Mercato immobiliare a Brescia.
A Brescia (Lombardia) un’abitazione in stato normale costa in media 1768 € al m², da 990 € a 3400 € nelle 23 zone OMI residenziali. Affitti a €7,2/m²/mese, rendimento lordo 4,9%.
Prezzi nelle zone OMI di Brescia
| Zona | Fascia | Acquisto €/m² | Affitto €/m²/mese | Rend. lordo |
|---|---|---|---|---|
| B3C.SO ZANARDELLI, PALESTRO, X GIORNATE, MAGENTA, P.ZZA LOGGIA, VITTORIA,PAOLO VI, VIA MAZZINI | Centrale | 2600 €–3400 € | 11,2 | 4,5% |
| B4VIA CARMINE,BATTAGLIE,PORTA PILE, BIXIO... | Centrale | 1800 €–2350 € | 8,0 | 4,6% |
| B5CENTRO STORICO - VIA FRATELLI UGONI E VIA XX SETTEMBRE | Centrale | 1900 €–2500 € | 10,0 | 5,5% |
| C1VIA VENETO, VIA CROCIFISSA DI ROSA, OSPEDALE, MOMPIANO | Semicentrale | 1600 €–2150 € | 8,2 | 5,2% |
| C2DON BOSCO, VIA CORSICA, VIA SOLFERINO, STAZIONE, VIA CREMONA | Semicentrale | 1400 €–1850 € | 7,4 | 5,5% |
| C3FIUMICELLO, VIA MILANO, ZONA INDUSTRIALE, I MAGGIO | Semicentrale | 1050 €–1350 € | 6,2 | 6,2% |
| C4BRESCIA DUE | Semicentrale | 1600 €–2000 € | 8,5 | 5,7% |
| C5VIALE VENEZIA, VIA BOIFAVA, VIA DIAZ, VIALE PIAVE, VIA VIVALDI | Semicentrale | 1500 €–1950 € | 7,8 | 5,4% |
| C7COLLE SAN GIUSEPPE, COSTALUNGA, RONCHETTINI | Semicentrale | 2300 €–2700 € | 11,3 | 5,4% |
| C8VIA PANORAMICA, RONCHI, VIA AMBA D'ORO | Semicentrale | 2300 €–2900 € | 11,3 | 5,2% |
| D1URAGO, CHIUSURE, SANT'ANNA | Periferica | 1500 €–1950 € | 7,4 | 5,1% |
| D4SAN BARTOLOMEO, CASAZZA, VILLAGGIO PREALPINO | Periferica | 1050 €–1350 € | 5,4 | 5,4% |
| D6LAMARMORA SUD | Periferica | 1300 €–1800 € | 5,5 | 4,3% |
| D10CAMPIANI, COLLINA SANT'ANNA | Periferica | 1650 €–2150 € | 10,9 | 6,9% |
| D11CHIESANUOVA, CAMPOGRANDE | Periferica | 1300 €–1750 € | 4,9 | 3,9% |
| D12VIA DUCA DEGLI ABRUZZI, POLIAMBULANZA, VIA VOLTA | Periferica | 1450 €–1900 € | 6,6 | 4,7% |
| D13SAN POLO PARCO, SAN POLO CIMABUE, SAN POLO CASE, SAN POLINO | Periferica | 1150 €–1450 € | 4,9 | 4,5% |
| D14SANT'EUFEMIA, CAIONVICO | Periferica | 1500 €–2000 € | 6,8 | 4,7% |
| E1VILLAGGIO BADIA, VIA VALLECAMONICA, VILLAGGIO VIOLINO | Suburbana | 990 €–1350 € | 4,3 | 4,4% |
| E3VILLAGGIO SERENO | Suburbana | 1350 €–1800 € | 4,9 | 3,7% |
| E5FORNACI | Suburbana | 1300 €–1750 € | 4,9 | 3,9% |
| E6FOLZANO | Suburbana | 1250 €–1650 € | 4,4 | 3,6% |
| E7BUFFALORA | Suburbana | 1550 €–1900 € | 5,5 | 3,8% |
Come leggere il mercato di Brescia
Brescia corre: la città ha chiuso il 2025 con 3.199 compravendite residenziali, +7,9% (Agenzia delle Entrate, via QuiBrescia, aprile 2026), su un'economia manifatturiera tra le più solide del Nord. I prezzi salgono ma restano ragionevoli: +3,3% sul nuovo e ristrutturato, +3,9% sull'usato secondo il 1° Osservatorio Nomisma 2026, con una mediana richiesta a 2.470 €/m² a luglio 2026 (Mercato-Immobiliare.info) contro un transato OMI medio di 1.768 €/m² su un range 990-3.400. Quel gap richiesto-OMI intorno al 40% è lo spazio di trattativa reale, più ampio che nelle capitali del pregio.
Il flip vive sul differenziale: nel centro storico le vie di pregio (piazza Duomo, via Musei, corso Zanardelli) toccano 5.700 €/m² richiesti (luglio 2026), ma l'OMI del centro resta tra 1.800 e 3.400. Il margine vero è nei semicentri operai a ovest: Fiumicello e l'asse di via Milano hanno ingressi OMI a 1.050-1.350 €/m² su prodotto anni '60 da rifare, dentro un comparto in rigenerazione. San Polo, Sant'Eufemia e i villaggi sud partono da 1.150-1.750 €/m²: prodotto datato, domanda finale locale, poca concorrenza sul ristrutturato bene.
Sui valori OMI i rendimenti lordi migliori sono a ovest e sulle colline: Fiumicello-via Milano rende il 6,2%, Campiani e la collina di Sant'Anna arrivano al 6,9%, Brescia Due e la stazione stanno sul 5,5-5,7%, mentre il centro di pregio e i villaggi sud scendono verso il 3,6-4,5% sul canone lungo. La domanda è tripla: due atenei (Statale UniBs e Cattolica), lavoratori della manifattura e i poli ospedalieri (Civile, Poliambulanza); una stanza per studenti parte da 400 €/mese e un trilocale in coliving rende 1.800-2.200 €/mese (Idealista, luglio 2026). Da monitorare il tram T2 Fiera-Pendolina, cantiere aperto nel 2026 e messa in esercizio dal 2030, che valorizza l'asse ovest oggi ancora a sconto (BresciaToday, Ferpress).
- Brescia città ha chiuso il 2025 con 3.199 compravendite residenziali, +7,9% (Agenzia delle Entrate, ripresa da QuiBrescia, aprile 2026), sostenute da un'economia manifatturiera solida.
- Prezzi in salita ma contenuti: +3,3% sul nuovo e ristrutturato e +3,9% sull'usato nel 2025 secondo il 1° Osservatorio Nomisma 2026, che colloca Brescia tra i mercati intermedi in recupero del Nord.
- Mediana richiesta a 2.470 €/m² a luglio 2026 (Mercato-Immobiliare.info), da 2.217 €/m² del primo trimestre 2025 (+10% su base annua, Immobiliare.it Insights): domanda in crescita su offerta ferma.
- Il tram T2 Fiera-Pendolina, oltre 11 km da 426 milioni, ha aperto i cantieri nel 2026 con messa in esercizio prevista dal 2030 e integrazione con la metropolitana automatica leggera (BresciaToday, Ferpress).
- Nuovo accordo territoriale sui canoni concordati, contratti transitori e per studenti in vigore dal gennaio 2026 per tutti i 204 comuni della provincia (CGIL Brescia).
- Affitto per studenti da 400 €/mese a stanza; un trilocale in coliving vicino ai poli universitari rende 1.800-2.200 €/mese contro 1.200-1.400 di una locazione familiare (Idealista, luglio 2026).
Analisi editoriale FlipFlop su dati OMI e fonti pubbliche: QuiBrescia — compravendite Brescia 2025 +7,9%, dati Agenzia delle Entrate · idealista/news — 1° Osservatorio Nomisma 2026, previsioni prezzi e mercati intermedi · Mercato-Immobiliare.info — prezzi e affitti per quartiere a Brescia (luglio 2026) · Immobiliare.it — quotazioni immobiliari nel comune di Brescia · RealAdvisor — andamento prezzi nel comune di Brescia · Giornale di Brescia — crescita di prezzi, affitti e vendite · BresciaToday — cantiere del tram T2 Fiera-Pendolina da 426 milioni · Ferpress — T2 operativa dal 2030, integrazione con la metropolitana · Idealista — stanze e affitti per studenti a Brescia (luglio 2026). Non costituisce consulenza finanziaria o di investimento.
Dove investire a Brescia, quartiere per quartiere
Centro storico e Carmine
B3 · B4 · B5Il cuore monumentale tra Loggia, corso Zanardelli, piazza Vittoria e le Dieci Giornate, con il Carmine popolare-multietnico in lenta riqualificazione a ridosso del salotto buono. Domanda di residenza qualificata, professionisti e pied-à-terre.
OMI 1.800-3.400 €/m², top cittadino; sui portali il centro richiede 2.800 €/m² medi e le vie di pregio (piazza Duomo, via Musei) toccano 5.700 (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026). Affitti OMI 8-11,2 €/m²/mese.
Per chi investeFlip su tagli signorili datati nelle vie centrali: uscita liquida e premio prezzo per il ristrutturato. Il Carmine è il vero value-add del centro: ingressi bassi, ma selezione della micro-via decisiva. Yield lordo contenuto (4,5-5,5%).
Mompiano, Ospedale, Colli e Ronchi
C1 · C7 · C8 · D10Il nord collinare e residenziale di pregio: Mompiano e la zona Ospedale Civile in basso, Costalunga, i Ronchi e la collina di Sant'Anna in alto, tra ville e palazzine borghesi immerse nel verde. Domanda stabile di famiglie e ceto medio-alto.
OMI 1.600-2.900 €/m² (Ronchi e Costalunga i più cari), asking Mompiano 2.750 €/m² (Mercato-Immobiliare.info). Affitti alti, 8,2-11,2 €/m²/mese; Campiani-collina Sant'Anna rende il 6,9%, il picco cittadino su OMI.
Per chi investeBuy-to-rent solido sulle micro-zone a canone alto (Campiani, Costalunga): lordi 5,4-6,9% su OMI, vacancy minima grazie all'Ospedale. Flip da cassettista sul pregio collinare, dove il prodotto ristrutturato bene rivende in fretta.
Stazione, Don Bosco e Brescia Due
C2 · C4Il semicentro direzionale a sud del centro: la stazione, l'asse Don Bosco-via Cremona e il polo terziario di Brescia Due, con uffici, sedi e buona pedonalità. Domanda mista di lavoratori, pendolari e piccoli tagli.
OMI 1.400-2.000 €/m² con affitti 7,4-8,5 €/m²/mese: uno dei migliori rapporti canone/prezzo del semicentro. Brescia Due rende il 5,7%, la stazione il 5,5% su valori OMI.
Per chi investeTerritorio da buy-to-rent: lordi 5,5-5,7% su OMI e domanda continua da lavoratori e pendolari. Funziona anche il flip leggero su bilocali e trilocali vicino a stazione e uffici, con uscita a prime case sotto la soglia del nuovo.
Viale Venezia, Lamarmora e Poliambulanza
C5 · D6 · D12La fascia est-sud tra viale Venezia, viale Piave, Lamarmora e il polo della Poliambulanza: residenziale denso anni '50-'70, ben servito, con domanda alimentata dal grande ospedale privato e dal terziario diffuso.
OMI 1.300-1.950 €/m² con affitti 5,5-7,8 €/m²/mese, asking Lamarmora 2.300 €/m² (Mercato-Immobiliare.info). Rendimenti medi (4,3-5,4%), sostenuti dalla domanda ospedaliera.
Per chi investeValue-add su condomini datati con rivendita a famiglie e personale sanitario; buy-to-rent decente vicino alla Poliambulanza. La selezione via per via conta: viale Venezia rende più di Lamarmora sud, dove i canoni lunghi restano fiacchi.
Via Milano, Fiumicello e Urago Mella
C3 · D1L'ovest operaio e multietnico lungo l'asse di via Milano, tra Fiumicello, la zona I Maggio, Urago Mella e Chiusure: prezzi d'ingresso minimi, ex aree industriali e il comparto di rigenerazione urbana di via Milano.
La zona più economica della città: OMI 1.050-1.950 €/m² con affitti 6,2-7,4 €/m²/mese. Fiumicello-via Milano rende il 6,2% su OMI, tra i lordi più alti del comune; asking Fiumicello 1.950 €/m².
Per chi investeAngolo doppio: i lordi più alti della città (6%+ su OMI) con la scommessa sulla rigenerazione di via Milano. Value-add su prodotto anni '60 da rifare; la micro-localizzazione è tutto, ma il gap richiesto-OMI qui è il più ampio.
San Bartolomeo, Villaggio Prealpino, Badia e Violino
D4 · E1I villaggi popolari a nord e nord-ovest (San Bartolomeo, Casazza, Villaggio Prealpino, Badia, Violino): edilizia pianificata anni '50-'60, coesa e verde, domanda locale di prime case, poca pressione speculativa.
Tra i prezzi d'ingresso più bassi del comune: OMI 990-1.350 €/m² con affitti deboli (4,2-5,4 €/m²/mese). Rendimenti sul 4,3-5,4%, prodotto omogeneo e rotazione lenta.
Per chi investePoco interessante per il buy-to-rent puro (canoni lunghi bassi). Ha senso solo su acquisti molto sotto quotazione (aste, eredità) da rivendere ristrutturati a famiglie della zona. Rischio di liquidità in uscita: comprare con sconto reale.
San Polo, Sant'Eufemia e Buffalora
D13 · D14 · E7L'est della città: il grande quartiere pianificato di San Polo (torri e Parco), Sant'Eufemia-Caionvico e Buffalora verso l'A4. Residenziale popolare-medio, servizi di quartiere, popolazione mista.
OMI 1.150-2.000 €/m² con affitti 4,9-6,8 €/m²/mese, asking San Polo 2.050 e Sant'Eufemia 1.850 €/m² (Mercato-Immobiliare.info). Rendimenti 3,8-4,7%, con gap richiesto-OMI ampio a San Polo.
Per chi investeFlip su tagli medi datati con rivendita a prime case: il differenziale col richiesto dei portali lascia margine. Buy-to-rent modesto per i canoni deboli; a San Polo attenzione al contesto delle torri, che pesa sull'uscita.
Villaggi sud: Sereno, Chiesanuova, Fornaci, Folzano
E3 · D11 · E5 · E6La cintura residenziale a sud (Villaggio Sereno, Chiesanuova, Campograno, Fornaci, Folzano): case basse e palazzine tra la città e la campagna, domanda locale di famiglie, ritmo lento e commercio di quartiere.
OMI 1.250-1.800 €/m² con gli affitti più bassi del comune (4,2-4,8 €/m²/mese), asking Villaggio Sereno e Chiesanuova 2.100 €/m² (Mercato-Immobiliare.info). Rendimenti sul 3,6-3,8%, i più compressi della città.
Per chi investeAlla larga per il buy-to-rent puro: lordi sotto il 4% su OMI. Ha senso solo il flip su acquisti sotto quotazione da rivendere a famiglie locali; i canoni lunghi non giustificano la rendita e non c'è pressione turistica a compensare.
Quotazioni per tipologia di immobile
| Tipologia | Zone | €/m² min–max | €/m² medio | Affitto €/m²/mese |
|---|---|---|---|---|
| Abitazioni civili | 23 | 1250 €–3400 € | 1829 € | 7,4 |
| Abitazioni di tipo economico | 23 | 950 €–2600 € | 1423 € | 6,2 |
| Ville e Villini | 20 | 1300 €–2900 € | 1901 € | 7,6 |
| Negozi | 22 | 830 €–4000 € | 1357 € | 9,8 |
| Uffici | 22 | 1050 €–3100 € | 1502 € | 9,2 |
| Box | 23 | 740 €–2250 € | 1146 € | 5,3 |
| Autorimesse | 23 | 690 €–1950 € | 1018 € | 4,8 |
| Posti auto coperti | 23 | 530 €–1450 € | 792 € | 3,5 |
| Posti auto scoperti | 23 | 375 €–1100 € | 564 € | 2,5 |
| Capannoni tipici | 13 | 390 €–1000 € | 572 € | 3,8 |
| Capannoni industriali | 11 | 380 €–620 € | 500 € | 3,2 |
| Magazzini | 13 | 410 €–950 € | 537 € | 3,7 |
| Laboratori | 13 | 550 €–1050 € | 681 € | 4,4 |
Valori in stato normale, aggregati su tutte le zone OMI del comune.
Dove guardare a Brescia
Per un’operazione di flip conta il delta tra prezzo di acquisto, costi di ristrutturazione e valore di rivendita nella stessa zona; per il buy-to-rent conta il rendimento netto dopo tasse, IMU e sfitto — non il lordo. FlipFlop calcola entrambi su un annuncio reale.
Da dove vengono questi numeri
I dati sono le quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) pubblicate dall’Agenzia delle Entrate, 2° semestre 2025, per le 28 zone OMI di Brescia. Per ogni zona usiamo la tipologia residenziale prevalente in stato conservativo normale; il prezzo medio è il punto centrale dell’intervallo min–max pubblicato.
Attenzione ai riferimenti di superficie: OMI usa in genere superficie lorda per la compravendita e netta per la locazione, quindi il rendimento su un immobile specifico può differire.
Le quotazioni OMI tendono a sottostimare i prezzi reali, specie nelle zone più liquide: sono una baseline, non una perizia. Nelle analisi FlipFlop la baseline OMI viene triangolata con i prezzi di mercato correnti e con esiti reali di zona.
Valori residenziali in stato conservativo normale. Il rendimento netto — dopo tasse, IMU, condominio e sfitto — si calcola col calcolatore gratuito.
Domande frequenti su Brescia
Quanto costa comprare casa a Brescia?
Secondo le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate (2° semestre 2025), a Brescia un'abitazione in stato normale costa in media 1768 € al m², con un intervallo che va da 990 € a 3400 € al m² a seconda della zona (23 zone OMI residenziali).
Quanto si affitta al m² a Brescia?
Il canone medio di zona è di €7,2 al m² al mese: per un appartamento di 70 m² significa circa €504 al mese, prima di condominio e utenze.
Che rendimento rende un immobile in affitto a Brescia?
Il rendimento lordo stimato è 4,9% (canone annuo / prezzo di acquisto, su valori medi di zona). Il rendimento netto è più basso: pesano tasse (es. cedolare secca), IMU, condominio, manutenzione e sfitto. Puoi calcolarlo con il calcolatore gratuito di FlipFlop.
Qual è la zona più conveniente di Brescia?
La zona con i prezzi medi più bassi è E1 — VILLAGGIO BADIA, VIA VALLECAMONICA, VILLAGGIO VIOLINO (1170 €/m²); la più cara è B3 — C.SO ZANARDELLI, PALESTRO, X GIORNATE, MAGENTA, P.ZZA LOGGIA, VITTORIA,PAOLO VI, VIA MAZZINI (3000 €/m²). Per chi compra per affittare, il rendimento lordo più alto è in zona D10 — CAMPIANI, COLLINA SANT'ANNA (6,9%).
Le quotazioni OMI sono affidabili?
Le quotazioni OMI sono il riferimento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, ma sono intervalli semestrali per zona e tendono a sottostimare i prezzi reali di compravendita, specie nelle zone più richieste. Vanno lette come baseline: per valutare un immobile specifico serve confrontarle con i prezzi di mercato correnti — è quello che fa FlipFlop in ogni analisi.
Stime indicative a scopo informativo: non costituiscono consulenza finanziaria o di investimento. Prima di operare valida i numeri con professionisti qualificati.
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