Mercato immobiliare a Napoli.
A Napoli (Campania) un’abitazione in stato normale costa in media 2104 € al m², da 740 € a 5700 € nelle 63 zone OMI residenziali. Affitti a €7,0/m²/mese, rendimento lordo 4,0%.
Prezzi nelle zone OMI di Napoli
| Zona | Fascia | Acquisto €/m² | Affitto €/m²/mese | Rend. lordo |
|---|---|---|---|---|
| B8PARTE EST CENTRO ANTICO: PIAZZA MERCATO - MEZZOCANNONE | Centrale | 1450 €–2200 € | 6,5 | 4,3% |
| B9PARTE OVEST CENTRO ANTICO: CORSO UMBERTO - VIA DE PRETIS - PIAZZA DEL GESÙ - VIA COSTANTINOPOLI - DUOMO | Centrale | 2350 €–3600 € | 9,5 | 3,8% |
| B13P.ZZA PLEBISCITO, MUNICIPIO, POSTA CENTRALE, VIA TOLEDO | Centrale | 2800 €–4300 € | 10,4 | 3,5% |
| B18MONTE DI DIO | Centrale | 2200 €–3400 € | 8,9 | 3,8% |
| B19FASCIA COSTIERA DI PREGIO | Centrale | 3800 €–5700 € | 13,9 | 3,5% |
| B20CHIAIA PREGIATA | Centrale | 3600 €–5500 € | 13,3 | 3,5% |
| B21CHIAIA ANTICA | Centrale | 2650 €–4100 € | 10,7 | 3,8% |
| B22CHIAIA ALTA | Centrale | 3300 €–5000 € | 12,1 | 3,5% |
| B23QUARTIERI SPAGNOLI - CAVONE | Centrale | 1500 €–2300 € | 6,8 | 4,3% |
| B24CORSO VITTORIO EMANUELE 8DA PIAZZA MAZZINI A SANTA MARIA APPARENTE) | Centrale | 2350 €–3600 € | 9,5 | 3,8% |
| B25P.ZZA MEDAGLIE D'ORO, VIA CILEA, P.ZZA QUATTRO GIORNATE | Centrale | 3000 €–4600 € | 12,0 | 3,8% |
| B26SAN MARTINO- VIA LUCA GIORDANO-VIA SCARLATTI | Centrale | 3700 €–5700 € | 13,7 | 3,5% |
| B27CHIAIA PANORAMICA | Centrale | 3100 €–4800 € | 11,6 | 3,5% |
| C21SANT'EFRAMO, VIA CARLO DE MARCO, PARCO VILLA TERESA, C.SO AMEDEO DI SAVOIA (EDILIZIA DOPOGUERR) | Semicentrale | 1900 €–2950 € | 8,1 | 4,0% |
| C22VIA CIRILLO - VIA ROSAROLL - BORGO SANT'ANTONIO - MADDALENA | Semicentrale | 1200 €–1800 € | 5,4 | 4,3% |
| C23CORSO GARIBALDI - VASTO - STAZIONE | Semicentrale | 1250 €–1900 € | 5,7 | 4,3% |
| C24POSILLIPO | Semicentrale | 3500 €–5400 € | 13,0 | 3,5% |
| C25SAN GIOVANNIELLO - ORTO BOTANICO | Semicentrale | 1100 €–1700 € | 5,0 | 4,3% |
| C26SANITÀ - OSS. ASTRONOMICO - STELLA - MIRACOLI-NOCELLE | Semicentrale | 1250 €–1900 € | 5,7 | 4,3% |
| C27AREA TRA VIA ARENACCIA E CORSO MALTA | Semicentrale | 1900 €–2900 € | 8,6 | 4,3% |
| C28FUORIGROTTA, MOSTRA D'OLTREMARE, PARCO SAN PAOLO | Semicentrale | 2200 €–3400 € | 9,4 | 4,0% |
| C29VOMERO ALTO, VIA CASTELLINO, PARCO OMODEO, VIA FONTANA, VIA CAVALLINO, VIA GIGANTE, VIA SAN DOMENICO | Semicentrale | 2950 €–4500 € | 11,8 | 3,8% |
| C30OSPEDALE SAN GENNARO-FONTANELLE | Semicentrale | 1000 €–1550 € | 4,6 | 4,3% |
| C31CASALE DI POSILLIPO | Semicentrale | 1600 €–2450 € | 6,4 | 3,8% |
| C32MATERDEI | Semicentrale | 2100 €–3200 € | 8,8 | 4,0% |
| C33COLLI AMINEI | Semicentrale | 2650 €–4100 € | 10,7 | 3,8% |
| D21RIONE LUZZATTI, AREA EX MACELLO | Periferica | 840 €–1300 € | 3,6 | 4,0% |
| D22ZONA SEMINDUSTRIALE POGGIOREALE NORD | Periferica | 940 €–1450 € | 4,0 | 4,0% |
| D23LA LOGGETTA, RIONE TRAIANO | Periferica | 1100 €–1700 € | 4,7 | 4,0% |
| D24Calata Capodichino, DOGANELLA, Via Masoni | Periferica | 1000 €–1550 € | 4,6 | 4,3% |
| D25VIA POGGIOREALE, NUOVO COMPLESSO INAIL | Periferica | 1650 €–2500 € | 6,9 | 4,0% |
| D26SOCCAVO NORD-EST | Periferica | 1850 €–2850 € | 7,9 | 4,0% |
| D27ZONA INDUSTRIALE OVEST (via Ferraris, via Gianturco, Ponte della Maddalena) | Periferica | 940 €–1450 € | 4,3 | 4,3% |
| D29via Terracina (parte bassa), BAGNOLI | Periferica | 1800 €–2750 € | 7,6 | 4,0% |
| D30VIA CAMPEGNA, CAVALLEGGERI, NUOVA AREA SPORTIVA ATTREZZATA | Periferica | 1700 €–2600 € | 7,7 | 4,3% |
| D32NISIDA, ARENILE BAGNOLI | Periferica | 1300 €–1950 € | 5,5 | 4,1% |
| D33VIA EPOMEO | Periferica | 1950 €–3000 € | 8,3 | 4,0% |
| D34CENTRO DIREZIONALE | Periferica | 1800 €–2750 € | 8,2 | 4,3% |
| D35FRULLONE, VIA SAN ROCCO, RIONE LIETI | Periferica | 1800 €–2750 € | 8,2 | 4,3% |
| D36CAMALDOLI, NUOVO POLICLINICO, CAMALDOLILLI, VIA GUANTAI AD ORSOLONA, SANTA CROCE | Periferica | 1700 €–2600 € | 7,7 | 4,3% |
| E3S. PIETRO A PATIERNO | Suburbana | 940 €–1450 € | 4,3 | 4,3% |
| E27PIANURA (Centro Storico) | Suburbana | 820 €–1250 € | 3,7 | 4,3% |
| E28PIANURA PERIFERIA | Suburbana | 1150 €–1750 € | 5,2 | 4,3% |
| E29MIANO | Suburbana | 910 €–1400 € | 4,2 | 4,4% |
| E30VIA STADERA | Suburbana | 1100 €–1650 € | 5,0 | 4,4% |
| E31PONTICELLI (EDILIZIA CONSOLIDATA) | Suburbana | 1350 €–2050 € | 6,1 | 4,3% |
| E32PONTICELLI (periferia) | Suburbana | 1050 €–1600 € | 4,8 | 4,3% |
| E33MARIANELLA, PISCINOLA | Suburbana | 940 €–1450 € | 4,3 | 4,3% |
| E34SECONDIGLIANO (Centro Storico) | Suburbana | 1400 €–2100 € | 6,3 | 4,3% |
| E35CHIAIANO | Suburbana | 1400 €–2150 € | 6,4 | 4,3% |
| E36CIMITERO, ARPINO | Suburbana | 780 €–1200 € | 3,6 | 4,4% |
| E37CAVE E SELVA DI CHIAIANO, TIRONE | Suburbana | 1200 €–1800 € | 5,4 | 4,3% |
| E38BARRA (semicentro - periferia) | Suburbana | 1300 €–2000 € | 5,9 | 4,3% |
| E39PIANURA | Suburbana | 1300 €–2000 € | 5,9 | 4,3% |
| E40AGNANO, UNIVERSITÀ MONTE SANT'ANGELO , ASTRONI | Suburbana | 1200 €–1850 € | 5,4 | 4,2% |
| E41ZONA INDUSTRIALE EST | Suburbana | 740 €–1150 € | 3,4 | 4,3% |
| E42SCAMPIA, DON GUANELLA, MONTE ROSA, RIONE SAN GAETANO | Suburbana | 750 €–1150 € | 3,4 | 4,3% |
| E43SAN GIOVANNI A TEDUCCIO | Suburbana | 910 €–1400 € | 4,2 | 4,4% |
| E44PONTICELLI ESPANSIONE RECENTE | Suburbana | 820 €–1250 € | 3,7 | 4,3% |
| E45BARRA (Centro Storico) | Suburbana | 740 €–1150 € | 3,4 | 4,3% |
| E46SECONDIGLIANO (ZONA NUOVA) | Suburbana | 1300 €–2000 € | 5,9 | 4,3% |
| E47PONTICELLI (CENTRO STORICO) | Suburbana | 810 €–1250 € | 3,7 | 4,3% |
| E48SECONDIGLIANO (PERIFERIA) | Suburbana | 1050 €–1600 € | 4,8 | 4,3% |
Come leggere il mercato di Napoli
Napoli è la grande città che cresce di più sul fronte degli atti: 19.223 compravendite nel 2025, +6,93%, sopra la media nazionale del +6,6%, con la prima casa tra privati a +12,75% (Dati Statistici Notarili ripresi da ANSA, giugno 2026). L'OMI, che misura le transazioni normalizzate, è più prudente: 8.031 NTN e +3%, l'intensità di mercato più bassa tra le otto metropoli (FiscoOggi, giugno 2026). Il richiesto medio è 3.010 €/m², +2,7% in un anno (Immobiliare.it, aprile 2026), contro una media OMI comunale di 2.104 €/m² su un range 740-5.700: un gap vicino al 40% che è lo spazio di trattativa reale.
Il flip napoletano vive di differenziali estremi. Il nuovo si vende a 2.700-3.000 €/m² dove l'usato vale 1.200-1.650, come a Poggioreale-Gianturco (Tecnocasa, II semestre 2025); ai Quartieri Spagnoli il da ristrutturare passa di mano a 1.700-1.800 €/m² con via Toledo a 4.000-4.500 a pochi metri. I catalizzatori spostano la mappa: la Linea 1 verso Capodichino (tre stazioni a Miano-Secondigliano entro giugno 2026, aeroporto nel 2027), il masterplan Porta Est da 700 milioni firmato Zaha Hadid dietro la stazione (Regione Campania), Bagnoli con la Coppa America 2027, ReStart Scampia da 159 milioni. Comprare usato sui valori OMI lungo questi assi è il margine più leggibile.
La rendita media OMI è il 4% lordo: punte del 4,3-4,4% tra Vasto, Capodichino e Napoli Est, 3,5% nel pregio. Il richiesto però corre: 14,93 €/m²/mese medi ad aprile 2026 (Immobiliare.it) e canoni +35,5% in cinque anni (Idealista, dati ripresi da Requadro, marzo 2026). Domanda tripla: studenti (stanze a 445 euro medi e annunci +95%, dati Immobiliare.it ripresi da Fanpage), lavoratori, e un turismo da oltre 20 milioni di presenze nel 2025 (Travel Quotidiano). Sugli affitti brevi la stretta è reale: 9.300 annunci Airbnb e variante che impone il 70% di residenzialità per edificio nel centro UNESCO (controdeduzioni approvate il 30 aprile 2026): il rischio regolatorio in centro va prezzato.
- Compravendite 2025 a Napoli: 19.223 atti, +6,93% sul 2024, sopra la media nazionale del +6,6%; la prima casa tra privati cresce del 12,75% (Dati Statistici Notarili ripresi da ANSA, giugno 2026).
- Per l'OMI la città ha chiuso il 2025 a 8.031 transazioni normalizzate, +3%, con l'intensità di mercato più bassa tra le otto grandi città (FiscoOggi-Agenzia delle Entrate, giugno 2026).
- Prezzi richiesti a 3.010 €/m² medi, +2,66% in 12 mesi (Immobiliare.it, aprile 2026); Tecnocasa misura +2,0% nel II semestre 2025 con il Centro Direzionale a +4,9% e l'area collinare-Secondigliano a +3,5%.
- Affitti brevi sotto tutela: 9.300 annunci Airbnb in città e variante urbanistica con soglia del 70% di residenzialità per edificio nel centro storico UNESCO, controdeduzioni approvate il 30 aprile 2026 (Sbircia la Notizia su dati Airbnb e atti comunali).
- Effetto Coppa America 2027: canoni +30-40% tra Bagnoli, lungomare e Posillipo e bilocali offerti fino a 5.000 euro al mese (Fanpage, 2025); la bonifica dei suoli di Bagnoli richiede però ancora 4-7 anni (Il Post, maggio 2026).
- Linea 1 verso l'aeroporto: tre stazioni tra Miano e Secondigliano attese entro giugno 2026, Di Vittorio a dicembre 2026 e Capodichino nel 2027; nei quartieri serviti dalla metro i prezzi si muovono prima delle aperture (Il Mattino).
Analisi editoriale FlipFlop su dati OMI e fonti pubbliche: ANSA — compravendite Napoli 2025, Dati Statistici Notarili (giugno 2026) · FiscoOggi (Agenzia delle Entrate) — NTN e intensità di mercato grandi città 2025 · Tecnocasa — mercato immobiliare Napoli II semestre 2025, dati per quartiere · Immobiliare.it — prezzi richiesti vendita e affitto comune di Napoli (aprile 2026) · RealAdvisor — quotazioni comune di Napoli e vie di pregio (luglio 2026) · Punto Magazine — canoni di affitto per zona a Napoli (aprile-maggio 2026) · Sbircia la Notizia — Airbnb a Napoli: 9.300 alloggi e stretta comunale (maggio 2026) · Fanpage — effetto Coppa America 2027 sugli affitti a Bagnoli · Comune di Napoli — progetto ReStart Scampia, alloggi e finanziamenti · Il Mattino — effetto stazioni della metro Linea 1 sui prezzi delle case. Non costituisce consulenza finanziaria o di investimento.
Dove investire a Napoli, quartiere per quartiere
Chiaia e Posillipo
B19 · B20 · B22 · B27 · C24 · C31Il pregio storico della città: riviera, lungomare e collina panoramica, offerta scarsa e domanda di alta borghesia e capitali esterni. Sarà la platea naturale della Coppa America 2027, con il campo di regata davanti al lungomare.
OMI 3.100-5.700 €/m² nel pregio (Posillipo 3.500-5.400), con richiesto ben oltre: via Petrarca 7.326 €/m² e via Posillipo 7.045 (RealAdvisor, luglio 2026). Tecnocasa registra +1,6% nel II semestre 2025 per carenza di offerta; il Casale di Posillipo resta l'anomalia a 1.600-2.450 OMI.
Per chi investeQui si conserva capitale: yield OMI 3,5% e ingressi alti, flip solo di pregio con budget importante. L'effetto Coppa America sui canoni (aumenti del 30-40% tra lungomare e Posillipo, Fanpage) premia chi ha già l'asset, non chi entra ora a prezzi pieni.
Toledo, Quartieri Spagnoli e Monte di Dio
B13 · B18 · B21 · B23 · B24Il cuore commerciale e turistico: via Toledo e piazza Plebiscito da un lato, il reticolo popolare dei Quartieri Spagnoli dall'altro, con Monte di Dio nobile e silenzioso sopra. Pochi metri separano mondi immobiliari diversi.
OMI da 1.500-2.300 €/m² nei Quartieri Spagnoli a 2.800-4.300 su Toledo-Plebiscito. Tecnocasa (II semestre 2025): da ristrutturare a 1.700-1.800 €/m² nei Quartieri, via Toledo a 4.000-4.500, ma prezzi in diminuzione per il calo della domanda a uso B&B dopo le nuove regole.
Per chi investeLa frenata degli acquisti per B&B apre una finestra di ingresso a sconto, ma l'exit turistica non è più garantita: comprare solo con piano B residenziale (transitori, studenti). Il salto di valore verso Toledo su pochi metri resta il motore del flip, yield OMI 4,3% nei Quartieri.
Centro antico (Decumani, Duomo, Mercato)
B8 · B9Il centro UNESCO dei Decumani, con le sedi storiche di Federico II e L'Orientale e la turistificazione più intensa d'Italia: è qui che si concentrano gli annunci Airbnb e la nuova variante urbanistica comunale.
OMI 1.450-2.200 €/m² nella parte est (Mercato-Mezzocannone) e 2.350-3.600 verso Duomo e Costantinopoli; Tecnocasa vede l'usato a Duomo a 2.600-3.000 con signorile a 5.000, e una contrazione della domanda a uso turistico dopo la stretta (II semestre 2025).
Per chi investeLa soglia del 70% di residenzialità per edificio congela nuove aperture turistiche dove il palazzo è saturo: gli immobili comprati per B&B si stanno raffreddando. L'angolo vero è l'affitto lungo a studenti, domanda strutturale con atenei sotto casa; yield OMI 4,3% a est.
Sanità, Stella, Materdei e Capodimonte
C21 · C26 · C30 · C32Il rione del riscatto: catacombe, turismo esperienziale e nuova ristorazione hanno riacceso la Sanità, mentre Materdei è residenziale consolidato con la metro Linea 1. Fontanelle e le aree alte restano popolari e fragili.
OMI da 1.000-1.550 €/m² a Fontanelle e 1.250-1.900 alla Sanità fino a 2.100-3.200 a Materdei; affitti OMI 4,6-8,8 €/m²/mese. I canoni cittadini sono cresciuti del 35,5% in cinque anni (Idealista via Requadro, marzo 2026) e l'area ne ha beneficiato in pieno.
Per chi investeFlip d'anticipo a ingressi minimi a dieci minuti a piedi dal centro: il rischio è la micro-localizzazione, vicolo per vicolo. Materdei è la scelta più difendibile (metro, domanda residenziale vera); alla Sanità comprare sotto OMI e vendere al turismo di ritorno o affittare breve fuori dal perimetro della variante.
Vomero e Arenella
B25 · B26 · C29La collina borghese: San Martino, via Scarlatti e Luca Giordano, funicolari e metro, commercio solido. Mercato di sostituzione per famiglie e professionisti, il più liquido della città fuori dal pregio costiero.
OMI 2.950-5.700 €/m² (San Martino-Scarlatti 3.700-5.700), richiesto fino a 6.413 €/m² in via Luca Giordano (RealAdvisor, luglio 2026). Tecnocasa misura +0,9% nel II semestre 2025: crescita lenta ma senza cedimenti, offerta cronicamente scarsa.
Per chi investeIl flip più sicuro della città: signorile anni '60-'70 datato, ristrutturato e rivenduto a famiglie con uscita rapida. La rendita è il punto debole (yield OMI 3,5-3,8%): affitto lungo a professionisti solo come parcheggio del capitale, non come strategia.
Colli Aminei, zona ospedaliera e Chiaiano
C33 · D35 · D36 · E35L'asse sanitario di Napoli: Cardarelli, Pascale, Monaldi e il nuovo Policlinico ai Camaldoli alimentano una domanda continua di medici, specializzandi e personale. Colli Aminei è il tratto borghese, Chiaiano il confine verde e popolare.
OMI 2.650-4.100 €/m² ai Colli Aminei, 1.700-2.600 verso Camaldoli-Policlinico, 1.400-2.150 a Chiaiano; affitti OMI 6,4-10,6 €/m²/mese con yield 3,8-4,3%.
Per chi investeBuy-to-rent a vacancy minima sulla domanda ospedaliera: bilocali e trilocali vicino alle facoltà e ai plessi rendono il 4,3% OMI con richiesto reale sopra. Flip leggero su condomini anni '70 dei Colli Aminei per famiglie che non arrivano al Vomero.
Fuorigrotta e Bagnoli
C28 · D29 · D30 · D32L'ovest dei grandi contenitori: stadio Maradona, Mostra d'Oltremare, università. Bagnoli è il cantiere simbolo: bonifica dell'ex Italsider da 1,2 miliardi e basi della Coppa America 2027 sulla colmata.
OMI 2.200-3.400 €/m² a Fuorigrotta e 1.800-2.750 a Bagnoli-Terracina; Tecnocasa vede Bagnoli a 1.700-2.000 con via Boezio a 2.500-3.000 (II semestre 2025). Gli affitti sono già in fiammata: bilocali offerti fino a 5.000 euro al mese per l'evento (Fanpage, 2025).
Per chi investeLa scommessa evento: entrare sui valori OMI prima del 2027 puntando su rivalutazione e canoni brevi. Due rischi da prezzare: la bonifica dei suoli stimata in altri 4-7 anni (Il Post, maggio 2026) e il bradisismo flegreo. Fuorigrotta è la via difensiva: domanda studenti e famiglie, yield OMI 4%.
Soccavo, Pianura e Rione Traiano
D23 · D26 · D33 · E27 · E28 · E39La periferia ovest residenziale: via Epomeo e Soccavo sono quartieri veri con commercio e servizi, Pianura è più isolata e autocostruita, il Rione Traiano resta edilizia popolare con criticità sociali.
OMI 1.950-3.000 €/m² su via Epomeo e 1.850-2.850 a Soccavo nord-est, mentre Pianura scende a 820-1.750; affitti OMI 3,7-8,2 €/m²/mese. L'area Pianura-Soccavo resta tra le più economiche della città anche sul richiesto in affitto.
Per chi investeBuy-to-let per famiglie e studenti di Monte Sant'Angelo su via Epomeo-Soccavo: yield OMI 4%, domanda locale stabile. Pianura solo con sconto d'ingresso forte per la bassa liquidità in uscita; Traiano da evitare salvo aste con margine ampio.
Stazione, Vasto e Orto Botanico
C22 · C23 · C25La porta d'accesso alla città: piazza Garibaldi e l'alta velocità, il Vasto multietnico e denso, via Foria verso l'Orto Botanico. È l'area che il masterplan Porta Est promette di ribaltare.
OMI 1.100-1.900 €/m² con affitti 5,0-5,6 €/m²/mese e yield 4,3%, tra i più alti della città. Alle spalle della stazione parte Porta Est: 700 milioni, nuova sede della Regione e interramento della Vesuviana su 185.000 m² (Regione Campania, 2026).
Per chi investePrezzi minimi a 500 metri dall'alta velocità: rendita alta subito su domanda transitoria e studenti, repricing legato ai tempi di Porta Est, quindi orizzonte lungo. Gestione impegnativa: selezione dell'inquilino e del civico decisive.
Capodichino, Poggioreale e Centro Direzionale
C27 · D24 · D25 · D34L'asse est-nord dei servizi: tribunale e torri del Centro Direzionale, l'aeroporto a Capodichino, Poggioreale tra carcere, mercati e nuovi comparti. Zona di lavoratori e logistica, in piena transizione infrastrutturale.
Centro Direzionale +4,9% nel II semestre 2025, con medio usato a 2.000-2.500 €/m² (Tecnocasa); a Poggioreale-Gianturco l'usato vale 1.200-1.650 contro un nuovo a 2.700-3.000. OMI 840-2.900 €/m² sull'area, affitti fino a 8,6 €/m²/mese e yield 4,3%.
Per chi investeIl differenziale usato-nuovo più netto della città: materia prima ideale per flip su tagli medi. Catalizzatori datati: stazione Di Vittorio a dicembre 2026, Capodichino nel 2027, 80 milioni per la riqualificazione del Centro Direzionale (Il Mattino). Comprare prima delle aperture.
Napoli Est: Ponticelli, Barra e San Giovanni a Teduccio
E31 · E32 · E38 · E43 · E45 · E47L'ex cuore industriale sul mare: raffinerie dismesse, edilizia popolare e il campus Federico II di San Giovanni con le Academy (Apple, Cisco), diventato il simbolo della rigenerazione di Napoli Est.
OMI 740-2.050 €/m², i valori più bassi della città con Barra centro e San Giovanni a 910-1.400. Il richiesto in affitto a Barra-Ponticelli è 9,45 €/m²/mese (aprile 2026, Punto Magazine su dati di rete nazionale): multiplo dei canoni OMI di 3,4-6,1, segno di offerta di qualità quasi assente.
Per chi investeIngressi minimi assoluti e rendita alta sulla carta, ma domanda solvibile selettiva e liquidità in uscita scarsa: è il rischio principale. L'angolo sensato è l'asse del campus a San Giovanni: piccoli tagli ristrutturati per studenti e ricercatori, dove il richiesto già supera largamente l'OMI.
Napoli Nord: Secondigliano, Scampia e Miano
E29 · E33 · E34 · E42 · E46 · E48La periferia nord dei grandi numeri: Secondigliano con un centro storico vero e commercio, Scampia in piena metamorfosi con la demolizione delle Vele e ReStart, Miano e Piscinola sulla dorsale della metro in arrivo.
OMI 1.400-2.100 €/m² a Secondigliano centro e 750-1.150 a Scampia, il minimo cittadino; Tecnocasa dà l'area collinare a +3,5% nel II semestre 2025 con Secondigliano a 1.500-1.700. Il richiesto in affitto a Scampia-Secondigliano è 10,79 €/m²/mese (aprile 2026, Punto Magazine).
Per chi investeCatalizzatori concreti su prezzi minimi: tre stazioni della Linea 1 attese entro giugno 2026, Capodichino nel 2027, ReStart Scampia da 159 milioni con 433 alloggi e prime consegne da settembre 2026 (Comune di Napoli, Fanpage). Orizzonte lungo e gestione complessa: operazione da operatori locali o aste con forte sconto.
Quotazioni per tipologia di immobile
| Tipologia | Zone | €/m² min–max | €/m² medio | Affitto €/m²/mese |
|---|---|---|---|---|
| Abitazioni civili | 61 | 1050 €–5700 € | 2377 € | 7,9 |
| Abitazioni di tipo economico | 62 | 710 €–4000 € | 1600 € | 5,4 |
| Abitazioni signorili | 12 | 2900 €–8100 € | 5017 € | 14,6 |
| Ville e Villini | 11 | 1200 €–6700 € | 2555 € | 8,4 |
| Negozi | 59 | 760 €–5400 € | 2093 € | 10,6 |
| Uffici | 16 | 790 €–5700 € | 2583 € | 9,7 |
| Uffici strutturati | 8 | 1100 €–5300 € | 2547 € | 10,7 |
| Box | 54 | 570 €–4500 € | 1702 € | 7,1 |
| Autorimesse | 13 | 580 €–3200 € | 1768 € | 6,6 |
| Posti auto coperti | 18 | 780 €–2850 € | 1621 € | 6,7 |
| Posti auto scoperti | 7 | 1050 €–2000 € | 1471 € | 6,1 |
| Capannoni tipici | 33 | 410 €–990 € | 661 € | 3,6 |
| Capannoni industriali | 7 | 435 €–1000 € | 685 € | 3,7 |
| Magazzini | 57 | 240 €–1750 € | 675 € | 2,8 |
| Laboratori | 22 | 420 €–2850 € | 995 € | 4,1 |
Valori in stato normale, aggregati su tutte le zone OMI del comune.
Dove guardare a Napoli
Per un’operazione di flip conta il delta tra prezzo di acquisto, costi di ristrutturazione e valore di rivendita nella stessa zona; per il buy-to-rent conta il rendimento netto dopo tasse, IMU e sfitto — non il lordo. FlipFlop calcola entrambi su un annuncio reale.
Da dove vengono questi numeri
I dati sono le quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) pubblicate dall’Agenzia delle Entrate, 2° semestre 2025, per le 67 zone OMI di Napoli. Per ogni zona usiamo la tipologia residenziale prevalente in stato conservativo normale; il prezzo medio è il punto centrale dell’intervallo min–max pubblicato.
Attenzione ai riferimenti di superficie: OMI usa in genere superficie lorda per la compravendita e netta per la locazione, quindi il rendimento su un immobile specifico può differire.
Le quotazioni OMI tendono a sottostimare i prezzi reali, specie nelle zone più liquide: sono una baseline, non una perizia. Nelle analisi FlipFlop la baseline OMI viene triangolata con i prezzi di mercato correnti e con esiti reali di zona.
Valori residenziali in stato conservativo normale. Il rendimento netto — dopo tasse, IMU, condominio e sfitto — si calcola col calcolatore gratuito.
Domande frequenti su Napoli
Quanto costa comprare casa a Napoli?
Secondo le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate (2° semestre 2025), a Napoli un'abitazione in stato normale costa in media 2104 € al m², con un intervallo che va da 740 € a 5700 € al m² a seconda della zona (63 zone OMI residenziali).
Quanto si affitta al m² a Napoli?
Il canone medio di zona è di €7,0 al m² al mese: per un appartamento di 70 m² significa circa €490 al mese, prima di condominio e utenze.
Che rendimento rende un immobile in affitto a Napoli?
Il rendimento lordo stimato è 4,0% (canone annuo / prezzo di acquisto, su valori medi di zona). Il rendimento netto è più basso: pesano tasse (es. cedolare secca), IMU, condominio, manutenzione e sfitto. Puoi calcolarlo con il calcolatore gratuito di FlipFlop.
Qual è la zona più conveniente di Napoli?
La zona con i prezzi medi più bassi è E41 — ZONA INDUSTRIALE EST (945 €/m²); la più cara è B19 — FASCIA COSTIERA DI PREGIO (4750 €/m²). Per chi compra per affittare, il rendimento lordo più alto è in zona E29 — MIANO (4,4%).
Le quotazioni OMI sono affidabili?
Le quotazioni OMI sono il riferimento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, ma sono intervalli semestrali per zona e tendono a sottostimare i prezzi reali di compravendita, specie nelle zone più richieste. Vanno lette come baseline: per valutare un immobile specifico serve confrontarle con i prezzi di mercato correnti — è quello che fa FlipFlop in ogni analisi.
Stime indicative a scopo informativo: non costituiscono consulenza finanziaria o di investimento. Prima di operare valida i numeri con professionisti qualificati.
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