Mercato immobiliare a Modena.
A Modena (Emilia-Romagna) un’abitazione in stato normale costa in media 1768 € al m², da 1100 € a 2950 € nelle 20 zone OMI residenziali. Affitti a €7,9/m²/mese, rendimento lordo 5,4%.
Prezzi nelle zone OMI di Modena
| Zona | Fascia | Acquisto €/m² | Affitto €/m²/mese | Rend. lordo |
|---|---|---|---|---|
| B3CAPOLUOGO - CENTRO STORICO | Centrale | 2100 €–2950 € | 12,8 | 6,1% |
| C9CAPOLUOGO - SAN FAUSTINO, STAZIONE AUTOCORRIERE | Semicentrale | 1600 €–2200 € | 9,8 | 6,2% |
| C10CAPOLUOGO - BUON PASTORE, SANT'AGNESE | Semicentrale | 1700 €–2300 € | 9,3 | 5,6% |
| C11MUSICISTI - TEMPIO | Semicentrale | 1650 €–2300 € | 9,6 | 5,8% |
| D29CAPOLUOGO - VILLAGGIO GIARDINO, VIA SCHIOCCHI, VILLAGGIO ZETA | Periferica | 1600 €–2250 € | 8,2 | 5,1% |
| D30CAPOLUOGO - EX AUTODROMO, SAN FAUSTINO, VIA COSTA | Periferica | 1450 €–2050 € | 8,0 | 5,5% |
| D31CAPOLUOGO - QUARTIERE MADONNINA | Periferica | 1350 €–1800 € | 7,0 | 5,3% |
| D32CAPOLUOGO - QUARTIERE SACCA, STRADA NAZIONALE CANALETTO | Periferica | 1200 €–1700 € | 6,0 | 5,0% |
| D33CAPOLUOGO - SANTA CATERINA, CROCETTA, VIALE GRAMSCI, EX MACELLO | Periferica | 1300 €–1850 € | 7,0 | 5,3% |
| D34CAPOLUOGO - MORANE, VACIGLIO, IPPODROMO | Periferica | 1550 €–2200 € | 8,9 | 5,7% |
| D35CAPOLUOGO - PARCO AMENDOLA, FRATELLI ROSSELLI | Periferica | 1550 €–2200 € | 9,1 | 5,8% |
| D36CAPOLUOGO - SAN LAZZARO, POLICLINICO, UNIVERSITA', VIGNOLESE | Periferica | 1650 €–2250 € | 9,7 | 6,0% |
| E4FRAZIONE DI COGNENTO | Suburbana | 1600 €–2250 € | 7,3 | 4,6% |
| E5FRAZIONE DI BAGGIOVARA | Suburbana | 1500 €–2200 € | 7,7 | 5,0% |
| E6FRAZIONE DI SAN DAMASO | Suburbana | 1450 €–2000 € | 7,0 | 4,9% |
| E8INDUSTRIALE NORD VIALE NAZIONI | Suburbana | 1100 €–1650 € | 5,4 | 4,7% |
| E9INDUSTRIALE TORRAZZI | Suburbana | 1150 €–1650 € | 5,5 | 4,7% |
| E10CAPOLUOGO - QUARTIERE MODENA EST | Suburbana | 1450 €–2000 € | 7,3 | 5,1% |
| E11INDUSTRIALE OVEST - GRAND'EMILIA - CITTANOVA | Suburbana | 1150 €–1700 € | 5,7 | 4,8% |
| R3ZONA AGRICOLA | Extraurbana | 1250 €–1850 € | 6,6 | 5,1% |
Come leggere il mercato di Modena
Modena è un mercato in accelerazione: nel 2025 il capoluogo ha chiuso a 2.596 compravendite residenziali, +14,5%, la crescita più forte tra i mercati intermedi monitorati (Nomisma, via ModenaToday). La domanda è spinta dall'occupazione della Motor Valley, con disoccupazione al 4,4% (Camera di Commercio, 2025), contro un'offerta scarsa: i cantieri del nuovo sono calati del 21% (Eden GI, 2026). Il richiesto medio è salito a 2.443 €/m² a gennaio 2026, +5,4% in un anno (Immobiliare.it), mentre il transato OMI nelle zone residenziali resta tra 1.100 e 2.950 €/m². Sull'usato lo sconto medio in trattativa è dell'8,5% (Nomisma): quello è lo spazio negoziale.
Il flip vive sul differenziale usato-nuovo e sull'efficienza energetica: una casa in classe A-B vale il 15-20% in più di una da riqualificare e si vende il 30% più in fretta (Eden GI, 2026), con tempi medi già corti, 95-100 giorni contro i 108 nazionali. Il margine sta nel semicentro ovest e a nord: San Faustino ha ingressi OMI a 1.600-2.200 €/m² e il rendimento più alto della città (6,2%), contro richiesti a 2.250 €/m² (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026); Sacca e Crocetta partono da 1.200-1.850 €/m² con Crocetta richiesta a 2.450. Prodotto anni '50-'70 da rifare, aree edificabili quasi esaurite, uscita liquida verso prime case.
Sui valori OMI i rendimenti lordi migliori stanno a ovest e a est del centro: San Faustino 6,2%, Centro storico 6,1%, San Lazzaro-Università 5,9%, Musicisti e Amendola 5,8%, mentre le cinture produttive scendono al 4,6-4,8%. La domanda in affitto è tripla: studenti UniMore (546 posti letto Er.Go, insufficienti), personale del Policlinico e lavoratori. Gli affitti brevi sono 701 strutture a giugno 2026, circa +20% in un anno (report Sunia-Federconsumatori), ma con occupazione media di 85 giorni l'anno rendono meno del canone tradizionale (ModenaToday); la L.R. Emilia-Romagna 10/2025, in vigore da dicembre 2025, stringe le regole.
- Nel 2025 Modena ha registrato 2.596 compravendite residenziali, +14,5%, con l'usato che nel 2026 rincara del 3,6% su base urbana (Nomisma, ripreso da ModenaToday).
- Prezzo richiesto medio a 2.443 €/m² a gennaio 2026, +5,4% in dodici mesi; +15,4% le case in quattro anni (Immobiliare.it e RealAdvisor, 2026).
- Offerta di nuovo in calo del 21% e transato usato in aumento del 9,1%: il differenziale spinge il ristrutturato (Eden GI, 2026).
- Rendimento lordo medio da locazione in leggera flessione al 4,7%, con sconto in trattativa dell'8,5% sull'usato (Nomisma, aprile 2026).
- Affitti brevi a 701 strutture a giugno 2026 (circa +20%), ma con occupazione media di 85 giorni l'anno sotto la soglia di pareggio col canone concordato (report Sunia-Federconsumatori).
- Riqualificazione della fascia ferroviaria nord: Stazione Piccola da 6,4 milioni con completamento atteso nel 2026 e 365 posti letto per studenti e lavoratori nell'ex Corni (Comune di Modena, Er.Go).
Analisi editoriale FlipFlop su dati OMI e fonti pubbliche: ModenaToday — dati Nomisma su compravendite, prezzi usato e sconto in trattativa a Modena (2026) · Immobiliare.it — quotazioni e prezzo richiesto medio nel comune di Modena · RealAdvisor — andamento prezzi e vie più care nel comune di Modena (luglio 2026) · Mercato-Immobiliare.info — prezzi richiesti per quartiere a Modena (luglio 2026) · Eden GI — tendenze mercato Modena 2026: nuovo -21%, usato +9,1%, tempi di vendita ed efficienza energetica · ModenaToday — indagine affitti brevi Modena: crescita strutture e rendimento sotto l'affitto tradizionale (2026) · Reggio2000 — report Sunia-Federconsumatori 'Il pezzo che manca' su affitti turistici a Modena (giugno 2026) · Comune di Modena — riqualificazione fascia ferroviaria area nord e Stazione Piccola · Camera di Commercio di Modena — occupazione e disoccupazione in provincia nel 2025 · Emilia Times — posti letto universitari Er.Go a Modena e nuovi studentati (2025). Non costituisce consulenza finanziaria o di investimento.
Dove investire a Modena, quartiere per quartiere
Centro storico
B3Il cuore dentro i viali, con Duomo, Torre Ghirlandina e Piazza Grande patrimonio UNESCO dal 1997: tessuto porticato d'epoca, offerta rara e compratori di pregio.
OMI 2.100-2.950 €/m², il top cittadino, con affitto 12,8 €/m²/mese e yield 6,1%; sul richiesto il centro tocca 2.950 €/m² (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026) e vie come Morgagni e Taglio arrivano a 3.300-4.250 €/m² (RealAdvisor, luglio 2026).
Per chi investeFlip su tagli signorili datati con uscita liquida, tempi di vendita corti (95-100 giorni). Buy-to-rent solido intorno al 6% lordo su OMI; short-let frenato dal nuovo regime regionale e dai vincoli edilizi.
San Faustino, Tempio e viali ovest
C9 · C11 · D30Semicentro ovest-sudovest tra i viali, la stazione autocorriere e i quartieri Tempio-Musicisti: densità di palazzine anni '50-'70, ceto medio urbano e forte ricambio.
OMI 1.450-2.300 €/m²: C9 (San Faustino) rende il 6,2% lordo, il massimo della città, C11 (Musicisti-Tempio) il 5,8%; richiesto San Faustino a 2.250 €/m² (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026), gap ampio sul transato.
Per chi investeIl cuore del value-add modenese: yield elevati, aree edificabili quasi esaurite (nuovo -21%, Eden GI) e ristrutturato molto liquido. Flip su bilocali/trilocali da rifare e buy-to-rent con lordi 5,8-6,2% su OMI.
Buon Pastore, Sant'Agnese e Amendola
C10 · D35Il sud borghese e residenziale, viali alberati e parco Amendola: quartieri stabili di famiglie e professionisti, tra i più richiesti dal ceto medio cittadino.
OMI 1.550-2.300 €/m² con affitti 9,1-9,2 €/m²/mese e yield 5,5-5,8%; sui portali Sant'Agnese sale a 2.750 €/m², Buon Pastore a 2.650 e Amendola a 2.200 (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026): divario richiesto-OMI netto.
Per chi investeTerritorio da flip su prime case per famiglie, con premio prezzo per il ristrutturato in classe alta. Buy-to-rent regolare al 5,5-5,8% lordo su OMI; vacancy bassa, apprezzamento ma margini di trattativa più stretti.
Morane, Vaciglio e Villaggio Giardino
D34 · D29Sud residenziale attorno a ippodromo e Villaggio Giardino: ville, palazzine e molto verde, con lavoratori e famiglie che cercano il tranquillo ben servito.
OMI 1.550-2.250 €/m² con affitti 8,2-8,8 €/m²/mese e yield 5,1-5,6%; sul richiesto Vaciglio arriva a 2.550 €/m² (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026), sopra la media OMI di zona.
Per chi investeBuy-to-rent su domanda di famiglie e lavoratori, lordi 5,1-5,6% su OMI. Flip leggeri su palazzine anni '70 da ammodernare rivendute come prime case; poco appeal per lo short-let, meglio il canone lungo.
Sacca, Crocetta e Madonnina
D32 · D33 · D31Il nord-ovest operaio-multietnico lungo il Canaletto e la fascia ferroviaria, esteso alla Madonnina-Quattro Ville: quartieri popolari in riposizionamento, oggi cantiere della rigenerazione urbana cittadina.
Gli ingressi OMI più bassi della città: Sacca 1.200-1.700 €/m² (yield 5,0%), Crocetta 1.300-1.850 €/m², Madonnina 1.350-1.800 €/m²; sui portali Crocetta è richiesta a 2.450 €/m² e Madonnina-Quattro Ville a 2.150 (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026), quindi gap ampio e trattativa reale.
Per chi investeScommessa di rigenerazione: ingressi minimi, la Stazione Piccola da 6,4 milioni con completamento atteso nel 2026 e i 365 posti letto dell'ex Corni (Comune di Modena, Er.Go). Value-add su prodotto da rifare, comprare prima del repricing.
San Lazzaro, Policlinico e Modena Est
D36 · E10L'est accademico-sanitario lungo la Vignolese: Policlinico, poli UniMore e quartiere Modena Est, dorsale della domanda di stanze e piccoli tagli in città.
OMI D36 (San Lazzaro-Università) 1.650-2.250 €/m² con affitto 9,6 €/m²/mese e yield 5,9%, tra i migliori del semicentro; E10 (Modena Est) 1.450-2.000 €/m²; richiesto San Lazzaro-Modena Est a 2.450 €/m² (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026).
Per chi investeBuy-to-rent puro su studenti e personale sanitario: domanda strutturale con i 546 posti letto Er.Go insufficienti, yield fino al 5,9% su OMI e vacancy minima. Stanze e bilocali per affitto lungo o mid-term ospedaliero.
Baggiovara, Cognento e frazioni
E5 · E4 · E6Le frazioni a ovest e sud, con l'ospedale di Baggiovara come polo di servizi: villette e case indipendenti, domanda di famiglie e pendolari verso la città.
OMI 1.450-2.250 €/m² con affitti 7,0-7,7 €/m²/mese, ma yield più bassi (Cognento 4,5%, San Damaso 4,9%, Baggiovara 5,0%); sul richiesto Baggiovara sale a 2.600 €/m² e Cognento a 2.500 (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026).
Per chi investeTerritorio da cassettista e prime case più che da rendita: lordi 4,5-5,0% su OMI. Flip su villette datate da efficientare, con il premio del 15-20% per la classe A-B (Eden GI); short-let e canone lungo poco tirati.
Cinture produttive e campagna
E11 · E8 · E9 · R3Gli assi industriali a ovest (Grand'Emilia, Cittanova), a nord (viale delle Nazioni) e a est (Torrazzi), più la campagna: residenza rada tra capannoni e logistica.
I valori più bassi della città: E11 1.150-1.700 €/m² (yield 4,8%), E8 ed E9 1.100-1.650 €/m² (yield 4,6-4,7%), R3 agricola 1.250-1.850 €/m²; affitti fermi a 5,4-6,6 €/m²/mese.
Per chi investeYield bassi e domanda residenziale qualificata scarsa: fuori dal flip di scala. Ha senso solo su acquisti molto sotto quotazione (aste, eredità) da rivendere o mettere a reddito su lavoratori, non come strategia ripetibile.
Quotazioni per tipologia di immobile
| Tipologia | Zone | €/m² min–max | €/m² medio | Affitto €/m²/mese |
|---|---|---|---|---|
| Abitazioni civili | 20 | 1100 €–2950 € | 1779 € | 7,9 |
| Abitazioni di tipo economico | 19 | 1000 €–2400 € | 1550 € | 6,9 |
| Abitazioni signorili | 1 | 3300 €–4900 € | 4100 € | 17,0 |
| Ville e Villini | 16 | 1150 €–2750 € | 1791 € | 6,5 |
| Negozi | 18 | 750 €–2350 € | 1333 € | 9,9 |
| Uffici | 17 | 800 €–2350 € | 1351 € | 7,2 |
| Box | 20 | 620 €–2250 € | 1018 € | 3,9 |
| Posti auto scoperti | 1 | 1050 €–1550 € | 1300 € | 6,3 |
| Capannoni tipici | 12 | 320 €–700 € | 508 € | 2,8 |
| Capannoni industriali | 3 | 300 €–570 € | 435 € | 2,0 |
| Magazzini | 12 | 450 €–1500 € | 829 € | 4,1 |
| Laboratori | 13 | 450 €–1100 € | 728 € | 3,6 |
Valori in stato normale, aggregati su tutte le zone OMI del comune.
Dove guardare a Modena
Per un’operazione di flip conta il delta tra prezzo di acquisto, costi di ristrutturazione e valore di rivendita nella stessa zona; per il buy-to-rent conta il rendimento netto dopo tasse, IMU e sfitto — non il lordo. FlipFlop calcola entrambi su un annuncio reale.
Da dove vengono questi numeri
I dati sono le quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) pubblicate dall’Agenzia delle Entrate, 2° semestre 2025, per le 20 zone OMI di Modena. Per ogni zona usiamo la tipologia residenziale prevalente in stato conservativo normale; il prezzo medio è il punto centrale dell’intervallo min–max pubblicato.
Attenzione ai riferimenti di superficie: OMI usa in genere superficie lorda per la compravendita e netta per la locazione, quindi il rendimento su un immobile specifico può differire.
Le quotazioni OMI tendono a sottostimare i prezzi reali, specie nelle zone più liquide: sono una baseline, non una perizia. Nelle analisi FlipFlop la baseline OMI viene triangolata con i prezzi di mercato correnti e con esiti reali di zona.
Valori residenziali in stato conservativo normale. Il rendimento netto — dopo tasse, IMU, condominio e sfitto — si calcola col calcolatore gratuito.
Domande frequenti su Modena
Quanto costa comprare casa a Modena?
Secondo le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate (2° semestre 2025), a Modena un'abitazione in stato normale costa in media 1768 € al m², con un intervallo che va da 1100 € a 2950 € al m² a seconda della zona (20 zone OMI residenziali).
Quanto si affitta al m² a Modena?
Il canone medio di zona è di €7,9 al m² al mese: per un appartamento di 70 m² significa circa €553 al mese, prima di condominio e utenze.
Che rendimento rende un immobile in affitto a Modena?
Il rendimento lordo stimato è 5,4% (canone annuo / prezzo di acquisto, su valori medi di zona). Il rendimento netto è più basso: pesano tasse (es. cedolare secca), IMU, condominio, manutenzione e sfitto. Puoi calcolarlo con il calcolatore gratuito di FlipFlop.
Qual è la zona più conveniente di Modena?
La zona con i prezzi medi più bassi è E8 — INDUSTRIALE NORD VIALE NAZIONI (1375 €/m²); la più cara è B3 — CAPOLUOGO - CENTRO STORICO (2525 €/m²). Per chi compra per affittare, il rendimento lordo più alto è in zona C9 — CAPOLUOGO - SAN FAUSTINO, STAZIONE AUTOCORRIERE (6,2%).
Le quotazioni OMI sono affidabili?
Le quotazioni OMI sono il riferimento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, ma sono intervalli semestrali per zona e tendono a sottostimare i prezzi reali di compravendita, specie nelle zone più richieste. Vanno lette come baseline: per valutare un immobile specifico serve confrontarle con i prezzi di mercato correnti — è quello che fa FlipFlop in ogni analisi.
Stime indicative a scopo informativo: non costituiscono consulenza finanziaria o di investimento. Prima di operare valida i numeri con professionisti qualificati.
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