Mercato immobiliare a Bologna.

Il cuore dentro i viali: portici Unesco, il quadrilatero del pregio tra Santo Stefano e D'Azeglio, il lato Marconi-Riva Reno ricostruito nel dopoguerra. Turismo record (stranieri al 51% nel 2025, Bologna Welcome) e massima densità di affitti brevi: 1.733 annunci nel solo quartiere Santo Stefano (Inside Airbnb).

OMI 2.650-4.500 €/m² col vertice in zona Galvani (media 3.900); i portali chiedono 4.850 €/m² e il pregio supera i 5.000: via Santo Stefano 5.150, Pratello 4.951 (Mercato-Immobiliare.info e RealAdvisor, luglio 2026). Il buon usato tratta intorno a 5.500 €/m² (Tecnocasa, I semestre 2025).

Per chi investeFlip liquido sul signorile datato tra Galvani e Santo Stefano, con gap OMI-richiesto oltre 1.000 €/m². L'angolo valore è Marconi-Porto (C10): OMI 2.000-2.400 e yield 5,3%, il più alto del centro. Short-rent redditizio ma nel mirino: la variante annullata dal Consiglio di Stato tornerà.

Via Zamboni, Irnerio e il Centotrecento: l'università più antica d'Europa satura ogni metro quadro con domanda di stanze e piccoli tagli dodici mesi l'anno. Vita notturna intensa, prodotto d'epoca spesso stanco.

OMI 2.500-3.900 €/m² (Zamboni-San Vitale media 3.500, Irnerio 2.700-2.850) con affitti OMI 11,5-12,7 €/m²/mese. Il prezzo vero lo fa la stanza: 599 €/mese di media cittadina, +37% dal 2020 (Immobiliare.it Insights via BolognaToday, 2026).

Per chi investeBuy-to-rent a stanze con vacancy quasi nulla: un trilocale frazionato bene rende sopra lo yield OMI del 4,4-5,1%. Rischi: canoni al limite della capacità di spesa degli studenti, edifici vincolati e la concorrenza degli studentati in costruzione al Navile.

Il semicentro borghese a ovest: Sant'Isaia e il Pratello dentro porta, Andrea Costa e lo stadio Dall'Ara fuori, col portico di San Luca sopra. Famiglie, professionisti e studenti nella parte interna.

OMI 2.350-4.200 €/m²: Sant'Isaia-D'Azeglio media 3.650, Malpighi-San Felice 3.000, Andrea Costa 3.150, Stadio 2.775. Richiesto Saragozza a 4.300 €/m² (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026); affitti OMI fino a 13,8 €/m²/mese su Malpighi.

Per chi investeDue mercati: Malpighi-San Felice (C9) rende il 5,5% lordo, il migliore del semicentro ovest, con domanda di studenti e giovani; Andrea Costa scende al 4,1%, e lì conviene il flip su tagli famiglia vicino ai viali più che la rendita.

La collina da Porta Castiglione a San Mamolo e l'Osservanza: ville, palazzine nel verde, offerta cronicamente scarsa e compratori di fascia alta.

OMI 2.100-3.900 €/m² (pedecollinare media 3.425, semicollinare 3.100, agricola sud 2.650) con affitti 12,4-12,8 €/m²/mese; sui portali la voce colli tocca 4.850 €/m² (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026).

Per chi investeConservazione di capitale, non rendita: yield OMI 4,5-4,8% e cantieri costosi. Il flip funziona solo su ville e porzioni datate comprate sotto quotazione da riportare al pregio: uscita lenta ma premio prezzo reale.

L'asse residenziale borghese a sud-est: via Murri e i viali alberati, poi Mazzini-Fossolo e San Ruffillo lungo la via Toscana. Condomini anni '50-'70, famiglie e personale del vicino Sant'Orsola.

OMI: Murri 2.800-3.300 €/m², Mazzini-Fossolo 2.350-3.000, San Ruffillo Est 2.100-2.550; richiesto Murri a 4.150 e Savena a 3.650 €/m² (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026): oltre 1.000 €/m² di gap sul transato.

Per chi investeIl flip classico bolognese: trilocali anni '60 da rifare su Murri-Mazzini, rivendita a famiglie e professionisti col gap più ampio dei semicentri. Rendita ordinaria (4,6-4,9%) ma stabile; San Ruffillo è l'ingresso economico, servito dalla stazione SFM.

La fascia est tra Porta San Vitale e la Cirenaica, lungo Massarenti: il policlinico Sant'Orsola, le sedi universitarie e un tessuto popolare-universitario in riposizionamento.

OMI 2.150-3.100 €/m² (San Vitale 2.475, Massarenti-stazione San Vitale 2.625) con affitti 9,1-10,7 €/m²/mese; è tra le zone segnalate per trilocali sotto i 300 mila euro, spesso da ristrutturare (Dove.it, 2026).

Per chi investeBuy-to-let strutturale su studenti, specializzandi e personale Sant'Orsola: yield OMI 4,4-4,9% con canoni reali spinti dai contratti transitori. Flip leggero su bilocali e trilocali datati della Cirenaica, rivendita anche a investitori-genitori.

Il quartiere operaio a nord della stazione diventato il laboratorio della rigenerazione: Mercato Navile, nuova sede comunale, mix etnico e giovani professionisti. La linea rossa del tram l'attraversa su via Matteotti.

OMI 2.100-3.100 €/m²: lato Matteotti-Piazza dell'Unità media 2.800 con yield 5,7%, il più alto della città; Arcoveggio 2.250. Tecnocasa rileva 2.500 €/m² con punte di 3.000 su via Crespi e via Corticella; il richiesto di zona arriva a 3.800 (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026).

Per chi investeLa value-add della città: ingressi ancora da periferia, doppia linea tranviaria in arrivo, studentato e torri residenziali al confine Navile (Tecnocasa). Flip su tagli anni '30-'60 da rifare e buy-to-rent col miglior yield OMI: il repricing è iniziato ma non concluso.

Il nord lungo il canale Navile: Corticella borgo storico inglobato, Marco Polo-Pescarola popolare, logistica e nuovi cantieri residenziali. La linea verde del tram è in costruzione proprio qui.

OMI 2.100-2.550 €/m² (Corticella media 2.275, Marco Polo 2.325) con yield 5,0-5,3%; richiesto Corticella a 3.100 €/m² (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026). Dove.it segnala qui trilocali sotto i 300 mila euro.

Per chi investeScommessa infrastrutturale a prezzo minimo, ma la linea verde è in ritardo: posa binari al 20-48% su alcune vie di Corticella a giugno 2026 (Il Resto del Carlino). Comprare da ristrutturare sotto OMI e affittare al 5% in attesa del tram; orizzonte non breve.

L'est popolare tra Fiera e CAAB: San Donato consolidato, Pilastro edilizia pubblica anni '60 con uno stigma in lento superamento. La linea rossa del tram proseguirà fino al Pilastro e al capolinea CAAB (Comune di Bologna).

OMI: San Donato 2.150-2.350 €/m², Roveri-Pilastro 1.800-2.400, i minimi cittadini. Tecnocasa rileva 2.500 a San Donato e 1.800-1.900 al Pilastro, bilocali affittati a 800-1.000 €/mese, investimenti tipici da 200-250 mila euro; richiesto San Donato 3.350 (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026).

Per chi investeIl miglior rapporto canone/prezzo per il buy-to-let su studenti e lavoratori della Fiera: con 200-250 mila euro si compra e si affitta subito. Il Pilastro solo con sconto d'ingresso robusto: liquidità in uscita limitata, il tram può cambiarla ma non prima del 2027.

L'ovest industriale-residenziale lungo l'Emilia Ponente: Ducati, l'aeroporto Marconi a due passi, Santa Viola e la Barca sul Reno. Prima casa operaia e impiegatizia, con la fermata Ducati della linea rossa già presentata (giugno 2026).

OMI 2.150-2.800 €/m² con Saffi-Santa Viola-Barca a yield 5,6%, secondo miglior dato cittadino. Tecnocasa: +5,6% nel semestre, usato anni '80 a 2.000 €/m², anni 2000 a 3.400-3.500, nuovo a 4.000; richiesto Borgo Panigale 3.150 (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026).

Per chi investeIl differenziale usato-nuovo più netto della città (2.000 contro 4.000 €/m²): flip da manuale su condomini anni '80 rivenduti a prime case sotto il prezzo del nuovo. Santa Viola-Barca ottima per buy-to-let; Tecnocasa segnala anche acquisti per B&B e case vacanza.