Calcolo massima offerta.
A quanto comprare al massimo per non scendere sotto il tuo ROI target? Il calcolo inverso prezzo↔rendimento usato nelle analisi FlipFlop, in versione libera.
Il calcolo include automaticamente: agenzia 3,66%, imposta di registro 9% (investimento), notaio, costi tecnici, costi di detenzione (IMU, condominio, utenze) e la tassazione sulla plusvalenza del regime scelto — le stesse assunzioni del business plan FlipFlop.
Per un ROI netto ≥ 15,0% serve chiudere almeno al −34,3% dal prezzo richiesto.
- Rivendita attesa (ARV)
- 234.000 €
- Ristrutturazione
- 49.500 €
- Costi tecnici
- 4950 €
- Detenzione (11 mesi)
- 2539 €
- Notaio
- 3700 €
- Aliquota plusvalenza
- 26%
118.171 € è il tuo massimo teorico. Sull’annuncio vero?
FlipFlop stima l’ARV dai dati reali della zona, i lavori dalle foto, e ricalcola il max bid con verdetto e piano di trattativa.
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La trattativa non si vince a sensazione: si vince sapendo il tuo numero prima di entrare.
L’errore classico è partire dal prezzo richiesto e negoziare al ribasso “quanto sembra ragionevole”. Il metodo corretto è inverso: si parte dal valore di rivendita post-lavori, si sottraggono tutti i costi e l’utile minimo che pretendi, e quello che resta è il prezzo massimo pagabile. Sopra quella soglia non stai comprando un affare: stai regalando il tuo margine al venditore.
Se il max bid è molto sotto il prezzo richiesto, l’immobile è prezzato da prodotto finito — e il venditore lo scoprirà con il mercato. Non sai che ARV usare? Parti dai prezzi OMI della tua zona o fai analizzare l’annuncio a FlipFlop.
t = ROI netto target · H = costi di detenzione · I = investimento totale ammesso. È la stessa formula chiusa che FlipFlop usa nella sezione trattativa di ogni analisi.
Domande frequenti
Cos'è il max bid (massima offerta)?
È il prezzo di acquisto oltre il quale un'operazione immobiliare smette di raggiungere il rendimento obiettivo. Si calcola all'indietro: dal valore di rivendita post-lavori (ARV) si sottraggono ristrutturazione, imposte, costi accessori, costi di detenzione, tasse sulla plusvalenza e l'utile richiesto — quello che resta è il massimo pagabile per l'immobile.
Quanto conviene offrire in meno rispetto al prezzo richiesto?
Non esiste una percentuale fissa: dipende dai numeri dell'operazione, non dalla trattativa. In Italia lo sconto medio richiesto→chiuso è intorno al 7%, ma per un flip la soglia giusta è quella che preserva il tuo ROI target — spesso ben oltre il 10-15% su immobili da ristrutturare prezzati da mercato finito.
Cosa include il calcolo oltre al prezzo?
Agenzia lato acquirente (3,66%), imposta di registro (9% investimento, minimo €1.000), notaio, costi tecnici, costi di detenzione durante i lavori (IMU, condominio, utenze) e la tassazione sulla plusvalenza del regime fiscale scelto (26% privato entro 5 anni, IRES+IRAP per impresa, esente oltre 5 anni o prima casa).
Che ROI target usare per un flip?
Il 15% netto è una soglia prudente comune per operazioni di flip in Italia; molti operatori esperti richiedono il 20-25% su operazioni con più rischio (cantieri lunghi, zone meno liquide). Sotto il 10-12% il margine di sicurezza si assottiglia: basta uno scenario -10% sul prezzo di vendita per azzerare l'utile.
Stime indicative a scopo informativo: non costituiscono consulenza finanziaria o di investimento.
Il max bid vero si calcola sull'annuncio.
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