Mercato immobiliare a Cagliari.
A Cagliari (Sardegna) un’abitazione in stato normale costa in media 1979 € al m², da 700 € a 3400 € nelle 21 zone OMI residenziali. Affitti a €7,5/m²/mese, rendimento lordo 4,5%.
Prezzi nelle zone OMI di Cagliari
| Zona | Fascia | Acquisto €/m² | Affitto €/m²/mese | Rend. lordo |
|---|---|---|---|---|
| B1MARINA - STAMPACE | Centrale | 2000 €–2800 € | 9,3 | 4,7% |
| B2SAN BENEDETTO - TRIBUNALE - VIA SONNINO | Centrale | 1900 €–2400 € | 8,8 | 4,9% |
| B3VILLANOVA | Centrale | 1800 €–2700 € | 8,3 | 4,4% |
| B4CASTELLO | Centrale | 1800 €–2600 € | 8,0 | 4,4% |
| C2LA VEGA - FONSARDA | Semicentrale | 1800 €–2400 € | 7,8 | 4,5% |
| C3VIA POLA - VIALE MERELLO - BUONCAMINO | Semicentrale | 1750 €–2600 € | 9,0 | 5,0% |
| C4MONTE URPINU - BONARIA | Semicentrale | 2100 €–2900 € | 9,6 | 4,6% |
| C5GENNERUXI - VIA CASTIGLIONE | Semicentrale | 2050 €–2700 € | 9,4 | 4,7% |
| D2SANT'AVENDRACE - SAN MICHELE | Periferica | 1700 €–2300 € | 7,5 | 4,5% |
| D3AMSICORA - MONTE MIXI | Periferica | 1900 €–2500 € | 8,4 | 4,6% |
| D4QUARTIERE DEL SOLE - LA PALMA | Periferica | 2100 €–2900 € | 9,3 | 4,5% |
| D9MULINU BECCIU - FANGARIO - BROTZU | Periferica | 1400 €–2000 € | 6,6 | 4,7% |
| D10IS MIRRIONIS - MONTE CLARO | Periferica | 1250 €–1700 € | 5,6 | 4,6% |
| D11PIRRI NORD (BARRACCA MANNA - IS ARGIOLAS - S. TERESA) | Periferica | 1650 €–2300 € | 7,0 | 4,3% |
| D12PIRRI CENTRO - MONREALE - SANTA MARIA CHIARA | Periferica | 1800 €–2300 € | 8,5 | 5,0% |
| D13PIRRI OVEST (IS BINGIAS - VIA VESALIO) | Periferica | 1600 €–2300 € | 7,8 | 4,8% |
| D14LA PLAYA - VIA SAN PAOLO | Periferica | 1200 €–1600 € | 5,3 | 4,5% |
| D15SAN BARTOLOMEO - SANT'ELIA - CALAMOSCA | Periferica | 1100 €–1500 € | 4,4 | 4,1% |
| D16POETTO | Periferica | 2500 €–3400 € | 9,5 | 3,9% |
| E1VILLAGGIO PESCATORI E ZONA LAGUNARE | Suburbana | 700 €–1000 € | 3,0 | 4,2% |
| E2MEDAU SU CRAMU | Suburbana | 900 €–1200 € | 3,9 | 4,5% |
Come leggere il mercato di Cagliari
Cagliari, capitale economica della Sardegna, è un mercato selettivo: molte compravendite, offerta stretta e prezzi tenuti. La provincia ha chiuso il 2025 con 7.859 atti residenziali, +7,4% sul 2024, e il capoluogo con 1.922 (FIMAA Confcommercio Sud Sardegna su dati OMI, luglio 2026). Il transato OMI medio in città vale circa 1.928 €/mq, ma il richiesto sui portali arriva a 2.687 €/mq, +5,5% in un anno (Immobiliare.it, novembre 2025): quel gap richiesto-OMI è lo spazio di trattativa. L'isola resta tra le più care d'Italia (La Nuova Sardegna, maggio 2026) e il 72% degli agenti vede prezzi stabili nel secondo semestre 2026.
Il flip vive sul differenziale col nuovo, che in città viaggia intorno a 3.700-3.800 €/mq (GoHome, 2026): l'usato da ristrutturare in centro e semicentro parte da 1.750-2.000 €/mq OMI, e il ristrutturato bene rivenduto sotto la soglia del nuovo trova poca concorrenza. Il margine più liquido è nel centro storico (Castello, Marina, Villanova), dove l'offerta è rarissima e il patrimonio d'epoca va rifatto. Il margine più ampio sta però nei semicentri (San Benedetto, Fonsarda) e in periferia (Is Mirrionis, Mulinu Becciu, Pirri), con ingressi OMI 1.250-2.000 €/mq. In città restano circa 4.000 immobili sfitti (Cagliaritoday, 2026): un bacino di prodotto da riqualificare.
Sui valori OMI i rendimenti lordi migliori sono nei semicentri e a Pirri: San Benedetto-Tribunale rende il 4,9%, via Pola-Buoncamino e Pirri Centro il 5%, mentre il Poetto scende al 3,9%, un gioco da capital gain e stagione estiva. La domanda è tripla: università (l'ERSU offre pochissimi posti letto, tutto va al privato), lavoratori e sanità del Brotzu, turismo. La stanza singola media costa 449 €/mese, +58% dal 2020, con punte di 600 € a Bonaria (Cagliaritoday, 2026). Affitti brevi: circa 2.000 appartamenti nel circuito turistico, su Poetto e centro storico, con rischi regolatori dal CIN obbligatorio 2025 e dalla soglia UE del 20% nelle aree sotto stress abitativo.
- La provincia di Cagliari ha registrato 7.859 compravendite residenziali nel 2025, +7,4% sul 2024, con il capoluogo a 1.922 atti (FIMAA Confcommercio Sud Sardegna su dati OMI, luglio 2026).
- Prezzi richiesti in salita: circa 2.687 €/mq medi a novembre 2025, +5,5% in un anno (Immobiliare.it); la Sardegna è tra le isole più care d'Italia (La Nuova Sardegna, maggio 2026).
- Offerta stretta e quotazioni attese stabili: il 72,2% degli agenti prevede prezzi invariati nel secondo semestre 2026, il 27,8% ulteriore crescita delle vendite (FIMAA, luglio 2026).
- Affitti per studenti fuori controllo: stanza singola media 449 €/mese, +58% dal 2020, seconda solo a Bari, con punte di 600 € a Bonaria (Cagliaritoday, 2026).
- Affitti brevi: circa 2.000 appartamenti nel circuito turistico su circa 6.000 immobili vuoti in città; CIN obbligatorio dal 2025 e soglia UE del 20% negli ambiti sotto stress abitativo (Cagliaritoday, 2026).
- Rigenerazione di Sant'Elia: 35 milioni tra fondi Regione, PNRR e PN Metro Plus per Parco degli Anelli, stadio, viabilità via Roma-Poetto e metro leggera con nuove fermate (Regione Sardegna/Cagliaritoday, marzo 2025).
Analisi editoriale FlipFlop su dati OMI e fonti pubbliche: Sbircia la Notizia — 7.859 compravendite 2025 e prezzi per quartiere, report FIMAA/OMI · CagliariToday — classifica dei quartieri dove le case costano di più (2026) · Sardiniapost — compravendite +7,4% e prezzo medio al mq a Cagliari · Immobiliare.it — mercato immobiliare Cagliari, richiesto e affitti (novembre 2025) · La Nuova Sardegna — Cagliari tra le città più care, boom prezzi in Sardegna (maggio 2026) · CagliariToday — affitti brevi, 4.000 case vuote e soglia UE del 20% · CagliariToday — caro affitti stanze studenti, singola media 449 € (punte 600 a Bonaria) · Regione Sardegna — rigenerazione Sant'Elia, 35 milioni per edifici e aree (marzo 2025) · CagliariToday — Sant'Elia fronte mare e metro leggera con nuove fermate · GoHome — annunci nuove costruzioni a Cagliari, prezzi del nuovo. Non costituisce consulenza finanziaria o di investimento.
Dove investire a Cagliari, quartiere per quartiere
Castello, Marina, Stampace, Villanova
B1 · B3 · B4Il centro storico dentro le mura: Castello sul colle, Marina verso il porto, Stampace e Villanova coi borghi d'epoca. Turismo, movida, patrimonio vincolato e offerta rarissima.
OMI 1.800-2.800 €/mq (Marina-Stampace 2.000-2.800, Villanova 1.800-2.700, Castello 1.800-2.600); richiesto Marina-Stampace 2.144 €/mq (FIMAA/OMI, luglio 2026). Affitti OMI 8-9,2 €/m²/mese, stanze 400-450 € a Marina e Piazza Yenne.
Per chi investeFlip su appartamenti d'epoca da rifare con uscita liquida, ma a Castello i cantieri vincolati costano. Short-let forte e a rischio stretta (CIN, soglia UE 20%). Yield lungo 4,4-4,6%: qui il valore è nella rivendita e nel breve, non nella rendita lunga.
San Benedetto, Fonsarda, Merello-Buoncamino
B2 · C2 · C3Il semicentro borghese e commerciale: il mercato civico di San Benedetto, il tribunale, viale Merello verso l'ospedale e Buoncamino. Ceto medio-alto, uffici e professionisti.
OMI 1.750-2.600 €/mq (San Benedetto 1.900-2.400, Fonsarda 1.800-2.400, via Pola-Merello-Buoncamino 1.750-2.600); richiesto San Benedetto 2.050 €/mq (FIMAA/OMI, luglio 2026). Affitti OMI 7,8-9 €/m²/mese.
Per chi investeI migliori yield del semicentro sui valori OMI: San Benedetto-Tribunale 4,9%, via Pola-Buoncamino 5%. Buy-to-rent solido su professionisti e studenti di medicina, flip leggero su tagli signorili datati sotto la soglia del nuovo.
Monte Urpinu e Bonaria
C4La collina residenziale di pregio col parco di Monte Urpinu e il santuario di Bonaria: verde, ville e palazzine signorili, domanda di famiglie benestanti e vista sul golfo.
OMI 2.100-2.900 €/mq (media 2.500), tra i più alti in città; richiesto Monte Urpinu-Bonaria 2.200 €/mq (FIMAA/OMI, luglio 2026). Affitto OMI 9,6 €/m²/mese, stanza singola fino a 600 € a Bonaria (Cagliaritoday, 2026).
Per chi investeZona da conservazione del capitale più che da flip: ingressi alti e prodotto già di pregio. Buy-to-rent su tagli grandi per professionisti, yield lordo intorno al 4,6% ma vacancy minima e canoni premium.
Genneruxi, Quartiere del Sole, Amsicora
C5 · D4 · D3Il residenziale medio-alto a est: Genneruxi e il Quartiere del Sole-La Palma pianificati, Amsicora-Monte Mixi vicino allo stadio e agli impianti sportivi. Palazzine anni '60-'80 e famiglie.
OMI 1.900-2.900 €/mq (Genneruxi 2.050-2.700, Quartiere del Sole-La Palma 2.100-2.900, Amsicora 1.900-2.500); richiesto Quartiere del Sole 2.250 e Genneruxi 2.229 €/mq (FIMAA/OMI, luglio 2026). Affitti OMI 8,4-9,4 €/m²/mese.
Per chi investeFlip su appartamenti anni '70-'80 da ammodernare per prime case sotto il nuovo (circa 3.750 €/mq). Buy-to-rent con yield 4,4-4,7% su OMI e domanda stabile di famiglie e impiegati; rotazione buona.
Poetto, Sant'Elia, La Playa
D16 · D15 · D14 · E1Il litorale, la città estiva di Cagliari: otto km di spiaggia al Poetto, residenziale ambito; Sant'Elia popolare in rigenerazione tra stadio e palazzetto, La Playa e il villaggio pescatori verso la laguna.
OMI Poetto 2.500-3.400 €/mq (media 2.950, top cittadino), richiesto 2.817 (FIMAA/OMI, luglio 2026); Sant'Elia 1.100-1.500, La Playa 1.200-1.600, laguna 700-1.000. Affitti OMI 3-9,5 €/m²/mese.
Per chi investePoetto è capital gain e affitto breve estivo (oltre 170 case vacanza), yield lungo basso 3,9% ma stagione fortissima. Sant'Elia è la scommessa rigenerazione: 35 milioni tra Regione, PNRR e PN Metro Plus per Parco degli Anelli, stadio e metro leggera con nuove fermate (RAS/Cagliaritoday, marzo 2025). Value-add per chi anticipa i cantieri.
Sant'Avendrace, San Michele, viale Trieste
D2Il quartiere popolare a ovest lungo viale Trieste, tra Stampace bassa, la necropoli di Tuvixeddu e San Michele: edilizia mista, ben servito, in lento riposizionamento.
OMI 1.700-2.300 €/mq (media 2.000); affitto OMI 7,5 €/m²/mese, stanze da 300 € a Tuvixeddu (Cagliaritoday, 2026). Richiesto sui portali sotto la media cittadina, quindi con margine di trattativa.
Per chi investeIngressi contenuti a due passi dal centro: flip su palazzine datate con rivendita a prime case e buy-to-rent con yield 4,5% su OMI. La stretta short-let sul centro storico può spostare qui la domanda residenziale di studenti e lavoratori.
Is Mirrionis, Mulinu Becciu, Monte Claro
D10 · D9La periferia nord densa e popolare: Is Mirrionis con l'edilizia pubblica anni '50-'70, il parco di Monte Claro e la cittadella della salute, Mulinu Becciu-Brotzu attorno all'ospedale.
OMI Is Mirrionis 1.250-1.700 €/mq (media 1.475, tra i più bassi), Mulinu Becciu 1.400-2.000; affitti OMI 5,6-6,6 €/m²/mese, stanze 300-400 € (Cagliaritoday, 2026). Zona Is Mirrionis-San Michele circa 2.179 €/mq richiesti (GoHome, 2026).
Per chi investeTerritorio value-add e buy-to-rent: ingressi minimi, yield 4,6-4,7% su OMI e domanda forte da studenti e personale sanitario del Brotzu. Flip su acquisti molto sotto quotazione (aste, edilizia da rifare); la selezione della via è decisiva.
Pirri
D12 · D11 · D13 · E2Ex comune autonomo inglobato, quartiere con identità propria: Pirri Centro-Monreale, Barracca Manna a nord, Is Bingias-Vesalio a ovest, verso Monserrato e la Cittadella universitaria.
OMI 1.600-2.300 €/mq (Pirri Centro 1.800-2.300, Pirri Nord 1.650-2.300, Pirri Ovest 1.600-2.300); affitti OMI 7-8,5 €/m²/mese. Prezzi da periferia a ridosso del polo universitario di Monserrato.
Per chi investeGli yield lordi più alti della città sui valori OMI: Pirri Centro 5%, Pirri Ovest 4,8%. Buy-to-rent su studenti e famiglie, flip leggero su villette e palazzine da ammodernare a prezzi da periferia con uscita a prime case.
Quotazioni per tipologia di immobile
| Tipologia | Zone | €/m² min–max | €/m² medio | Affitto €/m²/mese |
|---|---|---|---|---|
| Abitazioni civili | 20 | 700 €–3400 € | 2066 € | 7,8 |
| Abitazioni di tipo economico | 20 | 600 €–2500 € | 1608 € | 6,1 |
| Ville e Villini | 9 | 1650 €–3800 € | 2375 € | 8,7 |
| Negozi | 15 | 1100 €–2900 € | 1857 € | 11,2 |
| Uffici | 16 | 1300 €–2500 € | 1819 € | 9,6 |
| Box | 7 | 900 €–2000 € | 1379 € | 6,7 |
| Autorimesse | 2 | 850 €–1400 € | 1125 € | 5,5 |
| Posti auto coperti | 6 | 750 €–1700 € | 1196 € | 5,9 |
| Posti auto scoperti | 7 | 650 €–1600 € | 1071 € | 5,4 |
| Capannoni tipici | 3 | 700 €–1100 € | 900 € | 4,8 |
| Capannoni industriali | 2 | 700 €–1000 € | 850 € | 4,7 |
| Magazzini | 15 | 800 €–1900 € | 1263 € | 6,5 |
| Laboratori | 16 | 900 €–2000 € | 1334 € | 6,9 |
Valori in stato normale, aggregati su tutte le zone OMI del comune.
Dove guardare a Cagliari
Per un’operazione di flip conta il delta tra prezzo di acquisto, costi di ristrutturazione e valore di rivendita nella stessa zona; per il buy-to-rent conta il rendimento netto dopo tasse, IMU e sfitto — non il lordo. FlipFlop calcola entrambi su un annuncio reale.
Da dove vengono questi numeri
I dati sono le quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) pubblicate dall’Agenzia delle Entrate, 2° semestre 2025, per le 22 zone OMI di Cagliari. Per ogni zona usiamo la tipologia residenziale prevalente in stato conservativo normale; il prezzo medio è il punto centrale dell’intervallo min–max pubblicato.
Attenzione ai riferimenti di superficie: OMI usa in genere superficie lorda per la compravendita e netta per la locazione, quindi il rendimento su un immobile specifico può differire.
Le quotazioni OMI tendono a sottostimare i prezzi reali, specie nelle zone più liquide: sono una baseline, non una perizia. Nelle analisi FlipFlop la baseline OMI viene triangolata con i prezzi di mercato correnti e con esiti reali di zona.
Valori residenziali in stato conservativo normale. Il rendimento netto — dopo tasse, IMU, condominio e sfitto — si calcola col calcolatore gratuito.
Domande frequenti su Cagliari
Quanto costa comprare casa a Cagliari?
Secondo le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate (2° semestre 2025), a Cagliari un'abitazione in stato normale costa in media 1979 € al m², con un intervallo che va da 700 € a 3400 € al m² a seconda della zona (21 zone OMI residenziali).
Quanto si affitta al m² a Cagliari?
Il canone medio di zona è di €7,5 al m² al mese: per un appartamento di 70 m² significa circa €525 al mese, prima di condominio e utenze.
Che rendimento rende un immobile in affitto a Cagliari?
Il rendimento lordo stimato è 4,5% (canone annuo / prezzo di acquisto, su valori medi di zona). Il rendimento netto è più basso: pesano tasse (es. cedolare secca), IMU, condominio, manutenzione e sfitto. Puoi calcolarlo con il calcolatore gratuito di FlipFlop.
Qual è la zona più conveniente di Cagliari?
La zona con i prezzi medi più bassi è E1 — VILLAGGIO PESCATORI E ZONA LAGUNARE (850 €/m²); la più cara è D16 — POETTO (2950 €/m²). Per chi compra per affittare, il rendimento lordo più alto è in zona C3 — VIA POLA - VIALE MERELLO - BUONCAMINO (5,0%).
Le quotazioni OMI sono affidabili?
Le quotazioni OMI sono il riferimento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, ma sono intervalli semestrali per zona e tendono a sottostimare i prezzi reali di compravendita, specie nelle zone più richieste. Vanno lette come baseline: per valutare un immobile specifico serve confrontarle con i prezzi di mercato correnti — è quello che fa FlipFlop in ogni analisi.
Stime indicative a scopo informativo: non costituiscono consulenza finanziaria o di investimento. Prima di operare valida i numeri con professionisti qualificati.
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