2° senza asc.
- Anno
- 1890
- Classe energ.
- G
- Stato
- da ristrutturare
- Indirizzo
- Via Pignolo
- Quartiere
- Centro
Verdetto
Valutazione finale
Conclusione strategica
Questa non è una semplice ristrutturazione: è un’operazione di creazione di valore tramite ristrutturazione e riposizionamento dell'immobile sul mercato. L'assenza di leva bancaria riduce sensibilmente il rischio finanziario dell'operazione. Il successo dipenderà dalla qualità dell’intervento, dal valore percepito del prodotto finito e dalla capacità di sostenere i prezzi di vendita previsti.
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