Mercato immobiliare a Venezia.
A Venezia (Veneto) un’abitazione in stato normale costa in media 2434 € al m², da 700 € a 5600 € nelle 32 zone OMI residenziali. Affitti a €10,0/m²/mese, rendimento lordo 4,9%.
Prezzi nelle zone OMI di Venezia
| Zona | Fascia | Acquisto €/m² | Affitto €/m²/mese | Rend. lordo |
|---|---|---|---|---|
| B15CANNAREGIO SUD | Centrale | 3600 €–4600 € | 10,8 | 3,2% |
| B16SAN POLO | Centrale | 3700 €–5200 € | 11,0 | 3,0% |
| B17CASTELLO OVEST | Centrale | 3500 €–4500 € | 11,3 | 3,4% |
| B19CANNAREGIO NORD | Centrale | 3100 €–4200 € | 10,5 | 3,5% |
| B20DORSODURO OVEST | Centrale | 3200 €–4000 € | — | — |
| B21CASTELLO EST | Centrale | 3100 €–3900 € | 10,8 | 3,7% |
| B22SANT'ELENA | Centrale | 3000 €–3700 € | — | — |
| B23DORSODURO EST | Centrale | 3300 €–4200 € | — | — |
| B24SAN MARCO | Centrale | 3900 €–5600 € | 13,5 | 3,4% |
| B25SANTA CROCE | Centrale | 3400 €–4900 € | 10,5 | 3,0% |
| E4LIDO CENTRO | Suburbana | 2700 €–3400 € | — | — |
| E5GIUDECCA | Suburbana | 2800 €–3900 € | — | — |
| E6MURANO | Suburbana | 2100 €–3100 € | — | — |
| E7BURANO | Suburbana | 1800 €–2600 € | — | — |
| E8MARGHERA CENTRO | Suburbana | 1000 €–1200 € | 6,3 | 6,9% |
| E10LIDO TERRE PERSE | Suburbana | 2400 €–2800 € | — | — |
| E14MARGHERA | Suburbana | 1000 €–1300 € | — | — |
| E15LIDO MALAMOCCO ALBERONI | Suburbana | 2100 €–2700 € | — | — |
| E17PELLESTRINA | Suburbana | 1800 €–2400 € | — | — |
| E19MESTRE SEMICENTRALE | Suburbana | 1400 €–1600 € | 7,5 | 6,0% |
| E20CHIRIGNAGO CENTRO | Suburbana | 1150 €–1450 € | — | — |
| E21FAVARO CENTRO | Suburbana | 1200 €–1500 € | — | — |
| E22ZELARINO CENTRO | Suburbana | 1250 €–1600 € | — | — |
| E23MESTRE CENTRO | Suburbana | 1650 €–1850 € | 7,5 | 5,1% |
| E24MESTRE PERIFERIA | Suburbana | 1100 €–1400 € | — | — |
| E25CHIRIGNAGO PERIFERIA | Suburbana | 1050 €–1350 € | — | — |
| E26FAVARO PERIFERIA | Suburbana | 1000 €–1350 € | — | — |
| E27MALCONTENTA | Suburbana | 1000 €–1300 € | — | — |
| R1MAZZORBO E TORCELLO | Extraurbana | 1500 €–2300 € | — | — |
| R2SANT'ERASMO E VIGNOLE | Extraurbana | 1500 €–2300 € | — | — |
| R3LAGUNA | Extraurbana | 1000 €–1300 € | — | — |
| R6ZONA RURALE | Extraurbana | 700 €–1300 € | — | — |
Come leggere il mercato di Venezia
Venezia è due mercati in uno. Nel 2025 il comune ha sfiorato le 4.000 compravendite, il massimo dal 2008, spinto da domanda intensa e da sconti medi in calo (Nomisma, Osservatorio 2025, ripreso da Il Gazzettino). I prezzi richiesti salgono: mediana comunale a 3.026 €/m², +6,7% in un anno (RealAdvisor, luglio 2026), con Immobiliare.it a 3.447 €/m² (+8%, aprile 2026). Ma la media nasconde tutto: nel centro storico l'OMI transato sta tra 3.000 e 5.600 €/m² mentre il richiesto a San Marco tocca 6.000-6.492 €/m² (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026); in terraferma Mestre e Marghera restano a 1.000-1.850 €/m² OMI. Quel gap richiesto-OMI è lo spazio di trattativa, oggi però più stretto.
Il flip cambia natura tra laguna e terraferma. Nel centro storico vincoli, logistica acquea dei cantieri e prezzi d'ingresso alti comprimono il margine: si guadagna su tagli signorili datati a San Marco, Dorsoduro e Cannaregio riposizionati verso compratori internazionali e seconde case, sfruttando un differenziale col finito di pregio che al Lido arriva a 7.000-8.000 €/m². Il flip di volume è però in terraferma: Mestre e Marghera offrono prodotto anni '50-'70 da rifare a 1.000-1.850 €/m² OMI, rivendibile verso il richiesto di 2.000-2.250 €/m² (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026). Marghera è la più economica del comune e cavalca la rigenerazione di Porto Marghera.
Sui valori OMI i rendimenti raccontano il rovescio. Nel centro storico il canone lungo rende poco (San Marco 3,4%, Cannaregio Sud 3,2%, Castello Est 3,7%), schiacciato dai prezzi. La rendita vera è in terraferma: Marghera Centro 6,8%, Mestre Semicentrale 6,0%, Mestre Centro 5,1% (OMI), con domanda continua di studenti Ca' Foscari (campus di Mestre, canoni 450-500 € contro 650-700 in laguna), lavoratori e pendolari. In laguna domina il turismo: oltre 4.792 annunci di affitto breve e posti letto turistici oltre i residenti (49.964 contro 48.951 nel 2024). Rischi: il nuovo regolamento sulle locazioni oltre 120 giorni e lo spopolamento, col centro sotto quota 48.000 residenti.
- Volumi record: Venezia ha sfiorato le 4.000 compravendite nel 2025, il massimo dal 2008, spinta da domanda intensa e sconti medi in calo (Nomisma, Osservatorio 2025, ripreso da Il Gazzettino).
- Prezzi richiesti in salita: mediana comunale 3.026 €/m² +6,7% in 12 mesi (RealAdvisor, luglio 2026), con Immobiliare.it a 3.447 €/m² +8% (aprile 2026).
- Mercato duale: il richiesto a San Marco tocca 6.000-6.492 €/m² mentre Mestre e Marghera restano a 1.979-2.250 €/m² (Immobiliare.it, maggio 2026; Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026).
- Spopolamento del centro storico: residenti sotto quota 48.000 per la prima volta (47.995 il 21 agosto 2025), circa 780 in meno in un anno (Il Post, settembre 2025).
- Posti letto turistici oltre i residenti: 49.964 letti per turisti contro 48.951 residenziali nel 2024, con oltre 4.792 annunci di affitto breve (report Ocio/Venessia ripresi dalla stampa, 2025).
- Stretta sugli affitti brevi: nuovo regolamento comunale sulle locazioni turistiche oltre 120 giorni (opzione base/premium) e contributo d'accesso 2025 con 720.000 paganti e 5,4 mln incassati (Comune di Venezia; La Nuova Venezia, 2025).
Analisi editoriale FlipFlop su dati OMI e fonti pubbliche: Il Gazzettino — boom compravendite Venezia e Mestre, dati Nomisma (mai così bene dal 2008) · RealAdvisor — andamento prezzi nel comune di Venezia (luglio 2026) · Mercato-Immobiliare.info — quotazioni per sestiere/zona a Venezia (luglio 2026) · Idealista — prezzi vendita Mestre Centro, report per zona · QuiFinanza — quartieri in crescita, Venezia+Giudecca +15% (dati Idealista, ottobre 2025) · Il Post — residenti centro storico sotto quota 48.000 (settembre 2025) · VeneziaToday — posti letto turistici oltre i residenti, report Ocio/Venessia.com · Comune di Venezia — regolamento locazioni turistiche oltre 120 giorni (aprile 2025) · La Nuova Venezia — contributo d'accesso 2025, 720mila paganti e 5,4 mln · Città Metropolitana di Venezia — 45 mln PNRR Qualità dell'abitare, 10 comuni. Non costituisce consulenza finanziaria o di investimento.
Dove investire a Venezia, quartiere per quartiere
San Marco, Rialto e Santa Croce
B24 · B16 · B25Il cuore turistico e monumentale della città: San Marco, il ponte di Rialto, i palazzi sul Canal Grande. Offerta rarissima, compratori di pregio e investitori short-let, epicentro dell'overtourism.
OMI 3.400-5.600 €/m², con San Marco (B24) top cittadino e affitti 10,5-13,5 €/m²/mese. Sui portali il richiesto a San Marco tocca 6.000-6.492 €/m² (Immobiliare.it, aprile 2026; Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026): gap ampio ma su prodotto scarso.
Per chi investeFlip su tagli signorili datati con rivendita a compratori internazionali e seconde case. Yield lungo basso (San Marco 3,4%, Santa Croce 3,0% OMI): lo short-let è stato il motore, ma ora entra nel regolamento oltre 120 giorni. Verificare il margine dopo le regole.
Dorsoduro
B23 · B20Il sestiere delle arti e dell'università: Ca' Foscari, IUAV, Accademia, Guggenheim, le Zattere. Giovane e vivo, meno museificato di San Marco, con una vita residenziale ancora reale.
OMI 3.200-4.200 €/m² (B23 Dorsoduro Est 3.300-4.200); sui portali il richiesto sale verso 5.750-5.851 €/m² (Mercato-Immobiliare.info; RealAdvisor, luglio 2026). Domanda tra le più forti della città nel primo semestre 2025 (Dove.it).
Per chi investeFlip su appartamenti da ristrutturare vicino ai poli universitari e mid-rent per studenti e ricercatori: vacancy bassa. Yield lungo modesto come tutto il centro storico, ma la doppia domanda studenti-turismo tiene i canoni.
Cannaregio
B15 · B19Il sestiere più residenziale e popoloso, con il Ghetto e le Fondamenta della Misericordia: vita di quartiere ancora autentica e la stazione di Santa Lucia a ovest.
OMI 3.100-4.600 €/m² con affitti 10,5-10,8 €/m²/mese (Cannaregio Sud yield 3,2%, Nord 3,5%). Richiesto sui portali 5.314-5.550 €/m² (RealAdvisor; Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026).
Per chi investeIl più vivibile per residenti veri: uscita liquida su flip di prime e seconde case. La parte nord (B19) è più economica e offre il miglior rapporto canone/prezzo del centro storico; short-let solido ma sotto la stessa cornice regolatoria.
Castello e Sant'Elena
B17 · B21 · B22Il sestiere più veneziano e popolare: Arsenale, i Giardini della Biennale, Sant'Elena verde e residenziale. A est il turismo si dirada e la comunità locale resiste.
OMI 3.000-4.500 €/m² con affitti 10,8-11,2 €/m²/mese: Castello Est (B21) rende il 3,7% OMI, il top del centro storico, e Castello Ovest il 3,4%. Richiesto sui portali intorno a 5.350 €/m² (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026).
Per chi investeIngressi tra i più bassi dei sestieri e i migliori yield lunghi del centro: flip su prodotto popolare da rifare per residenti e mid-rent, con Sant'Elena in chiave difensiva. Meno esposto all'overtourism, più al ciclo residenziale.
Giudecca
E5L'isola di fronte alle Zattere, ex industriale (il Molino Stucky oggi Hilton), in pieno riposizionamento: case popolari, atelier e nuovi loft con vista laguna.
OMI 2.800-3.900 €/m². La macro-zona Venezia più Giudecca ha segnato +15% su base annua a 5.596 €/m² richiesti (Idealista via QuiFinanza, ottobre 2025) e domanda ai vertici cittadini nel primo semestre 2025 (Dove.it).
Per chi investeRepricing in corso: flip su immobili da riqualificare con upside sull'onda della domanda. Ingressi più bassi dei sestieri centrali, meno saturo di short-let, ma dentro lo stesso regolamento sulle locazioni turistiche.
Lido e Pellestrina
E4 · E15 · E10 · E17L'isola-spiaggia dove circolano le auto: Mostra del Cinema, seconde case, Malamocco e Alberoni, la Pellestrina dei pescatori. Vocazione balneare e second-home.
OMI 1.800-3.400 €/m² (Lido Centro 2.700-3.400, Pellestrina 1.800-2.400). Richiesto al Lido 3.903-4.196 €/m², +4-8% sull'anno (agosto 2025), con punte di finito di pregio a 7.000-8.000 €/m².
Per chi investeFlip sul differenziale col nuovo/finito, altissimo (medio circa 4.000 €/m² contro pregio 7-8k). Domanda di seconde case e turismo internazionale in ripresa; attenzione a stagionalità e allo short-let estivo.
Murano, Burano e isole della laguna
E6 · E7 · R1 · R2Le isole del vetro (Murano), del merletto e delle case colorate (Burano), più Torcello-Mazzorbo e Sant'Erasmo, l'orto della laguna. Iconiche ma periferiche e anch'esse in spopolamento.
OMI 1.500-3.100 €/m²: Murano 2.100-3.100, Burano 1.800-2.600, Mazzorbo-Torcello e Sant'Erasmo 1.500-2.300. Nessun dato OMI di canone lungo, mercato sottile e stagionale.
Per chi investeIngressi bassi e brand turistico fortissimo (Burano, Murano) per short-let ad alta resa stagionale. Pesano logistica acquea, manutenzione e nuovo regolamento: flip solo su acquisti molto sotto quotazione (aste, eredità).
Mestre centro e semicentro
E23 · E19Il cuore urbano della terraferma: stazione, museo M9, piazza Ferretto, tram verso Venezia e Marghera. Un mercato di residenti veri, non di turisti.
OMI Mestre Centro (E23) 1.650-1.850 €/m², affitto 7,5 €/m²/mese, yield 5,1%; Semicentrale (E19) 1.400-1.600 €/m², yield 6,0%. Richiesto a Mestre centro 1.979 €/m² +5,6% (Immobiliare.it/Idealista, maggio 2026), canoni fino a 12,46 €/m²/mese (novembre 2025).
Per chi investeIl mercato di rendita per eccellenza: yield OMI 5-6% con domanda continua di studenti Ca' Foscari (campus di via Torino, canoni 450-500 € contro 650-700 in laguna), lavoratori e pendolari. Flip su condomini anni '60-'70 con uscita liquida.
Marghera
E8 · E14 · E27La città-fabbrica del Novecento: Porto Marghera in bonifica e rigenerazione (parco tecnologico VEGA, fotovoltaico sulle ex discariche), i prezzi d'ingresso più bassi del comune.
OMI 1.000-1.300 €/m²: Marghera Centro (E8) 1.000-1.200, affitto 6,2 €/m²/mese, yield 6,8%, il più alto del comune. Richiesto sui portali intorno a 2.000 €/m² (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026): tra i gap richiesto-OMI più larghi.
Per chi investeI rendimenti lordi più alti (Marghera Centro 6,8% OMI) e il maggior margine di trattativa: value-add e buy-to-rent. Scommessa lunga sulla rigenerazione di Porto Marghera; la selezione della micro-via resta decisiva.
Carpenedo, Favaro, Zelarino e Chirignago
E21 · E22 · E20 · E24 · E26 · E25La corona residenziale della terraferma: villette e condomini, verde e servizi di quartiere, la domanda di prime case delle famiglie che lasciano il centro storico.
OMI 1.000-1.600 €/m² (Zelarino centro 1.250-1.600, Favaro 1.200-1.500, Chirignago 1.150-1.450, periferie 1.000-1.400). Richiesto sulla terraferma 2.000-2.250 €/m² (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026).
Per chi investeFlip leggero su condomini datati e villette per prime case sotto la soglia del nuovo. Rendita lunga solida in scia a Mestre (5-6%) con vacancy bassa; niente turismo e niente rischio regolatorio sullo short-let.
Quotazioni per tipologia di immobile
| Tipologia | Zone | €/m² min–max | €/m² medio | Affitto €/m²/mese |
|---|---|---|---|---|
| Abitazioni civili | 32 | 700 €–5600 € | 2434 € | 10,0 |
| Abitazioni di tipo economico | 13 | 950 €–3900 € | 1873 € | — |
| Ville e Villini | 13 | 1000 €–3400 € | 1700 € | — |
| Negozi | 10 | 1000 €–8000 € | 4723 € | — |
| Uffici | 1 | 1400 €–1700 € | 1550 € | 8,5 |
| Box | 1 | 1900 €–2400 € | 2150 € | — |
| Magazzini | 1 | 1200 €–2000 € | 1600 € | — |
Valori in stato normale, aggregati su tutte le zone OMI del comune.
Dove guardare a Venezia
Per un’operazione di flip conta il delta tra prezzo di acquisto, costi di ristrutturazione e valore di rivendita nella stessa zona; per il buy-to-rent conta il rendimento netto dopo tasse, IMU e sfitto — non il lordo. FlipFlop calcola entrambi su un annuncio reale.
Da dove vengono questi numeri
I dati sono le quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) pubblicate dall’Agenzia delle Entrate, 2° semestre 2025, per le 36 zone OMI di Venezia. Per ogni zona usiamo la tipologia residenziale prevalente in stato conservativo normale; il prezzo medio è il punto centrale dell’intervallo min–max pubblicato.
Attenzione ai riferimenti di superficie: OMI usa in genere superficie lorda per la compravendita e netta per la locazione, quindi il rendimento su un immobile specifico può differire.
Le quotazioni OMI tendono a sottostimare i prezzi reali, specie nelle zone più liquide: sono una baseline, non una perizia. Nelle analisi FlipFlop la baseline OMI viene triangolata con i prezzi di mercato correnti e con esiti reali di zona.
Valori residenziali in stato conservativo normale. Il rendimento netto — dopo tasse, IMU, condominio e sfitto — si calcola col calcolatore gratuito.
Domande frequenti su Venezia
Quanto costa comprare casa a Venezia?
Secondo le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate (2° semestre 2025), a Venezia un'abitazione in stato normale costa in media 2434 € al m², con un intervallo che va da 700 € a 5600 € al m² a seconda della zona (32 zone OMI residenziali).
Quanto si affitta al m² a Venezia?
Il canone medio di zona è di €10,0 al m² al mese: per un appartamento di 70 m² significa circa €700 al mese, prima di condominio e utenze.
Che rendimento rende un immobile in affitto a Venezia?
Il rendimento lordo stimato è 4,9% (canone annuo / prezzo di acquisto, su valori medi di zona). Il rendimento netto è più basso: pesano tasse (es. cedolare secca), IMU, condominio, manutenzione e sfitto. Puoi calcolarlo con il calcolatore gratuito di FlipFlop.
Qual è la zona più conveniente di Venezia?
La zona con i prezzi medi più bassi è R6 — ZONA RURALE (1000 €/m²); la più cara è B24 — SAN MARCO (4750 €/m²). Per chi compra per affittare, il rendimento lordo più alto è in zona E8 — MARGHERA CENTRO (6,9%).
Le quotazioni OMI sono affidabili?
Le quotazioni OMI sono il riferimento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, ma sono intervalli semestrali per zona e tendono a sottostimare i prezzi reali di compravendita, specie nelle zone più richieste. Vanno lette come baseline: per valutare un immobile specifico serve confrontarle con i prezzi di mercato correnti — è quello che fa FlipFlop in ogni analisi.
Stime indicative a scopo informativo: non costituiscono consulenza finanziaria o di investimento. Prima di operare valida i numeri con professionisti qualificati.
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