Mercato immobiliare a Trieste.
A Trieste (Friuli-Venezia Giulia) un’abitazione in stato normale costa in media 1889 € al m², da 1200 € a 3100 € nelle 11 zone OMI residenziali. Affitti a €7,1/m²/mese, rendimento lordo 4,5%.
Prezzi nelle zone OMI di Trieste
| Zona | Fascia | Acquisto €/m² | Affitto €/m²/mese | Rend. lordo |
|---|---|---|---|---|
| B1CENTRO URBANO | Centrale | 1450 €–1750 € | 6,5 | 4,9% |
| B2CENTRO STORICO | Centrale | 2250 €–3100 € | 9,7 | 4,4% |
| C1SAN VITO | Semicentrale | 1800 €–2500 € | 8,4 | 4,7% |
| C2SAN GIACOMO - CHIARBOLA - SERVOLA - MONTE SAN PANTALEONE | Semicentrale | 1200 €–1600 € | 4,7 | 4,0% |
| C3COLOGNA - ROIANO - PARTE GRETTA | Semicentrale | 1350 €–1700 € | 6,3 | 5,0% |
| C4CHIADINO - GUARDIELLA - SAN GIOVANNI - ROZZOL | Semicentrale | 1400 €–1800 € | 6,5 | 4,9% |
| C5SCORCOLA | Semicentrale | 1850 €–2750 € | 7,8 | 4,1% |
| D1PERIFERIA SUD - S.M.M. SUPERIORE - S.M.M. INFERIORE - ZONA INDUSTRIALE - ALTURA - SAN SERGIO | Periferica | 1400 €–1700 € | 5,1 | 3,9% |
| D2OPICINA | Periferica | 1450 €–1900 € | 6,1 | 4,4% |
| D3PARTE GRETTA - BARCOLA - COSTIERA | Periferica | 2000 €–2900 € | 9,5 | 4,7% |
| R1REGIONE AGRARIA 19 - I BORGHI DELL'ALTIPIANO | Extraurbana | 1650 €–2050 € | 7,3 | 4,7% |
Come leggere il mercato di Trieste
Trieste è un mercato storicamente accessibile che si sta scaldando in fretta: la mediana richiesta è salita a 2.706 €/m² con appartamenti a +8,4% in dodici mesi (RealAdvisor, luglio 2026), e a novembre 2025 il richiesto medio segnava 2.558 €/m², +9,32% su base annua (Immobiliare.it). È la piazza più veloce d'Italia: il 19% delle case si vende in meno di sette giorni, contro il 6% della media nazionale (idealista, primo trimestre 2025, via Requadro). Il transato OMI resta però prudente, media comunale 1.889 €/m² e gran parte delle zone tra 1.400 e 2.450 €/m²: quel divario tra richiesto e OMI è lo spazio di trattativa reale.
Il flip vive sul salto verso il nuovo, che sui portali viaggia intorno ai 3.558 €/m² con progetti di pregio oltre il milione (Immobiliare.it, nuove costruzioni). Il ristrutturato bene, rivenduto verso i 2.700-3.400 €/m² richiesti in centro, trova poca concorrenza e una domanda anche extra-regione a caccia di palazzi d'epoca con vista mare. Il margine sta nelle sacche ancora da rifare: Città Vecchia e Cavana sono già ripartite, ma restano condomini anni '60-'70 in semicentro (San Giovanni, Chiadino, Cologna, ingressi OMI 1.350-1.800 €/m²) e nel sud popolare (San Giacomo, Chiarbola, Servola, OMI 1.200-1.600). La via giusta fa il margine.
Sui valori OMI i rendimenti lordi migliori non stanno in periferia ma nel semicentro consolidato: Centro urbano, Cologna-Roiano e San Giovanni-Chiadino al 4,9%, Barcola-Costiera al 4,6%, mentre Centro storico e Scorcola scendono a 4,1-4,3% sul canone lungo e il sud popolare resta al 3,9-4,0% per canoni compressi. Domanda tripla: studenti UniTS e SISSA (camere 250-400 euro, offerta scarsa e affitti +10%, Il Piccolo, agosto 2025), lavoratori e turismo. Affitti brevi in crescita ma di taglia media: 242 annunci, occupazione 43,1% con picco 59,3% ad agosto (AirROI, nov 2024-ott 2025); CIN obbligatorio dal 2025, rischio regolatorio in salita.
- Prezzi richiesti in forte salita: mediana comunale a 2.706 €/m², appartamenti +8,4% in dodici mesi e +11,9% in quattro anni (RealAdvisor, luglio 2026); a novembre 2025 il richiesto medio era 2.558 €/m², +9,32% su base annua (Immobiliare.it).
- Trieste è la piazza più rapida d'Italia: il 19% delle abitazioni si vende in meno di sette giorni contro il 6% della media nazionale, prima tra tutti i capoluoghi (idealista, primo trimestre 2025, via Requadro).
- Divario per zona molto ampio: dai 4.895 €/m² richiesti su Costiera-Grignano-Santa Croce ai 1.845 €/m² di Valmaura-Borgo San Sergio-Altura (Immobiliare.it, novembre 2025).
- Affitti brevi di taglia media: 242 annunci attivi, occupazione media 43,1% con picco al 59,3% ad agosto e circa il 90% con CIN registrato (AirROI, dati novembre 2024-ottobre 2025); CIN obbligatorio dal 2025.
- Porto Vecchio in rigenerazione: 66 ettari e 35 edifici storici, oltre 100 milioni già impegnati e stima di 600 milioni privati più 330 pubblici su dieci anni; il Parco Lineare è in cantiere da aprile 2025 con fine prevista a dicembre 2026 (Il Sole 24 Ore; Comune di Trieste).
- Cabinovia metropolitana Trieste-Porto Vecchio-Carso (circa 62 milioni, 48,8 dal Ministero): a giugno 2026 il TAR del Lazio ha respinto il ricorso del comitato No Ovovia, confermando i fondi (TRIESTE.news).
Analisi editoriale FlipFlop su dati OMI e fonti pubbliche: RealAdvisor — mediana, variazione a 12 mesi e a 4 anni nel comune di Trieste (luglio 2026) · Mercato-Immobiliare.info — quotazioni e affitti per quartiere a Trieste (luglio 2026) · Immobiliare.it — prezzi richiesti e variazione annua a Trieste · Requadro — idealista: Trieste prima in Italia per velocità delle compravendite (Q1 2025) · AirROI — dati affitti brevi/Airbnb a Trieste, occupazione e stagionalità (nov 2024-ott 2025) · Il Piccolo — studenti fuori sede: pochi alloggi e affitti più cari del 10% (agosto 2025) · Immobiliare.it — nuove costruzioni a Trieste, prezzi del nuovo · Il Sole 24 Ore — Porto Vecchio: oltre 100 milioni per recuperare il porto settecentesco · TRIESTE.news — cabinovia/Ovovia: il TAR respinge il ricorso del comitato No Ovovia (giugno 2026). Non costituisce consulenza finanziaria o di investimento.
Dove investire a Trieste, quartiere per quartiere
Centro e Borgo Teresiano
B1 · B2Il cuore asburgico tra Piazza Unità, il Canal Grande e la scacchiera del Borgo Teresiano: palazzi ottocenteschi, uffici, assicurazioni e la maggiore liquidità cittadina. Qui si concentra anche la domanda studentesca di Via Giulia e dintorni.
OMI 1.450-1.750 €/m² nel centro urbano e 2.250-3.100 nel centro storico, affitti 6,5-9,6 €/m²/mese; sui portali il Borgo Teresiano tocca 3.400 €/m² e la Città Nuova 2.950 (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026). Vendite rapidissime.
Per chi investeFlip su tagli signorili datati con rivendita liquida e premio prezzo per il ristrutturato; buy-to-rent solido su studenti e lavoratori ma yield OMI sul lungo attorno a 4,3-4,9%. Short-rent forte, con rischio CIN e imposta di soggiorno.
Città Vecchia e colle San Giusto
B2Il nucleo medievale che sale al Castello e alla Cattedrale di San Giusto, con il rione Cavana un tempo degradato e oggi tra i più richiesti dopo decenni di recupero. Domanda anche da fuori regione ed estero per il contesto d'epoca.
Dentro il centro storico OMI 2.250-3.100 €/m²; sul richiesto la Città Vecchia è in cima a Trieste con 3.550 €/m² e affitti attorno a 15 €/m²/mese (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026). Prodotto d'epoca, alcune sacche ancora da rifare.
Per chi investeFlip di pregio sugli stabili non ancora ristrutturati, con uscita verso compratori di vista-mare e vocazione short-rent; margini alti ma cantieri vincolati e costosi. Contano la vista e il piano, non solo i metri quadri.
Barcola, Miramare e la Costiera
D3Il fronte mare nord verso Miramare: Barcola con i suoi bagni, la Costiera e le ville di Grignano-Santa Croce. Vocazione balneare e turistica, prodotto ambito e stagionalità marcata.
OMI 2.000-2.900 €/m² con affitto 9,4 €/m²/mese (yield 4,6%); sui portali Barcola sfiora 3.050 €/m² e la fascia Costiera-Grignano-Santa Croce è la più cara della città a 4.895 €/m² richiesti (Immobiliare.it, novembre 2025).
Per chi investeBuy-to-rent e short-rent sul mare con occupazione estiva forte; flip su appartamenti vista-mare datati redditizio ma su ingressi alti. Rischio stagionalità e ticket d'acquisto elevati: qui si compra qualità, non sconto.
San Vito, Scorcola e Cologna-Roiano
C1 · C5 · C3La cintura residenziale collinare a ridosso del centro: San Vito elegante e vista mare, Scorcola borghese, Cologna e Roiano più popolari verso l'altopiano. San Vito è il fiore all'occhiello della domanda alto-spendente.
OMI 1.800-2.500 a San Vito, 1.850-2.750 a Scorcola, 1.350-1.700 tra Cologna e Roiano; sui portali San Vito 3.300 €/m², Scorcola 3.100, Cologna e Roiano 2.750 (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026).
Per chi investeDoppio gioco: flip di fascia alta a San Vito e Scorcola con uscita liquida, e buy-to-rent a rendimento più alto su Cologna-Roiano (yield OMI 4,9%) con ingressi contenuti. La collina bassa è il miglior compromesso rischio/rendimento.
San Giovanni, Chiadino e Rozzol
C4Le vallette residenziali di ceto medio a est-sud del centro: San Giovanni con il parco dell'ex OPP, Guardiella, Chiadino e Rozzol, edilizia del dopoguerra e servizi di quartiere. Zona di prime case tranquilla e ben servita.
OMI 1.400-1.800 €/m² con affitto 6,5 €/m²/mese e yield 4,9%, tra i migliori della città; sul richiesto Rozzol si aggira sui 2.650 €/m² (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026). Molto prodotto anni '50-'70 da ammodernare.
Per chi investeTerritorio da buy-to-rent con lordi OMI vicino al 5% e vacancy bassa; flip leggero su trilocali da rinfrescare per prime case sotto la soglia del nuovo. Ingressi accessibili, domanda finale locale solida.
San Giacomo, Chiarbola e Servola
C2 · D1Il sud operaio e portuale, storicamente popolare: San Giacomo vivace e multietnico, Chiarbola, Servola segnata dall'ex Ferriera ormai chiusa, fino a Valmaura e Borgo San Sergio. Prezzi d'ingresso minimi e riposizionamento in corso.
I valori più bassi: OMI 1.200-1.600 €/m² (San Giacomo-Chiarbola-Servola, yield 4,0%) e 1.400-1.700 nel sud industriale (yield 3,9%); sui portali San Giacomo 2.550 €/m² e Valmaura 2.100, tra i più economici della città (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026).
Per chi investeValue-add: ingressi bassi e domanda in risalita per lo spillover dal centro caro, ma canoni compressi tengono lo yield OMI sotto il 4%. Flip su prodotto popolare da rivendere a prime case; buy-to-rent solo con acquisti molto sotto quotazione.
Altipiano carsico — Opicina e i borghi
D2 · R1L'altopiano sopra la città: Opicina servita da tram e ferrovia, e i borghi carsici (Banne, Trebiciano, Basovizza) con case indipendenti e verde. Aria di collina, comunità coesa e ticket per la villa più bassi che sul mare.
OMI 1.450-1.900 €/m² a Opicina (yield 4,4%) e 1.650-2.050 nei borghi (yield 4,7%); sul richiesto Opicina si aggira sui 2.550 €/m² (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026). Prevalgono case e porzioni indipendenti.
Per chi investeZona da cassettista e da villa: flip su indipendenti da ristrutturare con domanda familiare stabile e rendite discrete sul lungo. La cabinovia Trieste-Porto Vecchio-Carso, se realizzata, avvicinerebbe l'altopiano al centro.
Quotazioni per tipologia di immobile
| Tipologia | Zone | €/m² min–max | €/m² medio | Affitto €/m²/mese |
|---|---|---|---|---|
| Abitazioni civili | 11 | 1600 €–3100 € | 2070 € | 7,7 |
| Abitazioni di tipo economico | 11 | 1200 €–2450 € | 1645 € | 6,3 |
| Ville e Villini | 5 | 1600 €–2950 € | 2070 € | 8,8 |
| Negozi | 10 | 520 €–2000 € | 929 € | 4,5 |
| Uffici | 4 | 800 €–2400 € | 1344 € | 5,7 |
| Box | 11 | 920 €–4600 € | 2087 € | 11,5 |
| Autorimesse | 10 | 850 €–2500 € | 1353 € | 7,2 |
| Posti auto coperti | 6 | 520 €–1600 € | 966 € | 4,7 |
| Posti auto scoperti | 1 | 720 €–1050 € | 885 € | 5,0 |
| Capannoni industriali | 3 | 320 €–630 € | 472 € | 2,3 |
| Magazzini | 11 | 300 €–900 € | 520 € | 2,4 |
| Laboratori | 5 | 400 €–860 € | 633 € | 3,2 |
| Centri commerciali | 1 | 800 €–1450 € | 1125 € | 5,3 |
Valori in stato normale, aggregati su tutte le zone OMI del comune.
Dove guardare a Trieste
Per un’operazione di flip conta il delta tra prezzo di acquisto, costi di ristrutturazione e valore di rivendita nella stessa zona; per il buy-to-rent conta il rendimento netto dopo tasse, IMU e sfitto — non il lordo. FlipFlop calcola entrambi su un annuncio reale.
Da dove vengono questi numeri
I dati sono le quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) pubblicate dall’Agenzia delle Entrate, 2° semestre 2025, per le 11 zone OMI di Trieste. Per ogni zona usiamo la tipologia residenziale prevalente in stato conservativo normale; il prezzo medio è il punto centrale dell’intervallo min–max pubblicato.
Attenzione ai riferimenti di superficie: OMI usa in genere superficie lorda per la compravendita e netta per la locazione, quindi il rendimento su un immobile specifico può differire.
Le quotazioni OMI tendono a sottostimare i prezzi reali, specie nelle zone più liquide: sono una baseline, non una perizia. Nelle analisi FlipFlop la baseline OMI viene triangolata con i prezzi di mercato correnti e con esiti reali di zona.
Valori residenziali in stato conservativo normale. Il rendimento netto — dopo tasse, IMU, condominio e sfitto — si calcola col calcolatore gratuito.
Domande frequenti su Trieste
Quanto costa comprare casa a Trieste?
Secondo le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate (2° semestre 2025), a Trieste un'abitazione in stato normale costa in media 1889 € al m², con un intervallo che va da 1200 € a 3100 € al m² a seconda della zona (11 zone OMI residenziali).
Quanto si affitta al m² a Trieste?
Il canone medio di zona è di €7,1 al m² al mese: per un appartamento di 70 m² significa circa €497 al mese, prima di condominio e utenze.
Che rendimento rende un immobile in affitto a Trieste?
Il rendimento lordo stimato è 4,5% (canone annuo / prezzo di acquisto, su valori medi di zona). Il rendimento netto è più basso: pesano tasse (es. cedolare secca), IMU, condominio, manutenzione e sfitto. Puoi calcolarlo con il calcolatore gratuito di FlipFlop.
Qual è la zona più conveniente di Trieste?
La zona con i prezzi medi più bassi è C2 — SAN GIACOMO - CHIARBOLA - SERVOLA - MONTE SAN PANTALEONE (1400 €/m²); la più cara è B2 — CENTRO STORICO (2675 €/m²). Per chi compra per affittare, il rendimento lordo più alto è in zona C3 — COLOGNA - ROIANO - PARTE GRETTA (5,0%).
Le quotazioni OMI sono affidabili?
Le quotazioni OMI sono il riferimento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, ma sono intervalli semestrali per zona e tendono a sottostimare i prezzi reali di compravendita, specie nelle zone più richieste. Vanno lette come baseline: per valutare un immobile specifico serve confrontarle con i prezzi di mercato correnti — è quello che fa FlipFlop in ogni analisi.
Stime indicative a scopo informativo: non costituiscono consulenza finanziaria o di investimento. Prima di operare valida i numeri con professionisti qualificati.
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