Mercato immobiliare a Siena.
A Siena (Toscana) un’abitazione in stato normale costa in media 2181 € al m², da 1000 € a 4300 € nelle 21 zone OMI residenziali. Affitti a €7,6/m²/mese, rendimento lordo 4,2%.
Prezzi nelle zone OMI di Siena
| Zona | Fascia | Acquisto €/m² | Affitto €/m²/mese | Rend. lordo |
|---|---|---|---|---|
| B1INTERNA ALLE MURA | Centrale | 2300 €–3400 € | 10,0 | 4,2% |
| B2CENTRO STORICO MEDIOEVALE - (EX ZONA A1) | Centrale | 2900 €–4300 € | 12,2 | 4,1% |
| C1SAN PROSPERO ALTO | Semicentrale | 2500 €–3700 € | 10,6 | 4,1% |
| C2VIALE CAVOUR | Semicentrale | 2000 €–3000 € | 8,7 | 4,2% |
| C3SAN PROSPERO BASSO - CAPRA D'ORO | Semicentrale | 2000 €–3000 € | 8,5 | 4,1% |
| D1VICO ALTO | Periferica | 1700 €–2500 € | 6,8 | 3,9% |
| D2ACQUA CALDA - ONCINELLO | Periferica | 1600 €–2100 € | 8,5 | 5,5% |
| D3PIETRICCIO | Periferica | 1600 €–2300 € | 6,6 | 4,1% |
| D5SCACCIAPENSIERI | Periferica | 2000 €–3000 € | 10,0 | 4,8% |
| D6NUOVO OSPEDALE E SAN MINIATO | Periferica | 1600 €–2400 € | 6,2 | 3,7% |
| D7LA STAZIONE | Periferica | 1900 €–2800 € | 7,8 | 4,0% |
| D9FUORI PORTA ROMANA E PISPINI, VALLI, BUSSETO, S. EUGENIA E RAVACCIANO | Periferica | 1900 €–2800 € | 8,8 | 4,5% |
| D10VIALE MAZZINI, DON MINZONI E VIALE SARDEGNA | Periferica | 1700 €–2550 € | 10,2 | 5,8% |
| D11EDIFICATO DEI QUARTIERI DI MARCIANO, CAPPUCCINI, VIA MENTANA, PETRICCIO | Periferica | 1800 €–2700 € | 7,6 | 4,1% |
| E1TAVERNE D' ARBIA | Suburbana | 1000 €–1500 € | 4,0 | 3,8% |
| E2CORONCINA | Suburbana | 1350 €–1900 € | 4,8 | 3,5% |
| E8SANT' ANDREA | Suburbana | 1000 €–1500 € | 4,0 | 3,8% |
| E9ISOLA D' ARBIA | Suburbana | 1350 €–2000 € | 5,6 | 4,0% |
| E14VIALE TOSELLI, DUE PONTI, VIALE EUROPA | Suburbana | 1300 €–1900 € | 4,9 | 3,7% |
| E15FONTEBENEDETTA E CERCHIAIA | Suburbana | 1750 €–2400 € | 6,8 | 3,9% |
| R1RIMANENTE TERRITORIO ADIACENTE AL NUCLEO ABITATIVO PRINCIPALE ED ALLE FRAZIONI RESIDENZIALI | Extraurbana | 1950 €–2650 € | 7,6 | 4,0% |
Quotazioni per tipologia di immobile
| Tipologia | Zone | €/m² min–max | €/m² medio | Affitto €/m²/mese |
|---|---|---|---|---|
| Abitazioni civili | 21 | 1000 €–4300 € | 2181 € | 7,6 |
| Abitazioni di tipo economico | 19 | 970 €–3300 € | 1641 € | 5,3 |
| Abitazioni signorili | 2 | 3400 €–5200 € | 4225 € | 13,2 |
| Ville e Villini | 17 | 1350 €–4700 € | 2551 € | 8,9 |
| Negozi | 20 | 1000 €–4000 € | 2109 € | 10,9 |
| Uffici | 18 | 720 €–3500 € | 1814 € | 7,5 |
| Uffici strutturati | 12 | 460 €–3700 € | 1794 € | 7,3 |
| Box | 21 | 445 €–2400 € | 956 € | 3,0 |
| Autorimesse | 3 | 970 €–1750 € | 1362 € | 4,4 |
| Posti auto coperti | 15 | 350 €–2100 € | 866 € | 2,8 |
| Posti auto scoperti | 15 | 295 €–1650 € | 700 € | 2,3 |
| Capannoni tipici | 5 | 320 €–1000 € | 718 € | 2,3 |
| Capannoni industriali | 5 | 300 €–900 € | 590 € | 1,9 |
| Magazzini | 15 | 430 €–2000 € | 969 € | 4,6 |
| Laboratori | 15 | 450 €–2700 € | 1215 € | 3,8 |
Valori in stato normale, aggregati su tutte le zone OMI del comune.
Dove guardare a Siena
Per un’operazione di flip conta il delta tra prezzo di acquisto, costi di ristrutturazione e valore di rivendita nella stessa zona; per il buy-to-rent conta il rendimento netto dopo tasse, IMU e sfitto — non il lordo. FlipFlop calcola entrambi su un annuncio reale.
Da dove vengono questi numeri
I dati sono le quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) pubblicate dall’Agenzia delle Entrate, 2° semestre 2025, per le 21 zone OMI di Siena. Per ogni zona usiamo la tipologia residenziale prevalente in stato conservativo normale; il prezzo medio è il punto centrale dell’intervallo min–max pubblicato.
Attenzione ai riferimenti di superficie: OMI usa in genere superficie lorda per la compravendita e netta per la locazione, quindi il rendimento su un immobile specifico può differire.
Le quotazioni OMI tendono a sottostimare i prezzi reali, specie nelle zone più liquide: sono una baseline, non una perizia. Nelle analisi FlipFlop la baseline OMI viene triangolata con i prezzi di mercato correnti e con esiti reali di zona.
Valori residenziali in stato conservativo normale. Il rendimento netto — dopo tasse, IMU, condominio e sfitto — si calcola col calcolatore gratuito.
Domande frequenti su Siena
Quanto costa comprare casa a Siena?
Secondo le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate (2° semestre 2025), a Siena un'abitazione in stato normale costa in media 2181 € al m², con un intervallo che va da 1000 € a 4300 € al m² a seconda della zona (21 zone OMI residenziali).
Quanto si affitta al m² a Siena?
Il canone medio di zona è di €7,6 al m² al mese: per un appartamento di 70 m² significa circa €532 al mese, prima di condominio e utenze.
Che rendimento rende un immobile in affitto a Siena?
Il rendimento lordo stimato è 4,2% (canone annuo / prezzo di acquisto, su valori medi di zona). Il rendimento netto è più basso: pesano tasse (es. cedolare secca), IMU, condominio, manutenzione e sfitto. Puoi calcolarlo con il calcolatore gratuito di FlipFlop.
Qual è la zona più conveniente di Siena?
La zona con i prezzi medi più bassi è E1 — TAVERNE D' ARBIA (1250 €/m²); la più cara è B2 — CENTRO STORICO MEDIOEVALE - (EX ZONA A1) (3600 €/m²). Per chi compra per affittare, il rendimento lordo più alto è in zona D10 — VIALE MAZZINI, DON MINZONI E VIALE SARDEGNA (5,8%).
Le quotazioni OMI sono affidabili?
Le quotazioni OMI sono il riferimento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, ma sono intervalli semestrali per zona e tendono a sottostimare i prezzi reali di compravendita, specie nelle zone più richieste. Vanno lette come baseline: per valutare un immobile specifico serve confrontarle con i prezzi di mercato correnti — è quello che fa FlipFlop in ogni analisi.
Stime indicative a scopo informativo: non costituiscono consulenza finanziaria o di investimento. Prima di operare valida i numeri con professionisti qualificati.
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