Mercato immobiliare a Ravenna.
A Ravenna (Emilia-Romagna) un’abitazione in stato normale costa in media 2010 € al m², da 960 € a 4000 € nelle 21 zone OMI residenziali. Affitti a €7,7/m²/mese, rendimento lordo 4,6%.
Prezzi nelle zone OMI di Ravenna
| Zona | Fascia | Acquisto €/m² | Affitto €/m²/mese | Rend. lordo |
|---|---|---|---|---|
| B1B.GO S. ROCCO-S.BIAGIO-S. VITTORE, ZONA STADIO-OSPEDALE-TRIBUNALE-VIA VICOLI | Centrale | 2100 €–2350 € | 10,7 | 5,8% |
| B2CENTRO STORICO | Centrale | 1750 €–2050 € | 9,8 | 6,2% |
| C1CINTURA ALLA ZONA CENTRALE | Semicentrale | 2000 €–2500 € | 9,8 | 5,2% |
| D1PONTE NUOVO-CLASSE-MADONNA DELL'ALBERO | Periferica | 1850 €–2250 € | 8,4 | 4,9% |
| D2PORTO FUORI | Periferica | 1550 €–2250 € | 6,4 | 4,0% |
| D3BORGO MONTONE | Periferica | 1450 €–1850 € | 6,1 | 4,4% |
| D6PORTO - BASSETTE (PRODUTTIVO-INDUSTRIALE) | Periferica | 960 €–1250 € | 4,1 | 4,5% |
| D7FORNACE ZARATTINI (RESIDENZIALE-PRODUTTIVO) | Periferica | 1750 €–2300 € | 7,5 | 4,4% |
| E2CASALBORSETTI | Suburbana | 1700 €–2350 € | 6,8 | 4,0% |
| E5LIDO ADRIANO - LIDO DI DANTE | Suburbana | 1450 €–1750 € | 6,8 | 5,1% |
| E7PIANGIPANE | Suburbana | 1300 €–1800 € | 6,2 | 4,8% |
| E8MARINA DI RAVENNA | Suburbana | 2400 €–3300 € | 11,4 | 4,8% |
| E9PUNTA MARINA | Suburbana | 2300 €–2700 € | 10,0 | 4,8% |
| E10SANT'ALBERTO | Suburbana | 1100 €–1350 € | 4,5 | 4,4% |
| E11SAN PIETRO IN VICOLI | Suburbana | 1200 €–1750 € | 5,4 | 4,4% |
| E12MEZZANO-AMMONITE-GLORIE | Suburbana | 1250 €–1550 € | 5,1 | 4,4% |
| E13MARINA ROMEA | Suburbana | 2350 €–2850 € | 8,8 | 4,1% |
| E14PORTO CORSINI | Suburbana | 1700 €–2400 € | 7,2 | 4,2% |
| E15LIDO DI CLASSE | Suburbana | 2600 €–3500 € | 10,1 | 4,0% |
| E16LIDO DI SAVIO | Suburbana | 2850 €–4000 € | 11,5 | 4,0% |
| R1ZONA RURALE E FRAZIONI MINORI | Extraurbana | 1100 €–1600 € | 5,8 | 5,2% |
Come leggere il mercato di Ravenna
Ravenna è un mercato duale, città e riviera, in netta ripresa: nel primo semestre 2025 la città ha messo a segno 200 compravendite in più (+15,5%) e i comuni minori +13,4%, con proiezione di chiusura d'anno a +12,7% in città (rapporto FIMAA-Nomisma ripreso da Ravenna24ore, novembre 2025). I prezzi salgono ma restano contenuti: mediana comunale 1.847 €/m² e appartamenti a 2.062 €/m², +4,2% in dodici mesi e +12,1% in quattro anni (RealAdvisor, luglio 2026). Il centro chiede 2.218 €/m² (Immobiliare.it, luglio 2025) contro un transato OMI attorno a 1.900: quel gap richiesto-OMI è lo spazio di trattativa.
Il flip vive sul differenziale col nuovo. Ai lidi il nuovo tocca 3.000 €/m² a Lido di Classe e 2.700 a Porto Corsini e Lido Adriano (Osservatorio FIMAA-Confcommercio, ottobre 2025), molto sopra un usato OMI che a Lido Adriano parte da 1.450 €/m²: qui il ristrutturato ben posizionato ha poca concorrenza. In città il margine sta sui condomini anni 60-70 da rifare in centro (B2, OMI 1.750-2.050) e nel semicentro di San Rocco, rivenduti verso il richiesto. Il catalizzatore è la Darsena: l'operazione ex-CMC muove circa 70.000 m² con palazzi sul canale e completamento previsto entro il 2026 (RavennaeDintorni), e riprezza la cintura centrale.
Sui valori OMI i rendimenti lordi migliori sono in città, non ai lidi: centro storico 6,2%, San Rocco 5,8%, Lido Adriano 5,1%, mentre i lidi di pregio (Classe, Savio) restano al 4,0%, plusvalenza più che rendita. I canoni corrono: +5,8% in un anno contro +2,1% regionale, 11-12 €/m²/mese in centro e fino a 19,5 sui contratti transitori ai lidi (Ravenna Notizie, luglio 2026). Domanda tripla: studenti del campus UniBo, lavoratori di porto e industria, turismo dei mosaici, con oltre 300.000 arrivi nel 2025 (RavennaeDintorni). Sugli affitti brevi pesa la nuova L.R. Emilia-Romagna 10/2025 con destinazione d'uso 'locazione breve' e CIN obbligatorio: rischio regolatorio concentrato ai lidi.
- Compravendite in forte ripresa: primo semestre 2025 +15,5% in città (200 scambi in più) e +13,4% nei comuni minori, con proiezione di fine anno a +12,7% in città (rapporto FIMAA-Nomisma ripreso da Ravenna24ore, novembre 2025).
- Prezzi in salita ma contenuti: appartamenti a 2.062 €/m², +4,2% in 12 mesi e +12,1% in quattro anni, mediana comunale 1.847 €/m² (RealAdvisor, luglio 2026).
- Canoni +5,8% in un anno, quasi il triplo del +2,1% regionale, ma il Corriere Romagna segnala una casa su quattro sfitta a fronte di affitti record (luglio 2026).
- Turismo record: nel 2025 oltre 300.000 arrivi per la prima volta e monumenti statali a +9% (oltre 354.000 visitatori, Sant'Apollinare in Classe sopra 170.000) (RavennaeDintorni, maggio 2026).
- Darsena di città in rigenerazione: l'operazione ex-CMC muove circa 70.000 m² con palazzi sul canale, spazi commerciali e 550 posti auto interrati, fine lavori attesa entro il 2026 (RavennaeDintorni, marzo 2024).
- Affitti brevi: la L.R. Emilia-Romagna 10/2025 introduce la destinazione d'uso 'locazione breve' e la mappatura comunale, con CIN obbligatorio dal 2 gennaio (RavennaeDintorni, dicembre 2025).
Analisi editoriale FlipFlop su dati OMI e fonti pubbliche: Ravenna24ore — compravendite e prezzi 2025, dati FIMAA-Nomisma · RealAdvisor — andamento prezzi nel comune di Ravenna (luglio 2026) · Ravenna Notizie — canoni di locazione +5,8% e prezzi per zona (luglio 2026) · Corriere Romagna — canoni +5,8% e quota di case sfitte a Ravenna (luglio 2026) · Confcommercio Ravenna — Osservatorio FIMAA prezzi localita turistiche riviera (ottobre 2025) · RavennaeDintorni — rigenerazione Darsena, progetto ex-CMC · RavennaeDintorni — record turisti e siti UNESCO nel 2025 · RavennaeDintorni — nuova legge regionale sugli affitti brevi (dicembre 2025) · Investimenti Magazine — l'università di Bologna e il mercato immobiliare di Ravenna · Immobiliare.it — quotazioni e prezzi per zona nel comune di Ravenna. Non costituisce consulenza finanziaria o di investimento.
Dove investire a Ravenna, quartiere per quartiere
Centro storico bizantino
B2Il cuore UNESCO tra San Vitale, Galla Placidia e la Tomba di Dante: mosaici, ZTL, palazzi d'epoca e offerta contingentata. Turismo in record e domanda stabile di pied-à-terre, professionisti e studenti UniBo.
OMI 1.750-2.050 €/m² (media 1.900) con affitti 9,8 €/m²/mese e yield lordo 6,2%, il più alto della città; sui portali il centro chiede 2.218 €/m² (Immobiliare.it, luglio 2025) e RealAdvisor rileva 2.429 €/m² per l'area centrale (luglio 2026). Il gap col transato è margine di trattativa.
Per chi investeFlip su appartamenti signorili datati in ZTL: uscita liquida verso il richiesto e premio al ristrutturato con classe energetica alta. Buy-to-rent solido (6,2% su OMI) tra studenti e professionisti; short-rent redditizio ma dentro il nuovo regime 'locazione breve' della L.R. 10/2025.
Darsena e stazione
C1 · D2 · D6L'asse del canale Candiano dietro la stazione: ex aree industriali in rigenerazione, la grande operazione ex-CMC, Porto Fuori residenziale e il polo produttivo delle Bassette. Da quartiere dismesso a nuovo fronte urbano sull'acqua.
La cintura centrale (C1) quota OMI 2.000-2.500 €/m² (media 2.250, yield 5,2%), Porto Fuori (D2) 1.550-2.250 e il produttivo Bassette (D6) scende a 960-1.250 €/m², il minimo comunale. Mediana comune 1.847 €/m² (RealAdvisor, luglio 2026).
Per chi investeScommessa sulla rigenerazione: l'ex-CMC (circa 70.000 m², palazzi sul canale, fine lavori entro il 2026, RavennaeDintorni) riprezza la C1. Comprare usato da ristrutturare prima del completamento; buy-to-rent sui lavoratori del porto. Le Bassette valgono solo come reddito industriale, non residenziale.
Zona sud e San Rocco
B1 · D1Il semicentro dei servizi: Borgo San Rocco, San Biagio e San Vittore attorno a stadio, ospedale e tribunale, e a sud l'asse Ponte Nuovo-Madonna dell'Albero fino a Classe con la basilica di Sant'Apollinare. Domanda continua di residenza e personale sanitario.
OMI B1 2.100-2.350 €/m² (media 2.225) con affitti 10,7 €/m²/mese e yield 5,8%, tra i migliori della città; Ponte Nuovo-Classe (D1) 1.850-2.250, yield 4,9%. Prezzi in linea col +4,2% comunale (RealAdvisor, luglio 2026).
Per chi investeBuy-to-rent d'elezione: canoni alti e vacancy bassa vicino a ospedale e tribunale (5,8% su OMI). Flip su condomini anni 60-70 vicino ai servizi da rivendere a famiglie e sanitari; a Classe si aggiunge un profilo turistico legato ai monumenti UNESCO.
Borgo Montone e nord città
D3 · D7Le frazioni residenziali a nord e nordovest: Borgo Montone lungo il fiume e Fornace Zarattini sull'asse per Bologna, mix di case unifamiliari e capannoni. Tessuto tranquillo, prime case, pressione turistica quasi nulla.
OMI Borgo Montone (D3) 1.450-1.850 €/m² (media 1.650, yield 4,4%), Fornace Zarattini (D7) 1.750-2.300 (media 2.025, yield 4,4%). Ingressi tra i più bassi della cintura urbana, affitti 6-7,4 €/m²/mese.
Per chi investeTerritorio da flip d'ingresso: acquisti sotto quotazione (aste, eredità) su prodotto anni 70-80 da rivendere ristrutturato a famiglie locali. Buy-to-rent modesto (4,4% su OMI): meglio cassettista che affittuario puro, uscita più lenta del centro.
Lidi nord
E8 · E9 · E14 · E13 · E2La riviera a nord del porto: Marina di Ravenna e Punta Marina mondane, poi Porto Corsini, Marina Romea e Casalborsetti tra pineta e mare. Mercato stagionale di seconde case e affitti turistici, davanti al tratto di mare del progetto eolico offshore Agnes.
OMI Marina di Ravenna (E8) 2.400-3.300 €/m² (media 2.850, affitto 11,4, yield 4,8%), Punta Marina (E9) 2.300-2.700; Porto Corsini e Casalborsetti più economici (OMI da 1.700). Sui portali Marina-Punta Marina chiede 2.562 €/m², -2% annuo (Immobiliare.it, aprile 2026).
Per chi investeGioco duale: canone lungo debole (yield 4,0-4,8% su OMI) ma affitti brevi estivi e transitori fino a 19,5 €/m²/mese (Ravenna Notizie, luglio 2026). Flip su seconde case datate con vista o pineta, con margine dove il nuovo lidi arriva a 2.700 €/m² (FIMAA, ottobre 2025). Rischio regolatorio sulla locazione breve.
Lidi sud
E5 · E15 · E16A sud del porto: Lido Adriano e Lido di Dante popolari e ad alta densità, Lido di Classe e Lido di Savio più esclusivi verso Cervia. Due mercati opposti, dall'affitto di massa alla seconda casa di pregio.
OMI Lido Adriano-Lido di Dante (E5) 1.450-1.750 €/m² (media 1.600) con yield 5,1%, il migliore dei lidi; Lido di Classe (E15) 2.600-3.500 e Lido di Savio (E16) 2.850-4.000, i più cari del comune ma yield 4,0%. Nuovo a Lido di Classe 3.000 €/m² (FIMAA, ottobre 2025).
Per chi investeLido Adriano è l'angolo value: ingressi bassi, yield 5,1% e riqualificazione su prodotto anni 70 da mettere a reddito lungo più breve. Lido di Classe e Savio sono plusvalenza e stagionalità, non rendita: capitale che si conserva, cedola bassa e vacancy invernale.
Forese e frazioni
E10 · E11 · E12 · E7 · R1La campagna ravennate: Sant'Alberto e le valli a nord, poi Mezzano, Piangipane, San Pietro in Vicoli e le frazioni minori. Case coloniche, unifamiliari e prime case a prezzi bassi, lontane dal turismo.
OMI da 1.100-1.350 €/m² a Sant'Alberto (E10) e 1.300-1.800 a Piangipane (E7); zona rurale (R1) 1.100-1.600 con yield 5,2%. Sui portali Sant'Alberto-Savarna è il minimo comunale, 1.122 €/m² (Immobiliare.it, maggio 2026); affitti forese 5,6 €/m²/mese (Ravenna Notizie, luglio 2026).
Per chi investeIngressi minimi per flip su case da ristrutturare rivendute a famiglie del forese; buy-to-rent fiacco in valore ma yield 4,8-5,2% su OMI grazie ai prezzi bassi. Liquidità in uscita lenta: comprare solo molto sotto quotazione.
Quotazioni per tipologia di immobile
| Tipologia | Zone | €/m² min–max | €/m² medio | Affitto €/m²/mese |
|---|---|---|---|---|
| Abitazioni civili | 21 | 960 €–4000 € | 2034 € | 7,8 |
| Abitazioni di tipo economico | 21 | 800 €–2800 € | 1448 € | 5,4 |
| Ville e Villini | 20 | 1100 €–4100 € | 2066 € | 7,9 |
| Negozi | 19 | 900 €–2300 € | 1445 € | 6,3 |
| Uffici | 17 | 850 €–2800 € | 1494 € | 6,1 |
| Box | 21 | 480 €–2400 € | 1066 € | 4,1 |
| Posti auto coperti | 21 | 385 €–2000 € | 863 € | 3,3 |
| Posti auto scoperti | 21 | 290 €–1600 € | 661 € | 2,5 |
| Capannoni tipici | 9 | 275 €–720 € | 471 € | 1,8 |
Valori in stato normale, aggregati su tutte le zone OMI del comune.
Dove guardare a Ravenna
Per un’operazione di flip conta il delta tra prezzo di acquisto, costi di ristrutturazione e valore di rivendita nella stessa zona; per il buy-to-rent conta il rendimento netto dopo tasse, IMU e sfitto — non il lordo. FlipFlop calcola entrambi su un annuncio reale.
Da dove vengono questi numeri
I dati sono le quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) pubblicate dall’Agenzia delle Entrate, 2° semestre 2025, per le 21 zone OMI di Ravenna. Per ogni zona usiamo la tipologia residenziale prevalente in stato conservativo normale; il prezzo medio è il punto centrale dell’intervallo min–max pubblicato.
Attenzione ai riferimenti di superficie: OMI usa in genere superficie lorda per la compravendita e netta per la locazione, quindi il rendimento su un immobile specifico può differire.
Le quotazioni OMI tendono a sottostimare i prezzi reali, specie nelle zone più liquide: sono una baseline, non una perizia. Nelle analisi FlipFlop la baseline OMI viene triangolata con i prezzi di mercato correnti e con esiti reali di zona.
Valori residenziali in stato conservativo normale. Il rendimento netto — dopo tasse, IMU, condominio e sfitto — si calcola col calcolatore gratuito.
Domande frequenti su Ravenna
Quanto costa comprare casa a Ravenna?
Secondo le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate (2° semestre 2025), a Ravenna un'abitazione in stato normale costa in media 2010 € al m², con un intervallo che va da 960 € a 4000 € al m² a seconda della zona (21 zone OMI residenziali).
Quanto si affitta al m² a Ravenna?
Il canone medio di zona è di €7,7 al m² al mese: per un appartamento di 70 m² significa circa €539 al mese, prima di condominio e utenze.
Che rendimento rende un immobile in affitto a Ravenna?
Il rendimento lordo stimato è 4,6% (canone annuo / prezzo di acquisto, su valori medi di zona). Il rendimento netto è più basso: pesano tasse (es. cedolare secca), IMU, condominio, manutenzione e sfitto. Puoi calcolarlo con il calcolatore gratuito di FlipFlop.
Qual è la zona più conveniente di Ravenna?
La zona con i prezzi medi più bassi è D6 — PORTO - BASSETTE (PRODUTTIVO-INDUSTRIALE) (1105 €/m²); la più cara è E16 — LIDO DI SAVIO (3425 €/m²). Per chi compra per affittare, il rendimento lordo più alto è in zona B2 — CENTRO STORICO (6,2%).
Le quotazioni OMI sono affidabili?
Le quotazioni OMI sono il riferimento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, ma sono intervalli semestrali per zona e tendono a sottostimare i prezzi reali di compravendita, specie nelle zone più richieste. Vanno lette come baseline: per valutare un immobile specifico serve confrontarle con i prezzi di mercato correnti — è quello che fa FlipFlop in ogni analisi.
Stime indicative a scopo informativo: non costituiscono consulenza finanziaria o di investimento. Prima di operare valida i numeri con professionisti qualificati.
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