Mercato immobiliare a Bergamo.
A Bergamo (Lombardia) un’abitazione in stato normale costa in media 1975 € al m², da 850 € a 4300 € nelle 22 zone OMI residenziali. Affitti a €8,4/m²/mese, rendimento lordo 5,1%.
Prezzi nelle zone OMI di Bergamo
| Zona | Fascia | Acquisto €/m² | Affitto €/m²/mese | Rend. lordo |
|---|---|---|---|---|
| B1CENTRALE DI PREGIO | Centrale | 1950 €–2700 € | 11,9 | 6,1% |
| B2CENTRALE (VIA VERDI, VIA DEI PARTIGIANI, VIA TASSO) | Centrale | 2000 €–2700 € | 11,1 | 5,7% |
| B3CENTRALE (VIALE PAPA GIOVANNI, VIA PALEOCAPA ECC.) | Centrale | 1700 €–2350 € | 9,8 | 5,8% |
| B4VIA SAN BERNARDINO ALTA, VIA MORONI ALTA, VIA PALAZZOLO | Centrale | 1500 €–1950 € | 10,9 | 7,6% |
| B6CITTA ALTA E COLLI | Centrale | 3100 €–4300 € | — | — |
| C2PISCINE, VECCHIO OSPEDALE. SANTA LUCIA | Semicentrale | 1800 €–2250 € | 6,9 | 4,1% |
| C4STADIO, CONCA FIORITA, QUARTIERE FINARDI VIALE GIULIO CESARE | Semicentrale | 1550 €–2200 € | 8,3 | 5,3% |
| C5MALPENSATA VIA AUTOSTRADA, VIA ZANICA, VIA GAVAZZENI CAMPAGNOLA NORD | Semicentrale | 1400 €–1850 € | 8,0 | 5,9% |
| C7BORGO SANTA CATERINA | Semicentrale | 1400 €–1950 € | 9,3 | 6,7% |
| C9CANOVINE VIA SAN BERNARDINO BASSA VIA CARNOVALI | Semicentrale | 1600 €–2150 € | 6,1 | 3,9% |
| C12VIA BROSETA. PORTA OSIO, VIA BASCHENIS | Semicentrale | 1500 €–2200 € | 10,1 | 6,6% |
| C13VIA ANGELO MAJ, VIA MADONNA DELLA NEVE, VIA BONO, BORGO PALAZZO ALTA | Semicentrale | 1400 €–2000 € | 8,8 | 6,2% |
| C14BORGO PALAZZO BASSA, CIMITERO | Semicentrale | 1600 €–2300 € | 10,0 | 6,2% |
| D1LORETO - LONGUELO | Periferica | 1500 €–1900 € | 7,7 | 5,4% |
| D2VALTESSE | Periferica | 1650 €–2350 € | 6,1 | 3,7% |
| D3REDONA | Periferica | 1500 €–2050 € | 9,4 | 6,4% |
| D4OSPEDALE GIOVANNI PAOLO XXIII, VILLAGGIO DEGLI SPOSI, VIA MORONI | Periferica | 1750 €–2200 € | 9,4 | 5,7% |
| D5MONTEROSSO | Periferica | 1550 €–1850 € | 5,5 | 3,9% |
| D6COLLI,SAN VIGILIO | Periferica | 2300 €–3400 € | — | — |
| D7CELADINA, BOCCALEONE, CAMPAGNOLA | Periferica | 850 €–1250 € | 5,0 | 5,7% |
| D8COLOGNOLA, GRUMELLINA | Periferica | 850 €–1250 € | 5,0 | 5,7% |
| R1RESTANTE PARTE DEL TERRITORIO COMUNALE PARCO DEI COLLI | Extraurbana | 2300 €–3000 € | — | — |
Come leggere il mercato di Bergamo
Bergamo è un mercato a due velocità: la provincia ha chiuso il 2025 con il record di 17.937 compravendite (+3,3%, dati Agenzia delle Entrate ripresi da Prima Bergamo), mentre la città è scesa a 2.152 scambi (−4,7%) per scarsità di offerta, non di domanda. I prezzi richiesti salgono: mediana cittadina a 2.772 €/m², +5,6% in un anno per gli appartamenti (RealAdvisor, luglio 2026), contro un transato OMI che in gran parte delle zone resta tra 1.400 e 2.700 €/m². Quel gap richiesto-OMI è lo spazio di trattativa. Città media in crescita ordinata, con infrastrutture in consegna: rischio più basso di Milano, rendimenti superiori.
Il flip vive sul differenziale col nuovo, che in città parte da circa 4.000 €/m² — un trilocale recente costa 500-600 mila euro (Prima Bergamo): il ristrutturato bene, rivenduto vicino alla media richiesta cittadina di circa 2.950 €/m² (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026), ha poca concorrenza. Il margine sta nei borghi: Santa Caterina e Borgo Palazzo hanno ingressi OMI a 1.400-1.600 €/m² su prodotto anni '50-'70 da rifare, con domanda finale solida. Da monitorare il corridoio della T2 a Valtesse, con messa in esercizio attesa nel 2026 (TEB), e Redona, trainata da Chorus Life. In centro i flip su tagli signorili datati restano i più liquidi in uscita.
Sui valori OMI i rendimenti lordi migliori sono a est e ovest del centro: Celadina-Boccaleone e Broseta-Porta Osio rendono il 6-6,5%, Redona e Santa Caterina intorno al 6%, mentre Città Alta e Monterosso scendono verso il 4% sul canone lungo. La domanda è tripla: studenti UniBg (sedi in Città Alta e via dei Caniana), lavoratori, turismo. Gli affitti brevi corrono: annunci +74% dal 2017 al 2024, più di Milano e Roma, occupazione dal 33% al 54% (AirMap-Politecnico di Torino su dati AirDna); in Città Alta il richiesto tocca 14,66 €/m²/mese (Immobiliare.it, aprile 2026). Rischi: regolazione dello short-rent in discussione e canoni lunghi deboli a nord.
- Nel 2025 la provincia di Bergamo ha toccato il record di 17.937 compravendite (+3,3%), mentre la città è scesa a 2.152 (−4,7%): dati Agenzia delle Entrate ripresi da Prima Bergamo.
- Prezzi richiesti in salita: +5,6% in 12 mesi per gli appartamenti e circa +15% in quattro anni, con mediana cittadina a 2.772 €/m² (RealAdvisor, luglio 2026).
- Affitti brevi: annunci +74% dal 2017 al 2024, più di Milano (+34%) e Roma (+7%); occupazione dal 33% al 54% e punte di crescita a Redona, +450% (AirMap-Politecnico di Torino su dati AirDna).
- La tramvia T2 per Villa d'Almè era al 57% di avanzamento a settembre 2025, con completamento previsto entro giugno 2026 e budget salito a 211,5 milioni di euro (TEB).
- Il nuovo in città parte da circa 4.000 €/m² e un trilocale recente costa 500-600 mila euro: il divario col ristrutturato alimenta la convenienza del flip (Prima Bergamo).
Analisi editoriale FlipFlop su dati OMI e fonti pubbliche: Immobiliare.it — prezzi richiesti per zona a Bergamo (aprile 2026) · Prima Bergamo — compravendite 2025, dati Agenzia delle Entrate · RealAdvisor — andamento prezzi nel comune di Bergamo (luglio 2026) · Mercato-Immobiliare.info — quotazioni per quartiere (luglio 2026) · BergamoNews — crescita Airbnb a Bergamo, report AirMap/AirDna (giugno 2026) · TEB — linea T2 Bergamo–Villa d'Almè, avanzamento lavori · BergamoNews — bilocali ChorusLife nel Fondo Abitare under 35 (ottobre 2025) · L'Eco di Bergamo — affitti brevi, effetto Capitale della Cultura. Non costituisce consulenza finanziaria o di investimento.
Dove investire a Bergamo, quartiere per quartiere
Città Alta e Colli
B6 · D6 · R1Il borgo storico dentro le Mura venete e la collina di San Vigilio: patrimonio vincolato, offerta rarissima, compratori di pregio e una vocazione turistica esplosa dopo il 2023 (206 annunci Airbnb, AirMap).
OMI 3.100-4.300 €/m², top cittadino; sui portali la zona Colli tocca 4.589 €/m² richiesti e gli affitti 14,66 €/m²/mese (Immobiliare.it, aprile 2026). Il pregio vero si vende in fretta, il resto si tratta.
Per chi investeNiente flip classico: vincoli, cantieri costosi, ingressi alti. Short-rent con occupazione forte ma rendimento lordo intorno al 4% e rischio regolamentazione: qui si conserva capitale, non si moltiplica.
Centro — Papa Giovanni, Verdi, Tasso
B1 · B2 · B3Il centro direzionale e commerciale della città bassa: Sentierone, stazione, uffici e professionisti. Domanda continua di residenza qualificata e di pied-à-terre, più 135-177 annunci Airbnb per micro-zona (AirMap).
OMI 1.700-2.700 €/m² con richiesto ben sopra: via Verdi arriva a 3.677 €/m² e viale Vittorio Emanuele II a 4.351 (RealAdvisor, luglio 2026). La liquidità migliore della città, tempi di vendita corti.
Per chi investeFlip su appartamenti signorili datati vicino a stazione e Sentierone: uscita liquida e premio prezzo per il ristrutturato. Affitti OMI 8-13,7 €/m²/mese: buy-to-rent solido anche se lo yield resta sotto le periferie.
Borgo Santa Caterina
C7Borgo commerciale vivo tra centro e Città Alta, vicino ad Accademia Carrara e GAMeC: negozi di vicinato, giovani coppie e famiglie. Uno dei quartieri più richiesti dal ceto medio urbano.
OMI 1.400-1.950 €/m², tra i più bassi del semicentro a fronte di affitti 7,5-11 €/m²/mese: uno sconto rispetto all'appeal reale del borgo. Prodotto piccolo e datato, rotazione rapida.
Per chi investeAngolo doppio: flip su bilocali/trilocali da rifare con rivendita a chi vuole il borgo, o buy-to-rent con lordi fin verso il 6-7% sui valori OMI. Anche short-rent, come porta d'accesso pedonale verso Città Alta.
Borgo Palazzo
C13 · C14L'asse commerciale storico verso est: parte alta più borghese, parte bassa popolare e multietnica, in lento riposizionamento. Terzo quartiere cittadino per annunci Airbnb con 188 alloggi (AirMap 2024).
OMI 1.400-2.300 €/m² con affitti fino a 11,5 €/m²/mese: rapporto canone/prezzo tra i migliori del semicentro. Molto prodotto anni '60 da riqualificare, prezzi richiesti in risalita ma trattabili.
Per chi investeValue-add: ingressi bassi, rendimenti alti e domanda mista lunga+breve. La selezione della micro-via è decisiva: la parte alta e i tratti vicini al centro rendono e rivendono, la bassa richiede sconto d'ingresso.
San Leonardo — Broseta, Porta Osio
C12 · B4Quartiere denso a ovest del centro, popolare-borghese e ben servito; a ridosso c'è il campus UniBg di via dei Caniana, che alimenta una domanda costante di stanze e piccoli tagli da studenti e lavoratori.
OMI 1.500-2.200 €/m² con affitti 8,3-12,1 €/m²/mese: uno dei migliori rapporti canone/prezzo della città. Offerta di condomini anni '60-'70, richiesto in crescita in linea col +5,6% cittadino (RealAdvisor).
Per chi investeTerritorio da buy-to-rent: lordi 6-6,5% sui valori OMI, vacancy minima grazie a università e pendolari. Funziona anche il flip leggero su trilocali da ammodernare per prime case sotto la soglia del nuovo.
Redona
D3Residenziale est servito dalla tramvia T1 e adiacente a Chorus Life: famiglie, giovani coppie, e un'esplosione di ricettività: annunci Airbnb +450% dal 2017 al 2024, la crescita più alta della città (AirMap).
OMI 1.500-2.050 €/m² con affitti 7,8-11 €/m²/mese: yield da semicentro a prezzi da periferia. L'effetto arena-spa di Chorus Life sta spostando domanda e canoni verso l'alto.
Per chi investeTra i migliori rischio/rendimento in città: buy-to-rent intorno al 6% lordo su OMI, short-rent in crescita per gli eventi all'arena, flip leggeri su condomini anni '60-'70 con rivendita a famiglie. Comprare prima che il repricing finisca.
Valtesse
D2Il nord della città lungo l'asse per la Val Brembana: residenziale tranquillo, commercio di quartiere, e il tracciato della nuova tramvia T2 che lo attraverserà per intero.
OMI 1.650-2.350 €/m², sopra le altre periferie, ma affitti deboli (5-7,2 €/m²/mese): il capitale sta già prezzando la T2, i canoni non ancora. Lavori al 57% a settembre 2025, completamento previsto giugno 2026 (TEB).
Per chi investeScommessa infrastrutturale pura: comprare prima della messa in esercizio della T2 puntando sulla rivalutazione. Buy-to-rent oggi fiacco sui numeri (lordo ~3,5-4%): meglio flip o cassettista che affittuarolo.
Monterosso
D5Quartiere popolare pianificato anni '50-'60 alle pendici della Maresana, molto verde e coeso, edilizia INA-Casa. Airbnb in crescita (+200% dal 2017, AirMap) ma su base minima.
OMI 1.550-1.850 €/m² con gli affitti più bassi della città (4,8-6,2 €/m²/mese). Offerta omogenea di condomini d'epoca, domanda locale di prime case, poca pressione sui prezzi.
Per chi investeAlla larga per il buy-to-rent puro: lordo 3,5-4% sui valori OMI. Ha senso solo su acquisti molto sotto quotazione (aste, eredità) da rivendere ristrutturati a famiglie della zona. La vicina T2 aiuta ma non trasforma.
Celadina — Boccaleone
D7 · C5L'est operaio verso l'aeroporto: prezzi d'ingresso minimi, popolazione mista, logistica e capannoni ai margini. A Boccaleone è prevista la fermata del collegamento ferroviario per Orio al Serio.
La zona più economica sui portali: 2.124 €/m² richiesti e 11,67 €/m²/mese d'affitto (Immobiliare.it, aprile 2026) contro OMI 1.400-1.900: gap ampio, quindi margine di trattativa reale.
Per chi investeI lordi più alti della città (6-6,5% su OMI) con due catalizzatori: il link ferroviario per Orio, atteso da fine 2026 ma in ritardo, e Porta Sud, ferma però oltre il 2030. Rendimento oggi, apprezzamento eventuale domani.
Chorus Life e Conca Fiorita
C4 · D3Lo smart district sull'ex area OTE: arena da 6.500 posti (2024), hotel Radisson (2025), spa urbana da 8.000 m² (gennaio 2026) e 74 appartamenti domotici arredati, tutti in locazione gestita.
Dentro il district non si compra: le residenze sono a canone gestito, con bilocali offerti anche in convenzione agli under 35 tramite il Fondo Abitare (BergamoNews, ottobre 2025). Il valore si scarica sull'intorno.
Per chi investeL'angolo è il contorno, non il complesso: Conca Fiorita e Redona (OMI 1.550-2.200 €/m²) beneficiano di footfall, eventi e nuovi servizi. Target: bilocali per short e mid-rent legati ad arena, spa e hotel.
Quotazioni per tipologia di immobile
| Tipologia | Zone | €/m² min–max | €/m² medio | Affitto €/m²/mese |
|---|---|---|---|---|
| Abitazioni civili | 22 | 1400 €–4300 € | 2028 € | 8,7 |
| Abitazioni di tipo economico | 21 | 850 €–3300 € | 1460 € | 5,6 |
| Ville e Villini | 12 | 1350 €–3800 € | 2256 € | 7,4 |
| Negozi | 20 | 1200 €–6000 € | 2054 € | 12,0 |
| Uffici | 19 | 1100 €–2300 € | 1670 € | 8,8 |
| Box | 20 | 840 €–2500 € | 1538 € | 7,0 |
| Posti auto coperti | 19 | 620 €–1700 € | 1059 € | 5,5 |
| Posti auto scoperti | 17 | 405 €–1200 € | 699 € | 3,6 |
| Capannoni tipici | 7 | 500 €–950 € | 714 € | 4,6 |
| Magazzini | 19 | 300 €–850 € | 529 € | 3,2 |
| Laboratori | 11 | 550 €–1600 € | 885 € | 4,8 |
| Centri commerciali | 8 | 800 €–1100 € | 950 € | 6,2 |
Valori in stato normale, aggregati su tutte le zone OMI del comune.
Dove guardare a Bergamo
Per un’operazione di flip conta il delta tra prezzo di acquisto, costi di ristrutturazione e valore di rivendita nella stessa zona; per il buy-to-rent conta il rendimento netto dopo tasse, IMU e sfitto — non il lordo. FlipFlop calcola entrambi su un annuncio reale.
Da dove vengono questi numeri
I dati sono le quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) pubblicate dall’Agenzia delle Entrate, 2° semestre 2025, per le 22 zone OMI di Bergamo. Per ogni zona usiamo la tipologia residenziale prevalente in stato conservativo normale; il prezzo medio è il punto centrale dell’intervallo min–max pubblicato.
Attenzione ai riferimenti di superficie: OMI usa in genere superficie lorda per la compravendita e netta per la locazione, quindi il rendimento su un immobile specifico può differire.
Le quotazioni OMI tendono a sottostimare i prezzi reali, specie nelle zone più liquide: sono una baseline, non una perizia. Nelle analisi FlipFlop la baseline OMI viene triangolata con i prezzi di mercato correnti e con esiti reali di zona.
Valori residenziali in stato conservativo normale. Il rendimento netto — dopo tasse, IMU, condominio e sfitto — si calcola col calcolatore gratuito.
Domande frequenti su Bergamo
Quanto costa comprare casa a Bergamo?
Secondo le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate (2° semestre 2025), a Bergamo un'abitazione in stato normale costa in media 1975 € al m², con un intervallo che va da 850 € a 4300 € al m² a seconda della zona (22 zone OMI residenziali).
Quanto si affitta al m² a Bergamo?
Il canone medio di zona è di €8,4 al m² al mese: per un appartamento di 70 m² significa circa €588 al mese, prima di condominio e utenze.
Che rendimento rende un immobile in affitto a Bergamo?
Il rendimento lordo stimato è 5,1% (canone annuo / prezzo di acquisto, su valori medi di zona). Il rendimento netto è più basso: pesano tasse (es. cedolare secca), IMU, condominio, manutenzione e sfitto. Puoi calcolarlo con il calcolatore gratuito di FlipFlop.
Qual è la zona più conveniente di Bergamo?
La zona con i prezzi medi più bassi è D7 — CELADINA, BOCCALEONE, CAMPAGNOLA (1050 €/m²); la più cara è B6 — CITTA ALTA E COLLI (3700 €/m²). Per chi compra per affittare, il rendimento lordo più alto è in zona B4 — VIA SAN BERNARDINO ALTA, VIA MORONI ALTA, VIA PALAZZOLO (7,6%).
Le quotazioni OMI sono affidabili?
Le quotazioni OMI sono il riferimento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, ma sono intervalli semestrali per zona e tendono a sottostimare i prezzi reali di compravendita, specie nelle zone più richieste. Vanno lette come baseline: per valutare un immobile specifico serve confrontarle con i prezzi di mercato correnti — è quello che fa FlipFlop in ogni analisi.
Stime indicative a scopo informativo: non costituiscono consulenza finanziaria o di investimento. Prima di operare valida i numeri con professionisti qualificati.
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