Mercato immobiliare a Prato.
A Prato (Toscana) un’abitazione in stato normale costa in media 1782 € al m², da 1050 € a 2300 € nelle 17 zone OMI residenziali. Affitti a €8,3/m²/mese, rendimento lordo 5,6%.
Prezzi nelle zone OMI di Prato
| Zona | Fascia | Acquisto €/m² | Affitto €/m²/mese | Rend. lordo |
|---|---|---|---|---|
| B1CENTRO STORICO DELIMITATO DALLA CINTA MURARIA MAGISTRALE | Centrale | 1600 €–2200 € | 9,8 | 6,2% |
| C1ZONA SEMICENTRALE EST: PIETA' - GIOLICA - CASTELLINA - FILETTOLE - SACRA FAMIGLIA | Semicentrale | 1800 €–2300 € | 7,5 | 4,4% |
| C3ZONA SEMICENTRALE SUD-EST: MONTEGRAPPA - REPUBBLICA - MEZZANA | Semicentrale | 1600 €–2000 € | 9,8 | 6,5% |
| C4IL CANTIERE | Semicentrale | 1050 €–1500 € | — | — |
| C7ZONA SEMICENTRALE NORD: PIAZZA CIARDI - PIAZZA MERCATO NUOVO - VIALE GALILEI - COIANO - SANTA LUCIA (ABATONI) - CILIANI | Semicentrale | 1600 €–2000 € | 8,3 | 5,5% |
| C8ZONA SEMICENTRALE OVEST: PIAZZA MACELLI - SOCCORSO - IL PINO - PORTA PISTOIESE - CHIESANUOVA - BORGONUOVO - SAN PAOLO | Semicentrale | 1550 €–1850 € | 8,5 | 6,0% |
| D2ZONA PERIFERICA NORD: GALCETI - VILLA FIORITA - FIGLINE DI PRATO - LE SACCA - SANTA LUCIA (ZONA COLLINARE) | Periferica | 1700 €–2150 € | 7,5 | 4,7% |
| D3ZONA PERIFERICA EST: LA MACINE - LA QUERCE - PIZZIDIMONTE - GONFIENTI - INTERPORTO - I LECCI | Periferica | 1600 €–2000 € | 8,3 | 5,5% |
| D4ZONA PERIFERICA SUD-EST: GRIGNANO - LE BADIE | Periferica | 1650 €–2050 € | 9,0 | 5,8% |
| D5ZONA PERIFERICA OVEST: SAN GIUSTO - REGGIANA | Periferica | 1500 €–1800 € | 8,8 | 6,4% |
| D6ZONA PERIFERICA - FRAZIONI A SUD: SAN GIORGIO E SANTA | Periferica | 1700 €–2000 € | 9,0 | 5,8% |
| D7I MACROLOTTI PRODUTTIVI (PRIMO E SECONDO MACROLOTTO - MACROLOTTO DI IOLO) | Periferica | 1400 €–1850 € | 8,3 | 6,1% |
| D8ZONA PERIFERICA - FRAZIONI AD OVEST: GALCIANA - SAN IPPOLITO - NARNALI - VIACCIA - MALISETI | Periferica | 1650 €–2000 € | 8,8 | 5,8% |
| E5CASTELNUOVO | Suburbana | 1500 €–1850 € | 6,8 | 4,9% |
| R3ZONA COLLINARE: RETAIA - CALVANA - CANNETO - CARTEANO | Extraurbana | 1700 €–2150 € | 7,9 | 4,9% |
| R4ZONA COLLINARE: MONTEFERRATO - CERRETO - SPAZZAVENTO | Extraurbana | 1700 €–2300 € | 8,0 | 4,8% |
| R5ZONA PIANEGGIANTE: IL CALICE - LE CASCINE DI TAVOLA | Extraurbana | 1450 €–1850 € | 6,8 | 4,9% |
Come leggere il mercato di Prato
Prato è un mercato tirato dalla domanda e frenato dall'offerta. Nel 2025 le compravendite residenziali in città sono cresciute del 13,56% sul 2024, con prezzo medio a transazione di 170.000 euro e tempi di vendita intorno ai 20 giorni (FirenzeToday su dati locali). Il richiesto sale: mediana cittadina a 2.354 €/m² a gennaio 2026, +9,13% in un anno, e affitti a 12,44 €/m²/mese, +9,60% (Immobiliare.it). Sul transato OMI gran parte delle zone resta tra 1.600 e 2.050 €/m²: quel gap tra richiesto e OMI è lo spazio di trattativa. Città media in accelerazione, spinta dai prezzi fiorentini e da un forte peso di acquirenti stranieri.
Il flip vive sul differenziale col nuovo, che a Prato viaggia intorno a 3.232 €/m² per la classe A (Idee & Immobili, 2026), contro un usato da ristrutturare che sui portali parte da 1.980-2.200 €/m² a Soccorso e Iolo e da 2.035 a Viaccia (Idee & Immobili, 2026). Il margine più netto sta nell'ovest semicentrale: Serraglio, San Paolo e il Macrolotto Zero hanno ingressi OMI a 1.550-1.850 €/m² (C8) e 1.050-1.500 nell'area ex industriale del Cantiere (C4), con la rigenerazione PIU Prato da oltre 8 milioni a fare da catalizzatore (Regione Toscana). Prodotto tipico: condomini anni '60-'70 e capannoni da riconvertire, rivenduti a famiglie in fuga dai prezzi di Firenze.
Sui valori OMI i rendimenti lordi migliori sono a sud-est e a ovest: Mezzana-Repubblica (C3) rende il 6,5%, San Giusto (D5) il 6,4%, il centro storico (B1) il 6,2% e i Macrolotti produttivi (D7) il 6,1%, mentre la Castellina (C1) e la collina scendono verso il 4,4-4,9%. La domanda è tripla: pendolari su Firenze (15-20 minuti di treno, risparmio del 30-40% sull'immobiliare, Idee & Immobili), lavoratori e studenti del polo PIN di UniFI. Gli affitti brevi crescono ma restano piccoli: 177 strutture in città e 682 posti letto, 14.841 arrivi nel 2024 (Il Tirreno). Rischio regolatorio in arrivo: la Toscana consente ai comuni di regolare lo short-rent (Corte costituzionale 186/2025).
- Nel 2025 le compravendite residenziali in città sono cresciute del 13,56% sul 2024, con prezzo medio a transazione di 170.000 euro e tempi di vendita intorno ai 20 giorni (FirenzeToday).
- Prezzi richiesti in salita: mediana a 2.354 €/m² a gennaio 2026, +9,13% in dodici mesi, e affitti a 12,44 €/m²/mese, +9,60% (Immobiliare.it), con la mediana appartamenti a 2.262 €/m² già a maggio 2025, +6,7% su base annua (RealAdvisor).
- Gli stranieri pesano oltre il 40% delle transazioni e il 60% dei richiedenti mutuo, di cui l'80% cinesi (La Nazione): domanda strutturale che sostiene i prezzi anche in periferia.
- Affitti brevi ancora piccoli ma in crescita: 177 strutture in città, 682 posti letto e 14.841 arrivi nel 2024, con dibattito aperto sulla regolamentazione per non fare la fine di Firenze (Il Tirreno).
- La rigenerazione del Macrolotto Zero (PIU Prato, oltre 8 milioni) e il nuovo Piano Strutturale, premiato come miglior piano urbanistico 2025, spostano valore verso l'ovest ex industriale (Regione Toscana).
- Il nuovo in classe A viaggia intorno a 3.232 €/m² contro un usato da ristrutturare spesso sotto i 2.000: il divario alimenta la convenienza del flip (Idee & Immobili, 2026).
Analisi editoriale FlipFlop su dati OMI e fonti pubbliche: Immobiliare.it — prezzi richiesti e affitti a Prato (gennaio 2026) · Mercato-Immobiliare.info — quotazioni per quartiere a Prato (luglio 2026) · Idee & Immobili — mercato immobiliare Prato 2026, prezzi per zona e nuovo · FirenzeToday — compravendite Prato 2025, mutui e acquirenti · La Nazione — vendite in ripresa grazie agli stranieri a Prato · Il Tirreno — affitti brevi a Prato, numeri e dibattito regolatorio (maggio 2025) · RealAdvisor — andamento prezzi nel comune di Prato · Artribune — rigenerazione urbana del Macrolotto Zero (marzo 2025) · Regione Toscana — progetto PIU Prato, innovazione urbana Macrolotto Zero. Non costituisce consulenza finanziaria o di investimento.
Dove investire a Prato, quartiere per quartiere
Centro storico
B1Il cuore murato tra il Duomo, il Castello dell'Imperatore e piazza del Comune: tessuto d'epoca, commercio di vicinato e una vocazione turistica ancora contenuta ma in crescita.
OMI 1.600-2.200 €/m² con affitti a 9,8 €/m²/mese; sui portali il centro storico Pietà-Giolica è dato a 2.170 €/m² (Idee & Immobili, 2026). Prodotto storico, rotazione rapida.
Per chi investeYield lordo OMI del 6,2%, tra i più alti della città: buon buy-to-rent e base per affitti brevi vicino a Duomo e stazione. Flip su tagli signorili datati con uscita liquida, ma attenzione ai vincoli sul costruito storico.
Castellina, Pietà e Giolica (semicentro est)
C1Il semicentro residenziale a est, il più borghese e ambito della città: palazzine ordinate, verde e buona reputazione, con domanda stabile di prime case.
OMI 1.800-2.300 €/m², i valori più alti del semicentro, con affitti a 7,5 €/m²/mese; sui portali la Castellina tocca 2.667-2.779 €/m² (Idee & Immobili / Immobiliare.it, 2026). Poco prodotto sul mercato.
Per chi investeZona da capitale, non da reddito: yield lordo OMI 4,4%, il più basso della fascia semicentrale. Flip di fascia alta su appartamenti datati per acquirenti locali esigenti, poco spazio per il buy-to-rent puro.
Mezzana, Repubblica e Montegrappa (semicentro sud-est)
C3Semicentro sud-est denso e popolare-borghese, ben servito e vicino alle grandi arterie: uno dei quartieri più vissuti dal ceto medio pratese.
OMI 1.600-2.000 €/m² con affitti alti a 9,8 €/m²/mese; il richiesto Mezzana-Zarini-Soccorso è a 2.296 €/m² (Idee & Immobili, 2026). Offerta condominiale anni '60-'70.
Per chi investeIl miglior rapporto canone/prezzo del semicentro: yield lordo OMI 6,5%. Territorio da buy-to-rent con vacancy bassa e da flip leggero su trilocali da ammodernare, rivenduti sotto la soglia del nuovo.
Coiano, Santa Lucia e Ciliani (semicentro nord)
C7L'asse nord verso la collina: piazza Mercato Nuovo, viale Galilei e i quartieri popolari di Coiano e Santa Lucia, con il polo universitario PIN di viale Galilei a fare da ancora.
OMI 1.600-2.000 €/m² con affitti a 8,2 €/m²/mese; sui portali Coiano è a 2.450 €/m², Santa Lucia 2.400 e I Ciliani 2.350 con affitto fino a 12,2 €/m²/mese (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026).
Per chi investeYield lordo OMI 5,5% con domanda studentesca aggiuntiva dal PIN: buy-to-rent e affitto a stanze funzionano. Flip su condomini datati da rivendere a prime case, con prezzi d'ingresso ancora contenuti.
Serraglio, San Paolo e Macrolotto Zero (semicentro ovest)
C8 · C4La cintura ex industriale a ovest delle mura: via Pistoiese, la Chinatown pratese e il Macrolotto Zero, cuore della rigenerazione urbana premiata a livello nazionale.
OMI 1.550-1.850 €/m² (C8) e 1.050-1.500 nell'area del Cantiere (C4), i valori più bassi della città; affitti C8 a 8,5 €/m²/mese, richiesto Soccorso-San Paolo 1.980-2.200 €/m² (Idee & Immobili, 2026).
Per chi investeL'angolo value-add della città: ingressi minimi, yield lordo OMI 6,0% e il progetto PIU Prato da oltre 8 milioni a spingere il repricing (Regione Toscana). Flip su case operaie e capannoni da riconvertire; la selezione della micro-via è decisiva.
Grignano, Le Badie e frazioni sud (periferia sud)
D4 · D6 · E5 · R5La cintura sud verso l'A11 e la piana: Grignano, Le Badie e Castelnuovo, più le frazioni residenziali di San Giorgio e Le Cascine di Tavola, tra case unifamiliari e villette.
OMI 1.500-2.050 €/m² con affitti fino a 9,0 €/m²/mese; sui portali Grignano e Le Badie sono a 2.400-2.450 €/m², mentre Tavola resta la più economica a 2.050 (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026).
Per chi investeYield lordo OMI 5,8% a Grignano e Le Badie, più basso a Castelnuovo e Tavola (4,9%). Buy-to-rent su famiglie e flip su villette datate; la vicinanza all'autostrada attira anche pendolari fiorentini.
San Giusto, Iolo, Galciana e i Macrolotti (periferia ovest)
D5 · D7 · D8L'ovest produttivo e residenziale: San Giusto, Iolo, Galciana, Narnali e i Macrolotti del pronto moda, dove convivono capannoni, comunità cinese e case operaie.
OMI 1.400-2.000 €/m² con affitti 8,2-8,8 €/m²/mese; sui portali San Giusto e Iolo sono a 2.450 €/m², Galciana 2.300, Narnali 2.250, Viaccia 2.035 (Mercato-Immobiliare.info / Idee & Immobili, 2026).
Per chi investeI rendimenti lordi OMI più alti della periferia: San Giusto 6,4%, Macrolotti 6,1%, Galciana 5,8%. Buy-to-rent su lavoratori e flip a sconto su prodotto industriale-residenziale; il rischio è il ridimensionamento del tessile.
La Querce, La Macine e Figline (periferia est e nord)
D3 · D2 · R3 · R4La fascia est e nord verso Firenze e la collina: La Querce, La Macine, Gonfienti e l'interporto a est, Figline e i versanti della Calvana a nord.
OMI 1.600-2.150 €/m² con affitti a 8,2 €/m²/mese; sui portali La Querce è la zona più cara della città a 2.750-2.985 €/m², La Macine e Figline a 2.450 (Mercato-Immobiliare.info / Idee & Immobili, 2026).
Per chi investeLa Querce e La Macine (D3, yield OMI 5,5%) sono la porta verso Firenze, con domanda di pendolari; la collina (R3-R4, 4,8-4,9%) è da capitale. Flip di fascia media a est, buy-to-rent solido lungo l'asse autostradale.
Quotazioni per tipologia di immobile
| Tipologia | Zone | €/m² min–max | €/m² medio | Affitto €/m²/mese |
|---|---|---|---|---|
| Abitazioni civili | 17 | 1300 €–2300 € | 1794 € | 8,3 |
| Abitazioni di tipo economico | 17 | 1050 €–1850 € | 1462 € | 6,8 |
| Abitazioni signorili | 1 | 2050 €–2650 € | 2350 € | 10,5 |
| Ville e Villini | 14 | 1600 €–2500 € | 1923 € | 8,8 |
| Negozi | 12 | 700 €–1550 € | 1133 € | 9,6 |
| Uffici | 10 | 800 €–1350 € | 1110 € | 7,4 |
| Box | 15 | 600 €–1500 € | 925 € | — |
| Posti auto coperti | 5 | 550 €–1300 € | 850 € | — |
| Posti auto scoperti | 11 | 500 €–1000 € | 673 € | — |
| Capannoni tipici | 6 | 500 €–1100 € | 725 € | 5,7 |
| Magazzini | 9 | 400 €–850 € | 643 € | 3,3 |
| Laboratori | 13 | 450 €–1100 € | 684 € | 4,9 |
Valori in stato normale, aggregati su tutte le zone OMI del comune.
Dove guardare a Prato
Per un’operazione di flip conta il delta tra prezzo di acquisto, costi di ristrutturazione e valore di rivendita nella stessa zona; per il buy-to-rent conta il rendimento netto dopo tasse, IMU e sfitto — non il lordo. FlipFlop calcola entrambi su un annuncio reale.
Da dove vengono questi numeri
I dati sono le quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) pubblicate dall’Agenzia delle Entrate, 2° semestre 2025, per le 17 zone OMI di Prato. Per ogni zona usiamo la tipologia residenziale prevalente in stato conservativo normale; il prezzo medio è il punto centrale dell’intervallo min–max pubblicato.
Attenzione ai riferimenti di superficie: OMI usa in genere superficie lorda per la compravendita e netta per la locazione, quindi il rendimento su un immobile specifico può differire.
Le quotazioni OMI tendono a sottostimare i prezzi reali, specie nelle zone più liquide: sono una baseline, non una perizia. Nelle analisi FlipFlop la baseline OMI viene triangolata con i prezzi di mercato correnti e con esiti reali di zona.
Valori residenziali in stato conservativo normale. Il rendimento netto — dopo tasse, IMU, condominio e sfitto — si calcola col calcolatore gratuito.
Domande frequenti su Prato
Quanto costa comprare casa a Prato?
Secondo le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate (2° semestre 2025), a Prato un'abitazione in stato normale costa in media 1782 € al m², con un intervallo che va da 1050 € a 2300 € al m² a seconda della zona (17 zone OMI residenziali).
Quanto si affitta al m² a Prato?
Il canone medio di zona è di €8,3 al m² al mese: per un appartamento di 70 m² significa circa €581 al mese, prima di condominio e utenze.
Che rendimento rende un immobile in affitto a Prato?
Il rendimento lordo stimato è 5,6% (canone annuo / prezzo di acquisto, su valori medi di zona). Il rendimento netto è più basso: pesano tasse (es. cedolare secca), IMU, condominio, manutenzione e sfitto. Puoi calcolarlo con il calcolatore gratuito di FlipFlop.
Qual è la zona più conveniente di Prato?
La zona con i prezzi medi più bassi è C4 — IL CANTIERE (1275 €/m²); la più cara è C1 — ZONA SEMICENTRALE EST: PIETA' - GIOLICA - CASTELLINA - FILETTOLE - SACRA FAMIGLIA (2050 €/m²). Per chi compra per affittare, il rendimento lordo più alto è in zona C3 — ZONA SEMICENTRALE SUD-EST: MONTEGRAPPA - REPUBBLICA - MEZZANA (6,5%).
Le quotazioni OMI sono affidabili?
Le quotazioni OMI sono il riferimento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, ma sono intervalli semestrali per zona e tendono a sottostimare i prezzi reali di compravendita, specie nelle zone più richieste. Vanno lette come baseline: per valutare un immobile specifico serve confrontarle con i prezzi di mercato correnti — è quello che fa FlipFlop in ogni analisi.
Stime indicative a scopo informativo: non costituiscono consulenza finanziaria o di investimento. Prima di operare valida i numeri con professionisti qualificati.
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