Mercato immobiliare a Firenze.
A Firenze (Toscana) un’abitazione in stato normale costa in media 2992 € al m², da 1550 € a 5300 € nelle 33 zone OMI residenziali. Affitti a €10,2/m²/mese, rendimento lordo 4,1%.
Prezzi nelle zone OMI di Firenze
| Zona | Fascia | Acquisto €/m² | Affitto €/m²/mese | Rend. lordo |
|---|---|---|---|---|
| B2LUNGARNO - DONATELLO - BECCARIA - LIBERTA | Centrale | 3300 €–3700 € | 11,8 | 4,0% |
| B5CENTRO STORICO (SIGNORIA - DUOMO - PITTI - SAN NICCOLO) | Centrale | 3600 €–5300 € | 12,6 | 3,4% |
| B6CENTRO STORICO (STAZIONE CENTRALE - SAN LORENZO - SANT'AMBROGIO) | Centrale | 3400 €–4300 € | 13,5 | 4,2% |
| B7CENTRO STORICO (VIALI - LUNGARNO VESPUCCI - LUNGARNO DELLA ZECCA VECCHIA) | Centrale | 3000 €–4500 € | 12,0 | 3,8% |
| B9SAN FREDIANO - PORTA ROMANA | Centrale | 3400 €–4300 € | 12,0 | 3,7% |
| C2SAN JACOPINO - PONTE ALLE MOSSE - CASCINE | Semicentrale | 2350 €–3300 € | 11,5 | 4,9% |
| C3DALMAZIA - ROMITO | Semicentrale | 2550 €–3300 € | 12,0 | 4,9% |
| C4POGGETTO - STATUTO - PONTE ROSSO | Semicentrale | 2600 €–3300 € | 11,8 | 4,8% |
| C5LE CURE | Semicentrale | 2700 €–3500 € | 11,5 | 4,5% |
| C6CAMPO DI MARTE | Semicentrale | 2800 €–3500 € | 11,5 | 4,4% |
| C7MADONNONE - SAN SALVI - BELLARIVA | Semicentrale | 2600 €–3400 € | 11,5 | 4,6% |
| C9COVERCIANO | Semicentrale | 2850 €–3500 € | 9,3 | 3,5% |
| C15ISOLOTTO | Semicentrale | 2450 €–2950 € | 9,2 | 4,1% |
| C16LEGNAIA - SOFFIANO | Semicentrale | 2550 €–3100 € | 9,4 | 4,0% |
| C17MARIGNOLLE - MONTE OLIVETO - LE CAMPORA | Semicentrale | 3000 €–4200 € | 10,2 | 3,4% |
| C18BOBOLINO - POGGIO IMPERIALE - PIAN DEI GIULLARI | Semicentrale | 2700 €–4000 € | 11,5 | 4,1% |
| C19PIAZZA FERRUCCI - RICORBOLI - BANDINO - VIALE EUROPA - ANCONELLA | Semicentrale | 2700 €–3400 € | 11,0 | 4,3% |
| D3NAVE A ROVEZZANO - PONTE A EMA | Periferica | 2150 €–3200 € | 8,3 | 3,7% |
| D6LE PIAGGE | Periferica | 1550 €–2100 € | 6,1 | 4,0% |
| D7PERETOLA - BROZZI - QUARACCHI - SAN DONNINO | Periferica | 1800 €–2450 € | 8,0 | 4,5% |
| D11VARLUNGO - ROVEZZANO | Periferica | 2400 €–3300 € | 8,8 | 3,7% |
| D13SETTIGNANO | Periferica | 2800 €–3900 € | 9,8 | 3,5% |
| D16SAN DONATO - VILLA DEMIDOFF - TOSCANINI | Periferica | 2350 €–3100 € | 12,5 | 5,5% |
| D17CARLO DEL PRETE - FIRENZE NOVA - NUOVO PIGNONE - MERCAFIR | Periferica | 2150 €–2700 € | 8,7 | 4,3% |
| D18CAREGGI - RIFREDI | Periferica | 2400 €–3200 € | 10,1 | 4,3% |
| D19CASTELLO - IL SODO | Periferica | 2150 €–3000 € | 8,2 | 3,8% |
| D20NOVOLI - CARRAIA | Periferica | 2300 €–2900 € | 10,4 | 4,8% |
| D21ARGINGROSSO - SAN BARTOLO A CINTOIA | Periferica | 2200 €–2750 € | 8,1 | 3,9% |
| D22PONTE A GREVE | Periferica | 2350 €–3000 € | 9,0 | 4,0% |
| D23LA PIETRA - CAMERATA | Periferica | 2800 €–4000 € | 9,6 | 3,4% |
| D24GALLUZZO - CASCINE DEL RICCIO | Periferica | 2500 €–3200 € | 8,1 | 3,4% |
| E1PONTE A GREVE - UGNANO - MANTIGNANO | Suburbana | 2050 €–2900 € | 10,5 | 5,1% |
| R1COLLINE A NORD | Extraurbana | 2300 €–3400 € | 8,6 | 3,6% |
Come leggere il mercato di Firenze
Firenze è l'anomalia del ciclo: unica grande città italiana con compravendite in calo nel 2025, 4.643 scambi (−3,8%) contro una Toscana a +9,4% (Rapporto Immobiliare 2026 Agenzia delle Entrate, ripreso da T24 Economia), e il primo trimestre 2026 replica con −2,9% (statistiche OMI, riprese da QuiFinanza). Non manca la domanda: manca l'offerta, drenata anche dagli affitti brevi. I prezzi richiesti corrono: 4.622 €/m² di media, +4,9% annuo (Idealista, aprile 2026), secondi in Italia dopo Milano, contro un transato OMI fermo a 2.992 €/m² di media comunale. Un gap che spesso supera i 1.500 €/m²: quello è lo spazio di trattativa per chi compra bene.
Il flip vive sul semicentro in repricing e sul differenziale col nuovo, raro e caro: le residenze Zenit di Manifattura Tabacchi escono a 4.500-7.000 €/m² (La Nazione), a Novoli il nuovo tocca i 5.000 €/m² (Tecnocasa via QuiFinanza, maggio 2026) contro un usato OMI di zona a 2.300-2.900. Il margine sta dove il richiesto accelera sopra un OMI prudente: Gavinana +23,7% a 4.806 €/m² sull'asse della nuova tramvia, Careggi +12,8%, Coverciano +11,8% (Idealista, aprile 2026), tutti quartieri di condomini anni '50-'70 con OMI a 2.400-3.500 €/m². San Jacopino, unico in calo (−14,3%), è l'ingresso contrarian a ridosso della rigenerazione da 110mila m² delle Cascine.
Sugli affitti Firenze è seconda in Italia: 22,1 €/m²/mese richiesti contro i 23,3 di Milano (Idealista, ripreso da Il Fatto Quotidiano, maggio 2026), a fronte di un OMI medio di 10,2. I lordi OMI migliori sono fuori dal centro: San Donato-Novoli 5,5%, Ugnano-Mantignano 5,1%, San Jacopino e Dalmazia 4,9%, contro il 3,4% del centro storico. Domanda tripla: studenti a Novoli, sanità a Careggi, turismo ovunque. Gli affitti brevi, oltre 12mila alloggi di cui circa 8mila nell'area UNESCO (FirenzeToday), sono contingentati: blocco nel centro da maggio 2025, esteso a nove zone esterne nel 2026. La licenza esistente diventa un asset; chi entra oggi punta su canone lungo o transitorio.
- Firenze è stata l'unica grande città italiana con compravendite in calo nel 2025: 4.643 NTN, −3,8%, contro una Toscana a +9,4% (Rapporto Immobiliare 2026 Agenzia delle Entrate, ripreso da T24 Economia); il primo trimestre 2026 conferma con −2,9% (statistiche OMI, riprese da QuiFinanza).
- Prezzi richiesti a 4.622 €/m², +4,9% annuo, con record a Gavinana (+23,7%) e San Niccolò-Porta Romana (+13,1%) e l'unico calo a San Jacopino (−14,3%) (Idealista, ripreso da Il Tirreno, maggio 2026).
- Il blocco delle nuove autorizzazioni per affitti brevi, in vigore nell'area UNESCO dal 31 maggio 2025 e confermato dal TAR, a maggio 2026 è stato esteso a nove zone fuori dal centro, tra cui Campo di Marte, Rifredi, Gavinana, Statuto e San Frediano (FirenzeToday, maggio 2026).
- Tramvia: la VACS Fortezza-San Marco è in esercizio dal 25 gennaio 2025 e i cantieri della linea 3.2.1 Libertà-Bagno a Ripoli (7,2 km, 17 fermate, 448 milioni con fondi PNRR) devono chiudere entro fine 2026 (Comune di Firenze, Il Reporter).
- Canoni di locazione secondi in Italia: 22,1 €/m²/mese contro i 23,3 di Milano (Idealista, ripreso da Il Fatto Quotidiano, maggio 2026); l'intensità del mercato dell'affitto è la più alta tra le grandi città (IMI 8,9%, Rapporto OMI 2026).
- Il nuovo resta scarso e caro: a Manifattura Tabacchi le residenze Zenit escono a 4.500-7.000 €/m² con consegna a marzo 2026 e completamento del recupero al 2028 (La Nazione); a Novoli il nuovo tocca i 5.000 €/m² (Tecnocasa via QuiFinanza, maggio 2026).
Analisi editoriale FlipFlop su dati OMI e fonti pubbliche: T24 Economia — compravendite 2025 in Toscana e a Firenze, Rapporto Immobiliare OMI · Il Tirreno — prezzi richiesti per quartiere a Firenze, dati Idealista (maggio 2026) · QuiFinanza — statistiche OMI del primo trimestre 2026, Firenze unica grande città in calo · QuiFinanza — zone più richieste e prezzi Tecnocasa a Firenze (maggio 2026) · Immobiliare.it — quotazioni vendita e affitto per zona a Firenze (aprile 2026) · FirenzeToday — estensione del blocco affitti brevi fuori dall'area UNESCO (maggio 2026) · FirenzeToday — oltre 12mila alloggi turistici, circa 8mila nell'area UNESCO · Il Fatto Quotidiano — canoni di locazione nelle città italiane, dati Idealista (maggio 2026) · La Nazione — Manifattura Tabacchi, residenze Zenit e prezzi del nuovo · Il Reporter — tramvia linea 3.2.1 Libertà-Bagno a Ripoli, percorso e tempi. Non costituisce consulenza finanziaria o di investimento.
Dove investire a Firenze, quartiere per quartiere
Centro storico UNESCO
B5 · B6 · B7Il cuore UNESCO da Signoria a Pitti e San Niccolò, con le anime diverse di San Lorenzo e Sant'Ambrogio verso la stazione: patrimonio vincolato, residenti in calo e la più alta densità di alloggi turistici d'Italia, circa 8mila nell'area (FirenzeToday).
OMI 3.000-5.300 €/m² col top in B5 (Duomo-Pitti), ma il richiesto sta molto sopra: centro a 5.738 €/m² (+5,9%), Duomo-San Marco 6.196, Santa Croce 6.101 (Idealista, aprile 2026); il pregio per compratori esteri tratta fino a 10.000 €/m² (idealista/news, aprile 2026).
Per chi investeIl blocco delle nuove autorizzazioni short-rent (in vigore da maggio 2025, confermato dal TAR nel 2026) chiude l'ingresso ma rende preziose le unità già autorizzate nel 2024. Flip di pregio per domanda internazionale; canone lungo al 3,4-4,2% lordo OMI: qui si conserva capitale, non si moltiplica.
Oltrarno — San Frediano, Santo Spirito e Porta Romana
B9 · C17 · C18La riva sinistra degli artigiani e della movida, San Frediano e Santo Spirito, che sale verso Porta Romana, il Bobolino e le colline di Marignolle e Poggio Imperiale: il quartiere più desiderato dalla domanda internazionale e creativa.
OMI 2.700-4.300 €/m², ma i portali raccontano un altro mercato: Oltrarno a 6.378 €/m² (+7,1%) e San Niccolò-Porta Romana a 6.787 (+13,1%, top cittadino) su Idealista (aprile 2026); affitti richiesti a 24,98 €/m²/mese, i più alti della città (Immobiliare.it, aprile 2026).
Per chi investeIl gap richiesto-OMI più ampio di Firenze premia chi trova il fuori mercato: flip su tagli con terrazza o vista, uscita liquidissima. San Frediano-Pignoncino è entrato nel blocco short-rent: meglio puntare sulla rivendita al pregio che su nuova ricettività.
Campo di Marte — Libertà e Le Cure
B2 · C5 · C6Il residenziale borghese per eccellenza: i viali ottocenteschi tra Libertà, Donatello e Beccaria, il villaggio di Le Cure e le palazzine di Campo di Marte attorno allo stadio Franchi, oggi il più grande cantiere sportivo della città.
OMI 2.700-3.700 €/m² con richiesto a 4.739 €/m² (Immobiliare.it, aprile 2026) e crescita moderata, +2,6% (Tecnocasa via QuiFinanza, maggio 2026). Domanda di famiglie stabile, offerta scarsa, rotazione lenta ma sicura.
Per chi investeFlip affidabile su tagli famiglia da ammodernare: premio prezzo certo per il ristrutturato. Il restyling del Franchi da 150 milioni (Curva Fiesole attesa ad agosto 2026, Comune di Firenze) è il catalizzatore; col blocco short-rent esteso a Campo di Marte, Libertà e Savonarola resta il canone lungo, 4,0-4,5% lordo OMI.
Coverciano — Bellariva e Varlungo
C7 · C9 · D11L'est residenziale lungo l'Arno: Bellariva e San Salvi con i condomini anni '60, Coverciano col centro tecnico federale e le palazzine con giardino, fino a Varlungo e Rovezzano dove la città sfuma nella campagna.
OMI 2.400-3.500 €/m² con Coverciano richiesto a 4.825 €/m², +11,8% annuo (Idealista via Il Tirreno, aprile 2026): uno dei gap più ampi del semicentro. Bellariva rende il 4,6% lordo OMI, Coverciano scende al 3,5%.
Per chi investeTerritorio da flip su condomini datati: si compra vicino all'OMI e si rivende a famiglie espulse da Campo di Marte. A Varlungo-Rovezzano ingressi a 2.400-3.300 €/m² con richiesto in salita: value-add con orizzonte medio.
Rifredi — Careggi
C3 · D18Il quartiere-città del nord: stazione di Rifredi, il polo ospedaliero di Careggi col Meyer e la facoltà di Medicina, Dalmazia e Romito come cerniera commerciale verso il centro. Domanda continua di medici, specializzandi e studenti.
OMI 2.400-3.300 €/m², tra i più accessibili del semicentro, con richiesto in forte accelerazione: Careggi a 3.877 €/m² (+12,8%, Idealista, aprile 2026) e Rifredi +13,3%, la crescita più marcata rilevata da Tecnocasa (via QuiFinanza, maggio 2026). Affitti OMI 10,1-12 €/m²/mese.
Per chi investeIl miglior equilibrio rischio/rendimento della città: buy-to-let al 4,3-4,9% lordo OMI con vacancy minima grazie a ospedale e università. Rifredi è nel blocco short-rent esteso: il mid-rent per sanitari e ricercatori è l'alternativa naturale.
Novoli — Firenze Nord e Le Piagge
D20 · D16 · D17 · D6 · D7Il nord-ovest in trasformazione: polo universitario di Novoli (Economia, Giurisprudenza, Scienze politiche), Palazzo di Giustizia e tramvia T2, fino a Peretola, Brozzi e Le Piagge, il comparto popolare lungo l'Arno oggetto del Piano urbano integrato PNRR.
OMI 2.150-3.100 €/m² tra Novoli e San Donato, 1.550-2.450 tra Le Piagge e Peretola, i minimi cittadini; richiesto Firenze Nord a 3.717 €/m² (Immobiliare.it, aprile 2026), con Peretola +11,6% e Brozzi +9,1% (Idealista, aprile 2026). Il nuovo a Novoli tocca i 5.000 €/m² (Tecnocasa via QuiFinanza, maggio 2026).
Per chi investeSan Donato ha il lordo più alto della città (5,5% su OMI) con stanze a studenti intorno ai 500 euro (annunci Mioaffitto, 2026): buy-to-let da manuale. Alle Piagge ingressi minimi e riqualificazione pubblica in corso: solo per chi accetta rischio sociale e tempi lunghi.
San Jacopino — Statuto e Cascine
C2 · C4Il semicentro nord-ovest a due facce: San Jacopino, denso e popolare dietro Porta al Prato con un tema di percezione di sicurezza, e Statuto-Ponte Rosso, borghese e servito; in mezzo le Cascine e il cantiere di Manifattura Tabacchi.
OMI 2.350-3.300 €/m². Statuto richiesto a 4.736 €/m² (+9,7%) mentre San Jacopino cede il 14,3% (Idealista via Il Tirreno, aprile 2026): due direzioni opposte a dieci minuti a piedi. A Manifattura le residenze Zenit escono a 4.500-7.000 €/m² (La Nazione).
Per chi investeIl contrarian trade di Firenze: comprare la debolezza di San Jacopino, al 4,9% lordo OMI, a ridosso di una rigenerazione da 110mila m² che consegna fino al 2028. Statuto è il flip sicuro; entrambe le zone sono nel blocco short-rent esteso.
Isolotto — Legnaia e Argingrosso
C15 · C16 · D21 · D22 · E1La riva sinistra popolare: l'Isolotto storico dell'INA-Casa affacciato sul parco delle Cascine, Legnaia e Soffiano di impianto misto, poi Argingrosso, Ponte a Greve e Ugnano. Prime case, famiglie, tramvia T1 come spina dorsale.
OMI 2.050-3.100 €/m²; il richiesto più basso della città è a Ugnano-Mantignano con 3.432 €/m² e affitti a 15,03 €/m²/mese (Immobiliare.it, aprile 2026): anche qui il portale sta sopra l'OMI di oltre 500 €/m².
Per chi investeFlip d'ingresso per prime case, con rivendita rapida lungo la T1. Ugnano-Mantignano (E1) rende il 5,1% lordo su OMI, secondo miglior dato cittadino: buy-to-let a ticket contenuto con domanda di famiglie e lavoratori.
Gavinana — Ricorboli e Galluzzo
C19 · D3 · D24Il sud oltre l'Arno: Gavinana e Ricorboli con viale Europa come asse commerciale, l'Anconella col suo parco, più a sud il borgo del Galluzzo verso la Certosa. Quartiere pop diventato improvvisamente centrale nelle strategie di acquisto.
OMI 2.150-3.400 €/m² con richiesto a 4.806 €/m², +23,7% annuo, il record cittadino (Idealista via Il Tirreno, aprile 2026): il mercato sta prezzando la tramvia 3.2.1 Libertà-Bagno a Ripoli, cantieri da chiudere entro fine 2026 coi fondi PNRR (Comune di Firenze).
Per chi investeIl corridoio tramviario è l'operazione più chiara della città: comprare su viale Europa-Bandino vicino all'OMI prima della messa in esercizio. Gavinana è nel blocco short-rent esteso: l'uscita è la rivendita post-repricing o il canone lungo (4,3% su C19).
Colli nord — La Pietra, Camerata e Settignano
D23 · D13 · R1La collina di ville e giardini tra via Bolognese, Camerata e Settignano, al confine con Fiesole: olivete, dimore storiche e la Firenze internazionale delle università americane. Offerta rarissima, zero produzione nuova.
OMI 2.300-4.000 €/m², ma è il mercato meno standardizzabile della città: il pregio con vista tratta fuori scala, sostenuto dalla domanda estera che guida circa due terzi degli acquisti nel segmento alto (idealista/news, aprile 2026). Tempi di vendita lunghi.
Per chi investeNessun flip seriale: cantieri costosi, vincoli, liquidità bassa e lordi al 3,4-3,6%. Ha senso solo il value-add su singole proprietà comprate molto sotto il richiesto, da rivendere a compratori internazionali.
Quotazioni per tipologia di immobile
| Tipologia | Zone | €/m² min–max | €/m² medio | Affitto €/m²/mese |
|---|---|---|---|---|
| Abitazioni civili | 33 | 1800 €–5300 € | 3003 € | 10,2 |
| Abitazioni di tipo economico | 31 | 1400 €–4300 € | 2413 € | 7,7 |
| Ville e Villini | 18 | 2200 €–5500 € | 3490 € | 11,0 |
| Negozi | 30 | 1000 €–7000 € | 2133 € | 11,3 |
| Uffici | 26 | 1200 €–4900 € | 2276 € | 8,9 |
| Box | 33 | 1100 €–4700 € | 2308 € | 8,7 |
| Capannoni tipici | 7 | 650 €–1300 € | 993 € | 4,5 |
| Capannoni industriali | 3 | 600 €–1200 € | 917 € | 4,3 |
| Magazzini | 29 | 600 €–2800 € | 1183 € | 5,7 |
| Laboratori | 27 | 600 €–2300 € | 1220 € | 5,8 |
Valori in stato normale, aggregati su tutte le zone OMI del comune.
Dove guardare a Firenze
Per un’operazione di flip conta il delta tra prezzo di acquisto, costi di ristrutturazione e valore di rivendita nella stessa zona; per il buy-to-rent conta il rendimento netto dopo tasse, IMU e sfitto — non il lordo. FlipFlop calcola entrambi su un annuncio reale.
Da dove vengono questi numeri
I dati sono le quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) pubblicate dall’Agenzia delle Entrate, 2° semestre 2025, per le 34 zone OMI di Firenze. Per ogni zona usiamo la tipologia residenziale prevalente in stato conservativo normale; il prezzo medio è il punto centrale dell’intervallo min–max pubblicato.
Attenzione ai riferimenti di superficie: OMI usa in genere superficie lorda per la compravendita e netta per la locazione, quindi il rendimento su un immobile specifico può differire.
Le quotazioni OMI tendono a sottostimare i prezzi reali, specie nelle zone più liquide: sono una baseline, non una perizia. Nelle analisi FlipFlop la baseline OMI viene triangolata con i prezzi di mercato correnti e con esiti reali di zona.
Valori residenziali in stato conservativo normale. Il rendimento netto — dopo tasse, IMU, condominio e sfitto — si calcola col calcolatore gratuito.
Domande frequenti su Firenze
Quanto costa comprare casa a Firenze?
Secondo le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate (2° semestre 2025), a Firenze un'abitazione in stato normale costa in media 2992 € al m², con un intervallo che va da 1550 € a 5300 € al m² a seconda della zona (33 zone OMI residenziali).
Quanto si affitta al m² a Firenze?
Il canone medio di zona è di €10,2 al m² al mese: per un appartamento di 70 m² significa circa €714 al mese, prima di condominio e utenze.
Che rendimento rende un immobile in affitto a Firenze?
Il rendimento lordo stimato è 4,1% (canone annuo / prezzo di acquisto, su valori medi di zona). Il rendimento netto è più basso: pesano tasse (es. cedolare secca), IMU, condominio, manutenzione e sfitto. Puoi calcolarlo con il calcolatore gratuito di FlipFlop.
Qual è la zona più conveniente di Firenze?
La zona con i prezzi medi più bassi è D6 — LE PIAGGE (1825 €/m²); la più cara è B5 — CENTRO STORICO (SIGNORIA - DUOMO - PITTI - SAN NICCOLO) (4450 €/m²). Per chi compra per affittare, il rendimento lordo più alto è in zona D16 — SAN DONATO - VILLA DEMIDOFF - TOSCANINI (5,5%).
Le quotazioni OMI sono affidabili?
Le quotazioni OMI sono il riferimento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, ma sono intervalli semestrali per zona e tendono a sottostimare i prezzi reali di compravendita, specie nelle zone più richieste. Vanno lette come baseline: per valutare un immobile specifico serve confrontarle con i prezzi di mercato correnti — è quello che fa FlipFlop in ogni analisi.
Stime indicative a scopo informativo: non costituiscono consulenza finanziaria o di investimento. Prima di operare valida i numeri con professionisti qualificati.
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