Mercato immobiliare a Padova.
A Padova (Veneto) un’abitazione in stato normale costa in media 1518 € al m², da 1000 € a 3400 € nelle 18 zone OMI residenziali. Affitti a €7,0/m²/mese, rendimento lordo 5,5%.
Prezzi nelle zone OMI di Padova
| Zona | Fascia | Acquisto €/m² | Affitto €/m²/mese | Rend. lordo |
|---|---|---|---|---|
| B1ZONA ENTRO RIVIERE-VIA XX SETTEMBRE | Centrale | 2350 €–3400 € | 9,8 | 4,1% |
| B2CARMINE,SAVONAROLA,RIVIERE EXT.,PORTA SAN GIOVANNI,CITTA GIARDINO,SANTA GIUSTINA,SANTO,SANTA SOFIA | Centrale | 2250 €–3100 € | 9,2 | 4,1% |
| C1PORTELLO | Semicentrale | 1550 €–2200 € | 10,3 | 6,6% |
| C2STAZIONE,SCROVEGNI,C.SO DEL POPOLO,FIERA, CITTADELLA | Semicentrale | 1100 €–1550 € | 7,3 | 6,6% |
| C3BORGOMAGNO, PRIMA ARCELLA, PESCAROTTO | Semicentrale | 1050 €–1200 € | 6,4 | 6,8% |
| C5MADONNA PELLEGRINA, S.RITA, NAZARETH,SANT'OSVALDO | Semicentrale | 1500 €–1800 € | 8,6 | 6,3% |
| C6PALESTRO, SACRA FAMIGLIA, SAN GIUSEPPE | Semicentrale | 1300 €–1550 € | 7,5 | 6,3% |
| D1CHIESANUOVA,BRUSEGANA | Periferica | 1100 €–1500 € | 5,2 | 4,8% |
| D2PALTANA, VOLTABRUSEGANA, MANDRIA | Periferica | 1100 €–1450 € | 6,2 | 5,8% |
| D3BASSANELLO, GUIZZA, VOLTABAROZZO | Periferica | 1250 €–1450 € | 6,6 | 5,9% |
| D4PONTE DI BRENTA, SAN LAZZARO | Periferica | 1000 €–1400 € | 5,7 | 5,7% |
| D5S. IGNAZIO, MONTÀ , ALTICHIERO | Periferica | 1150 €–1500 € | 6,7 | 6,1% |
| D6TORRE, PONTEVIGODARZERE, SACRO CUORE | Periferica | 1050 €–1350 € | 5,8 | 5,8% |
| D7ARCELLA NORD, MORTISE | Periferica | 1000 €–1250 € | 6,3 | 6,7% |
| D8S. GREGORIO, TERRANEGRA, FORCELLINI EST | Periferica | 1450 €–1900 € | 7,8 | 5,6% |
| E1CAMIN | Suburbana | 1050 €–1450 € | 6,4 | 6,1% |
| E3SALBORO | Suburbana | 1100 €–1450 € | 5,1 | 4,8% |
| R1ZONA RURALE COMPRENDE QUARTIERE PONTEROTTO | Extraurbana | 1200 €–1600 € | 5,1 | 4,4% |
Come leggere il mercato di Padova
Padova è un mercato che frena sui volumi ma non sui prezzi. Nei primi nove mesi del 2025 le compravendite residenziali sono scese a 2.468 (−1,2% mentre l'Italia cresceva del 9,1%), un rallentamento che spinge la città al 90° posto tra i capoluoghi (PadovaOggi su Centro Studi Abitare Co., febbraio 2026). I prezzi però salgono: mediana richiesta a 2.433 €/m² per gli appartamenti, +9,5% in un anno e +15,1% in quattro (RealAdvisor, luglio 2026), con picco di 3.550 €/m² nella fascia Piazze-Duomo-Savonarola (Immobiliare.it, febbraio 2026). Sotto, il transato OMI resta tra 1.000 e 2.875 €/m²: quel divario richiesto-OMI è lo spazio di trattativa reale.
Il flip vive sul differenziale col nuovo, che in centro parte da 4.400-4.900 €/m² attorno a Piazza delle Erbe e Duomo e resta su 3.400-3.800 €/m² nella fascia Savonarola-Ospedali (annunci nuove costruzioni, inizio 2026): il ristrutturato bene, rivenduto verso la mediana cittadina, trova poca concorrenza. Il margine più netto è a nord: Arcella e Borgomagno hanno ingressi OMI a 1.000-1.200 €/m² su prodotto anni '50-'70 da rifare, con richiesto già a 1.628 €/m² (+16,9% annuo, QuiFinanza su dati Immobiliare.it) e la rigenerazione ATER da 64 alloggi in consegna nel 2026 (PadovaOggi). Da monitorare Voltabarozzo, capolinea del nuovo tram SIR3.
Sui valori OMI i rendimenti lordi migliori sono nell'anello nord ed est: Prima Arcella e Arcella Nord rendono il 6,6-6,8%, Portello e Stazione il 6,5-6,6%, contro il 4,1% del centro storico. Il motore è la domanda studentesca dell'UniPd: una singola va da 300 € in Arcella a 400-500 € in zona università, con lordi del 6-8% (Righetto Immobiliare, 2026). Gli affitti richiesti corrono a 14,09 €/m²/mese, +6,74% in un anno (Immobiliare.it, febbraio 2026). Gli affitti brevi lavorano su ospedale e congressi più che sul turismo: 796 annunci, 66% di occupazione e 25.278 € di ricavo medio annuo (GuestFavorites, 2025-2026). Rischi: CIN obbligatorio dal 2025 e possibile tetto comunale alle notti.
- Compravendite in calo: 2.468 nei primi nove mesi del 2025, −1,2% mentre l'Italia cresce del 9,1%; Padova scivola al 90° posto tra i capoluoghi (PadovaOggi su Centro Studi Abitare Co., febbraio 2026).
- Prezzi richiesti in salita: mediana appartamenti 2.433 €/m², +9,5% in un anno e +15,1% in quattro (RealAdvisor, luglio 2026).
- In otto anni comprare è rincarato del 36% (1.797→2.455 €/m²) e affittare del 55% (9,10→14,13 €/m²): dati Fimaa Confcommercio Padova su portale Immobiliare.it (PadovaOggi, gennaio 2026).
- Periferia nord la più dinamica: Arcella-San Carlo-Pontevigodarzere +16,9% annuo e fascia sud Santa Rita-Sant'Osvaldo +14,1% (QuiFinanza su dati Immobiliare.it, aprile 2024).
- Tram SIR3 Stazione-Voltabarozzo e SIR2 Rubano-Vigonza in cantiere con scadenza PNRR al 30 giugno 2026 ed entrata in esercizio entro fine 2026 (Tram Padova/PadovaOggi, 2025-2026).
- Affitti brevi trainati da ospedale e congressi più che dal turismo: 796 annunci attivi, 66% di occupazione e 25.278 € di ricavo medio annuo (GuestFavorites, luglio 2025-giugno 2026).
Analisi editoriale FlipFlop su dati OMI e fonti pubbliche: PadovaOggi — compravendite 2025 e 90° posto tra i capoluoghi (febbraio 2026) · RealAdvisor — prezzi e trend nel comune di Padova (luglio 2026) · QuiFinanza — rilancio delle periferie e crescita prezzi per zona (aprile 2024) · Dove.it — valore delle case quartiere per quartiere a Padova (fine 2025) · Tram Padova / PadovaOggi — cantieri linee SIR2 e SIR3 (2025-2026) · GuestFavorites — occupazione e ricavi Airbnb a Padova (luglio 2025-giugno 2026) · PadovaOggi — Fimaa Confcommercio, +36% acquisto e +55% affitto (gennaio 2026) · Righetto Immobiliare — affitto studenti a Padova, zone e canoni (2026) · PadovaOggi — 64 alloggi ATER rigenerati all'Arcella entro il 2026 (luglio 2025) · Immobiliare.it — quotazioni e prezzi richiesti per zona a Padova (febbraio 2026). Non costituisce consulenza finanziaria o di investimento.
Dove investire a Padova, quartiere per quartiere
Centro storico
B1 · B2Il cuore vincolato entro le Riviere: piazze, Prato della Valle, Santo e Savonarola, con l'università diffusa nei palazzi storici. Offerta rara, compratori di pregio e forte domanda di pied-à-terre.
OMI 2.250-3.400 €/m², il top cittadino; sui portali la fascia Piazze-Duomo-Savonarola tocca 3.550 €/m² richiesti e via dei Savonarola 3.882 (Immobiliare.it e RealAdvisor, 2026). Il nuovo parte da 4.400 €/m².
Per chi investePoco flip classico: vincoli, cantieri costosi e ingressi alti. Uscita liquida su tagli signorili datati e premio prezzo per il ristrutturato. Yield lungo basso (4,1% su OMI): meglio short-rent o conservazione del capitale.
Portello e università
C1 · C2Il quartiere universitario per antonomasia lungo il Piovego, con poli UniPd, ospedale e movida; qui il tram SIR3 corre davanti al Policlinico verso la stazione, che è a due passi con Scrovegni e Fiera.
OMI 1.100-2.200 €/m² con i canoni/m² più alti della città (10,2 a Portello); richiesto attorno a 1.800 €/m² e crescita d'area +11,96% (QuiFinanza, aprile 2024). Yield OMI 6,5-6,6%.
Per chi investeBuy-to-rent studentesco di prima fascia: yield 6,5-6,6% su OMI, vacancy minima, stanze 300-500 €. Flip leggeri su bilocali datati e short-rent su ospedale e congressi. Il repricing da tram va anticipato.
Arcella
C3 · D7La periferia nord più popolosa e multietnica dietro la stazione: la più dinamica della città, in piena rivalutazione con rigenerazione ATER da 64 alloggi in consegna nel 2026 (PadovaOggi, luglio 2025).
Ingressi OMI più bassi della città (1.000-1.200 €/m²) e yield più alti (6,6-6,8%); richiesto a 1.628 €/m², +16,9% annuo, la crescita record dei quartieri padovani (QuiFinanza su Immobiliare.it, aprile 2024).
Per chi investeIl cuore del value-add padovano: prezzi minimi, rendimenti top e domanda doppia studenti (singola da 300 €) più lavoratori. Flip su condomini anni '50-'70 da rifare. Rischio: selezione della micro-via e percezione di sicurezza.
Santa Rita e Sacra Famiglia
C5 · C6Semicentro sud-est borghese tra Prato della Valle, Ospedale Sant'Antonio e il parco Iris: residenza qualificata molto richiesta dal ceto medio e dagli specializzandi.
OMI 1.300-1.800 €/m² con affitti 7,5-8,6 €/m²/mese e yield 6,3%; l'asse Santa Rita-Sant'Osvaldo-Madonna Pellegrina ha segnato +14,1% annuo (QuiFinanza su Immobiliare.it, aprile 2024).
Per chi investeBuy-to-rent solido su OMI (yield 6,3%) con domanda mista ospedale-università-famiglie e vacancy bassa. Flip su appartamenti anni '60-'70 da ammodernare, rivendibili a chi cerca il semicentro sotto la soglia del nuovo.
Forcellini, Terranegra e Camin
D8 · E1L'arco est: Forcellini e Terranegra residenziali e verdi, vicino ai poli universitari, che sfumano verso la ZIP e Camin, area di logistica e lavoro toccata dal tram SIR2 diretto a Vigonza.
Forcellini-Terranegra tra i valori più alti della fascia D (OMI 1.450-1.900 €/m², yield 5,6%); Camin più economico (1.050-1.450 €/m²) ma con yield 6,1% e affitti trainati dai lavoratori della zona industriale.
Per chi investeForcellini per buy-to-rent studenti e famiglie a yield 5,6%; Camin per rendita da lavoratori ZIP e flip su ingressi bassi. Prodotto e domanda solidi, apprezzamento più lento del nord in attesa dell'effetto SIR2.
Guizza, Voltabarozzo e sud
D3 · D2 · E3La fascia sud lungo il Bacchiglione: Guizza, Bassanello e Voltabarozzo residenziali medio-popolari, fino a Mandria e Salboro. Voltabarozzo diventa il capolinea del nuovo tram SIR3 dalla stazione.
OMI 1.100-1.450 €/m² con affitti 5,1-6,6 €/m²/mese e yield 5,8-5,9% (Salboro più debole, 4,8%). Richiesto in linea con la media periferica, ancora poco prezzato l'effetto tram.
Per chi investeScommessa infrastrutturale su Guizza-Voltabarozzo: comprare prima della messa in esercizio del SIR3 (attesa fine 2026) puntando sul repricing. Buy-to-rent famiglie a yield ~5,9%; Salboro solo su forti sconti d'ingresso.
Torre, Pontevigodarzere e Altichiero
D6 · D5 · D4L'arco nord oltre l'Arcella: Torre, Pontevigodarzere, Altichiero, Ponte di Brenta e San Lazzaro, residenziale periferico e verde, con i prezzi più bassi della città.
OMI 1.000-1.500 €/m²; la zona Sacro Cuore-Altichiero è la più economica sui portali (1.624 €/m², Immobiliare.it, febbraio 2026), con l'asse Torre-Mortise a +8,9% annuo (QuiFinanza). Yield 5,6-6,0%.
Per chi investeIngressi minimi e yield discreto per buy-to-rent locale e famiglie. Flip su acquisti sotto quotazione (aste, eredità) rivenduti ristrutturati. Cavalca l'onda Arcella ma, senza tram, con apprezzamento più lento.
Brusegana, Chiesanuova e ovest
D1 · R1L'ovest verso Rubano: Brusegana e Chiesanuova residenziali tranquilli di villette e condomini, fino alla zona rurale di Ponterotto. La direttrice è servita dal tram SIR2 Rubano-Vigonza.
OMI 1.100-1.600 €/m² ma canoni bassi (5,1-5,2 €/m²/mese) e yield tra i più deboli della fascia (4,4-4,8%). Sul mercato locato si segnalano rinnovi aggressivi, da 700 a 1.700 € (Fimaa Confcommercio, gennaio 2026).
Per chi investePoco adatto al buy-to-rent puro: canoni bassi e yield sotto media. Meglio flip su villette e prime case per famiglie. L'effetto SIR2 è più laterale che sull'asse SIR3: catalizzatore secondario, non decisivo.
Quotazioni per tipologia di immobile
| Tipologia | Zone | €/m² min–max | €/m² medio | Affitto €/m²/mese |
|---|---|---|---|---|
| Abitazioni civili | 18 | 1000 €–3400 € | 1518 € | 7,0 |
| Abitazioni di tipo economico | 18 | 700 €–2750 € | 1215 € | 5,2 |
| Ville e Villini | 15 | 1150 €–2950 € | 1577 € | 5,8 |
| Negozi | 15 | 950 €–3600 € | 1707 € | 10,6 |
| Uffici | 20 | 850 €–2500 € | 1431 € | 7,1 |
| Box | 17 | 650 €–2600 € | 1084 € | 5,1 |
| Capannoni tipici | 1 | 450 €–650 € | 550 € | 5,0 |
| Capannoni industriali | 1 | 430 €–630 € | 530 € | 4,5 |
Valori in stato normale, aggregati su tutte le zone OMI del comune.
Dove guardare a Padova
Per un’operazione di flip conta il delta tra prezzo di acquisto, costi di ristrutturazione e valore di rivendita nella stessa zona; per il buy-to-rent conta il rendimento netto dopo tasse, IMU e sfitto — non il lordo. FlipFlop calcola entrambi su un annuncio reale.
Da dove vengono questi numeri
I dati sono le quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) pubblicate dall’Agenzia delle Entrate, 2° semestre 2025, per le 22 zone OMI di Padova. Per ogni zona usiamo la tipologia residenziale prevalente in stato conservativo normale; il prezzo medio è il punto centrale dell’intervallo min–max pubblicato.
Attenzione ai riferimenti di superficie: OMI usa in genere superficie lorda per la compravendita e netta per la locazione, quindi il rendimento su un immobile specifico può differire.
Le quotazioni OMI tendono a sottostimare i prezzi reali, specie nelle zone più liquide: sono una baseline, non una perizia. Nelle analisi FlipFlop la baseline OMI viene triangolata con i prezzi di mercato correnti e con esiti reali di zona.
Valori residenziali in stato conservativo normale. Il rendimento netto — dopo tasse, IMU, condominio e sfitto — si calcola col calcolatore gratuito.
Domande frequenti su Padova
Quanto costa comprare casa a Padova?
Secondo le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate (2° semestre 2025), a Padova un'abitazione in stato normale costa in media 1518 € al m², con un intervallo che va da 1000 € a 3400 € al m² a seconda della zona (18 zone OMI residenziali).
Quanto si affitta al m² a Padova?
Il canone medio di zona è di €7,0 al m² al mese: per un appartamento di 70 m² significa circa €490 al mese, prima di condominio e utenze.
Che rendimento rende un immobile in affitto a Padova?
Il rendimento lordo stimato è 5,5% (canone annuo / prezzo di acquisto, su valori medi di zona). Il rendimento netto è più basso: pesano tasse (es. cedolare secca), IMU, condominio, manutenzione e sfitto. Puoi calcolarlo con il calcolatore gratuito di FlipFlop.
Qual è la zona più conveniente di Padova?
La zona con i prezzi medi più bassi è C3 — BORGOMAGNO, PRIMA ARCELLA, PESCAROTTO (1125 €/m²); la più cara è B1 — ZONA ENTRO RIVIERE-VIA XX SETTEMBRE (2875 €/m²). Per chi compra per affittare, il rendimento lordo più alto è in zona C3 — BORGOMAGNO, PRIMA ARCELLA, PESCAROTTO (6,8%).
Le quotazioni OMI sono affidabili?
Le quotazioni OMI sono il riferimento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, ma sono intervalli semestrali per zona e tendono a sottostimare i prezzi reali di compravendita, specie nelle zone più richieste. Vanno lette come baseline: per valutare un immobile specifico serve confrontarle con i prezzi di mercato correnti — è quello che fa FlipFlop in ogni analisi.
Stime indicative a scopo informativo: non costituiscono consulenza finanziaria o di investimento. Prima di operare valida i numeri con professionisti qualificati.
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