Tasse sull’acquisto casa.
Registro o IVA, ipotecaria e catastale, prezzo-valore sulla rendita, notaio e agenzia: il costo totale di acquisto prima di firmare la proposta.
Acquisto da privato: registro 9% (minimo €1.000) su valore catastale se indichi la rendita (prezzo-valore, rendita × 126), altrimenti sul prezzo; ipotecaria e catastale €50+€50. Da impresa con IVA: 10% sul prezzo + €200×3 di imposte fisse. Notaio stimato forfettariamente.
pari al 14,8% del prezzo — operazione totale 206.588 €.
- Registro (9%)
- 16.200 €
- Ipotecaria + catastale
- 100 €
- Notaio (stima)
- 3700 €
- Agenzia
- 6588 €
- Totale imposte
- 16.300 €
Il 14,8% del prezzo se ne va prima del rogito. E il resto del conto?
Nel business plan FlipFlop le imposte entrano da sole, insieme ad ARV di zona, lavori, detenzione, scenari di stress e verdetto.
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Il prezzo dell’immobile è solo l’inizio del conto.
Tra imposte, notaio e agenzia, comprare da investitore costa tipicamente un 10–15% in più del prezzo battuto. La leva più sottovalutata è il prezzo-valore: pagare il registro sul valore catastale invece che sul prezzo può dimezzare (o meglio) la voce più pesante — basta indicare la rendita catastale, che trovi in visura o spesso già nell’annuncio.
Attenzione al caso IVA: comprando da un’impresa su una vendita imponibile, il prezzo-valore sparisce e l’imposta si calcola sul prezzo pieno. Per un investitore la differenza tra i due regimi può valere decine di migliaia di euro sullo stesso immobile.
Il prezzo-valore vale solo per acquisti residenziali da privati con richiesta in atto. 2% e ×115,5 con agevolazioni prima casa; 9% e ×126 per seconda casa e investimento.
Domande frequenti
Quante tasse si pagano comprando casa da un privato?
Imposta di registro al 2% (prima casa) o 9% (seconda casa/investimento), con un minimo di €1.000, più imposte ipotecaria e catastale fisse di €50 ciascuna. Per gli immobili residenziali acquistati da persone fisiche la base imponibile può essere il valore catastale (prezzo-valore), quasi sempre molto più basso del prezzo.
Cos'è il prezzo-valore e quanto fa risparmiare?
È la regola (L. 266/2005) che permette di pagare il registro sul valore catastale — rendita rivalutata × 115,5 (prima casa) o × 126 (altri) — invece che sul prezzo. Su un immobile da €180.000 con rendita €500, la base scende a circa €63.000: il 9% si paga su quella, non sul prezzo. Vale solo per acquisti da privati a uso abitativo.
E se compro da un'impresa (nuova costruzione)?
Se la vendita è soggetta a IVA (costruttore entro 5 anni dalla fine lavori, o su opzione): IVA al 4% prima casa, 10% seconda casa, 22% immobili di lusso, calcolata sul prezzo pieno — niente prezzo-valore. In più registro, ipotecaria e catastale fisse da €200 ciascuna.
Un investitore può usare le agevolazioni prima casa?
No, per definizione: le agevolazioni valgono per l'abitazione principale, con vincoli di residenza e rivendita (decadono rivendendo entro 5 anni senza riacquisto). Chi compra per investimento paga il 9% di registro — un costo che va messo nel business plan fin da subito, ed è uno dei motivi per cui FlipFlop lo include automaticamente in ogni analisi.
Stime indicative sui casi standard: non coprono casistiche particolari (pertinenze, terreni, agevolazioni speciali) e non costituiscono consulenza fiscale. Valida con notaio e commercialista.
Le imposte sono una riga del business plan.
FlipFlop le calcola insieme a tutto il resto: ARV, lavori, detenzione, scenari di stress e verdetto sull'operazione.