Mercato immobiliare a Perugia.
A Perugia (Umbria) un’abitazione in stato normale costa in media 1096 € al m², da 600 € a 3100 € nelle 19 zone OMI residenziali. Affitti a €5,0/m²/mese, rendimento lordo 5,5%.
Prezzi nelle zone OMI di Perugia
| Zona | Fascia | Acquisto €/m² | Affitto €/m²/mese | Rend. lordo |
|---|---|---|---|---|
| B1CENTRO STORICO: ADIACENZE ALLE MURA, S.FRANCESCO AL PRATO | Centrale | 1100 €–1500 € | 7,6 | 7,0% |
| B2PELLINI, PIAGGIA COLOMBATA, XX SETTEMBRE, CACCIATORI DELLE ALPI, P.LE EUROPA, FILOSOFI, B.GO XX GIUGNO | Centrale | 1000 €–1300 € | 6,3 | 6,6% |
| B3MADONNA ALTA,CASE BRUCIATE, PALLOTTA, ELCE, S. LUCIA, SAN GALIGANO, RIMBOCCHI,CORTONESE. | Centrale | 970 €–1200 € | 6,3 | 7,0% |
| B5CENTRO STORICO: PORTA SOLE, BARTOLO, BONTEMPI , M. VOLTE, PRIORI ALTA, BONAZZI, V.LE INDIPENDENZA, TRE ARCHI, OBERDAN | Centrale | 1600 €–2250 € | 7,5 | 4,7% |
| B6CENTRO STORICO : P.ZZA IV NOVEMBRE, C. VANNUCCI, P.ZZA ITALIA, P.ZZA MATTEOTTI, VIA BAGLIONI, P.ZZA DANTI | Centrale | 2100 €–3100 € | 8,2 | 3,8% |
| B7CORSO GARIBALDI, VIA FABRETTI | Centrale | 960 €–1250 € | 4,7 | 5,1% |
| B8ZONA STAZIONE, VIA DEL MACELLO | Centrale | 640 €–850 € | 5,3 | 8,5% |
| C3MONTELUCE - ZONA VIA EUGUBINA | Semicentrale | 800 €–1100 € | 4,1 | 5,2% |
| C4SAN MARCO - MONTEGRILLO - MONTELAGUARDIA - PONTE D'ODDI - PONTE RIO | Semicentrale | 820 €–1150 € | 4,4 | 5,4% |
| C5Z. BANCA D'ITALIA - GUALTARELLA - MONTE MALBE - TRINITÀ | Semicentrale | 900 €–1200 € | 5,0 | 5,7% |
| C6CASAGLIA - LACUGNANO - MONTEBELLO - SAN VETTURINO | Semicentrale | 830 €–1200 € | 5,2 | 6,1% |
| D1F. DI CAVALLO, LACUGNANO, OLMO, S. SISTO, STROZZACAPPONI, C. DEL PIANO, PONTE D. PIETRA,CAPANNE | Periferica | 970 €–1250 € | 6,0 | 6,5% |
| D2P.S. GIOVANNI, BALANZANO, S. FORTUNATO, S.MARTINO IN COLLE, COLLESTRADA | Periferica | 880 €–1050 € | 5,0 | 6,2% |
| D3PRETOLA, PONTE FELCINO, PONTE VALLECEPPI, VILLA PITIGNANO, BOSCO, COLOMBELLA, PICCIONE | Periferica | 770 €–930 € | 3,6 | 5,1% |
| D4MUGNANO, MONTEPETRIOLO, FONTIGNANO, BAGNAIA, S. MARTINO IN CAMPO, S. MARIA ROSSA | Periferica | 770 €–1000 € | 3,5 | 4,7% |
| D5C.UMBERTO, S.G.PANTANO, RANCOLFO, RESINA, P.PATTOLI, RAMAZZANO, FRATTICIOLA, PIANELLO, RIPA, S. EGIDIO | Periferica | 760 €–940 € | 4,1 | 5,8% |
| R1ZONE RURALI MERIDIONALI | Extraurbana | 600 €–900 € | 2,5 | 4,0% |
| R3ZONA RURALE NORD-OVEST | Extraurbana | 600 €–900 € | 2,5 | 4,0% |
| R4ZONA RURALE NORD-EST | Extraurbana | 600 €–900 € | 2,5 | 4,0% |
Come leggere il mercato di Perugia
Perugia è un mercato in accelerazione con prezzi d'ingresso tra i più bassi dei capoluoghi: nei primi nove mesi del 2025 la città ha registrato 1.721 compravendite (+15,3%), dentro un'Umbria prima regione d'Italia per crescita (+15,5%, dati ripresi da Perugia Tomorrow, gennaio 2026). Il richiesto sale ma resta contenuto: mediana comunale 1.254 €/m², appartamenti +2% in dodici mesi (RealAdvisor, luglio 2026), con l'usato che sui portali va da 1.200 €/m² in periferia a 1.900 in centro (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026). Il transato OMI sta sotto, da 745 a 2.600 €/m² a seconda della zona: quel gap richiesto-OMI è lo spazio di trattativa.
Il flip vive sul divario col nuovo, che in semicentro parte da circa 2.800 €/m² per la classe A e sfiora i 2.750-2.820 €/m² sugli annunci recenti (Immobiliare.it, nuove costruzioni). Il ristrutturato bene, rivenduto verso la media richiesta cittadina di 1.415 €/m² (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026), ha poca concorrenza qualificata. Il margine più netto è a Fontivegge-stazione, dove l'OMI parte da 640 €/m² (zona B8) su prodotto anni '60-'70 da rifare, mentre è in corso la rigenerazione PNRR di Fontivegge e Bellocchio. In centro storico i flip su tagli signorili datati restano i più liquidi in uscita, dentro un patrimonio vincolato.
Sui valori OMI i rendimenti migliori sono a Fontivegge-stazione (B8, 8,5%) e nel centro basso verso San Francesco al Prato (B1, 7,0%); la fascia universitaria di Elce rende il 7,0% su OMI (B3), con affitto 6,3 €/m²/mese. La domanda è doppia: 25-26 mila iscritti tra UniPg e Università per Stranieri, più lavoratori e famiglie. Le stanze corrono: singola media 273 €/mese (+11% annuo) e domanda cresciuta del +55% a Perugia (TAG24, aprile 2025). Gli affitti brevi puntano sul centro turistico, ma la stretta 2025-2026 pesa: CIN obbligatorio e, dal terzo alloggio, presunzione d'impresa (Comune di Perugia).
- Nei primi nove mesi del 2025 Perugia città ha totalizzato 1.721 compravendite (+15,3%), dentro un'Umbria prima regione d'Italia per crescita (+15,5%, Perugia Tomorrow, gennaio 2026).
- Prezzi ancora bassi ma in risalita: appartamenti +6,3% in dodici mesi e media 1.175 €/m² (Immobiliare.it, marzo 2026); mediana comunale 1.254 €/m² per RealAdvisor (luglio 2026).
- Affitti universitari in tensione: stanza singola media 273 €/mese (+11% annuo), posto in doppia 150 € (+16%), con la domanda a Perugia cresciuta del +55% (TAG24, aprile 2025).
- Minimetrò da record: quasi 3 milioni di validazioni nel 2025 (2,97 milioni) sulla linea Pian di Massiano-Pincetto, con oltre 2 milioni di auto tolte dalle strade (PerugiaToday).
- Fontivegge in cantiere: rigenerazione PNRR 'Sicurezza e Sviluppo per Fontivegge e Bellocchio', con il sottopasso della stazione chiuso da marzo 2025 a giugno 2026 per il nuovo terminal Metrobus/BRT (Comune di Perugia).
- Il nuovo in classe A tocca circa 2.800 €/m² in semicentro (annunci a 2.390-2.820 €/m²), il doppio del transato OMI di molte periferie: è il divario che alimenta il flip (Immobiliare.it, nuove costruzioni).
Analisi editoriale FlipFlop su dati OMI e fonti pubbliche: Perugia Tomorrow — compravendite 2025, Umbria prima regione per crescita · RealAdvisor — mediana e andamento prezzi nel comune di Perugia (luglio 2026) · Immobiliare.it — prezzi richiesti e per quartiere a Perugia (maggio 2026) · Mercato-Immobiliare.info — quotazioni per zona a Perugia (luglio 2026) · La Nazione — affitti universitari a Perugia, canoni per taglio (2025) · TAG24 Umbria — caro affitti studenti, stanze e domanda +55% (aprile 2025) · Comune di Perugia — Fontivegge, chiusura sottopasso e nuovo terminal Metrobus · PerugiaToday — bilancio minimetrò 2025, quasi 3 milioni di passeggeri · Immobiliare.it — prezzi delle nuove costruzioni a Perugia · Comune di Perugia — locazioni turistiche e obbligo CIN. Non costituisce consulenza finanziaria o di investimento.
Dove investire a Perugia, quartiere per quartiere
Centro storico e acropoli
B6 · B5 · B1L'acropoli etrusco-medievale: Corso Vannucci, Piazza IV Novembre e i rioni entro le mura, con la spinta turistica e l'Università per Stranieri a Palazzo Gallenga. Patrimonio vincolato, offerta rara e frammentata.
OMI 1.100-3.100 €/m²: si va dai 2.100-3.100 del salotto (B6) ai 1.100-1.500 verso San Francesco al Prato (B1). Sui portali il Centro Città segna 1.900 €/m² con affitti 10,8 €/m²/mese (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026).
Per chi investeFlip su appartamenti signorili datati: uscita liquida ma yield lungo basso in cima (B6 3,8%, B5 4,7%). Meglio B1, dove l'OMI rende il 7,0%. Short-rent turistico appetibile ma esposto al giro di vite CIN 2025-2026.
Elce, Madonna Alta e i poli universitari
B3 · B7La fascia nord-ovest dei campus: Elce con le facoltà scientifiche UniPg, Corso Garibaldi e Via Fabretti pieni di studentati, Madonna Alta residenziale. Domanda studentesca costante su 25-26 mila iscritti in città.
OMI 960-1.250 €/m² (B3 e B7) con affitti 4,7-6,3 €/m²/mese e yield fino al 7,0% (B3). Elce sui portali sale a 1.850 €/m² con affitti 10,1 (Mercato-Immobiliare.info); stanza singola media 273 €/mese, +11% annuo (TAG24, aprile 2025).
Per chi investeTerritorio ideale da buy-to-rent e affitto a stanze: yield OMI verso il 7% (B3), vacancy minima grazie ai due atenei. Regge anche il flip leggero su trilocali da ammodernare, rivenduti a famiglie sotto la soglia del nuovo.
Fontivegge, stazione e semicentro sud
B8 · B2Il nodo ferroviario di Perugia Fontivegge e Bellocchio, cuore della rigenerazione PNRR 'Sicurezza e Sviluppo', più il semicentro di Piazzale Europa, viale XX Settembre e Borgo XX Giugno.
B8 (zona stazione) è la più economica della città, OMI 640-850 €/m² con yield 8,5%, il più alto in assoluto; B2 sta a 1.000-1.300 €/m² (yield 6,6%). Sui portali la Stazione segna 1.300 €/m² con affitti 8,5 (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026).
Per chi investeValue-add e scommessa sulla rigenerazione: ingressi minimi e rendite lorde da record su OMI. Sottopasso chiuso fino a giugno 2026 per il nuovo terminal Metrobus/BRT (Comune di Perugia). Rischio sociale e tempi lunghi: comprare prima del repricing.
Ferro di Cavallo, San Sisto e la fascia ovest
D1 · C5 · C6La direttrice ovest-sudovest lungo Pievaiola e Settevalli: Ferro di Cavallo, San Sisto, Olmo, Capanne e le colline di Monte Malbe. Quartieri residenziali anni '70-'80, ben serviti, vicini al terminal minimetrò di Pian di Massiano.
OMI 830-1.250 €/m² (D1, C5, C6) con affitti 5,0-6,0 e yield 5,7-6,5%. Sui portali Ferro di Cavallo segna 1.250 €/m² con affitti 9,5, San Sisto 1.550 con 6,8 (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026).
Per chi investeBuy-to-rent per famiglie e lavoratori con yield OMI verso il 6,5% (D1); il rapporto canone-prezzo di Ferro di Cavallo sui portali è tra i migliori. Flip su condomini datati con rivendita a prime case.
San Marco e Monteluce
C4 · C3La fascia nord tra centro e valle: Monteluce, con l'ex ospedale trasformato in un nuovo quartiere residenziale e commerciale, più San Marco e Ponte d'Oddi. Mix di nuovo e usato, servita e vicina al centro.
OMI 800-1.150 €/m² (C3 Monteluce, C4 San Marco) con affitti 4,1-4,4 e yield 5,2-5,4%. Sui portali Monteluce segna 1.500 €/m² con affitto 9,7, San Marco 1.300 con 7,7 (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026).
Per chi investeMonteluce è il polo del nuovo: chi compra usato attorno rivende sulla scia del district. Buy-to-rent solido vicino al centro; yield OMI medio (5%), ma il gap richiesto-OMI qui è ampio e trattabile.
Ponte San Giovanni, Balanzano e Collestrada
D2Il polo economico a sud-est: Ponte San Giovanni con la sua stazione, Balanzano e Collestrada con il centro commerciale. Baricentro logistico e commerciale dell'area perugina, molto popoloso.
OMI 880-1.050 €/m² (D2) con affitto 5,0 e yield 6,2%. Sui portali Ponte San Giovanni segna 1.200 €/m² con affitti 7,8 (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026): tra i più economici del comune.
Per chi investeRendita da semicentro a prezzi da periferia: yield OMI 6,2% e domanda di locazione lunga da lavoratori e pendolari (stazione e nodo autostradale). Flip su prodotto anni '70-'80 con uscita a famiglie del ceto medio.
Ponte Felcino, Ponte Valleceppi e la valle del Tevere
D3La direttrice nord-est lungo il Tevere: Ponte Felcino, Ponte Valleceppi, Villa Pitignano, Pretola. Frazioni operaie e artigianali collegate dalla ferrovia, con i prezzi tra i più bassi del comune.
OMI 770-930 €/m² (D3), il secondo transato più basso della città, con affitto 3,6 e yield 5,1%. Domanda locale di prime case, offerta di villette e condomini datati, poca pressione sui prezzi.
Per chi investeSolo acquisti molto sotto quotazione (aste, eredità) da rivendere ristrutturati a famiglie della zona. Buy-to-rent debole per via dei canoni bassi: il margine sta nel comprare bene, non nella rendita.
Frazioni, colline e aree rurali
D4 · D5 · R1 · R3 · R4La corona di frazioni e campagna: Ponte Pattoli, Pianello, San Martino in Campo, Fontignano, Sant'Egidio (aeroporto) e le zone rurali a sud e a nord. Territorio ampio, a domanda prevalentemente locale.
OMI 600-1.000 €/m² (D4, D5, R1, R3, R4) con affitti 2,5-4,1 e yield 4,0-5,8%. Sui portali Ponte Pattoli è il quartiere più economico a 1.012 €/m², San Martino in Campo il più caro a 1.455 (Immobiliare.it, maggio 2026).
Per chi investeNon è terreno da rendita (yield rurale attorno al 4%): ha senso il flip su casali e villette nelle frazioni ambite come San Martino in Campo, o l'acquisto molto sotto quotazione. Liquidità in uscita lenta.
Quotazioni per tipologia di immobile
| Tipologia | Zone | €/m² min–max | €/m² medio | Affitto €/m²/mese |
|---|---|---|---|---|
| Abitazioni civili | 19 | 600 €–2500 € | 1069 € | 4,9 |
| Abitazioni di tipo economico | 17 | 530 €–1250 € | 838 € | 3,0 |
| Abitazioni signorili | 4 | 1350 €–3100 € | 2081 € | 8,0 |
| Ville e Villini | 12 | 780 €–1850 € | 1240 € | 4,5 |
| Negozi | 16 | 630 €–4600 € | 1373 € | 7,9 |
| Uffici | 16 | 580 €–2300 € | 1036 € | 5,2 |
| Box | 16 | 260 €–1800 € | 710 € | 2,3 |
| Autorimesse | 6 | 245 €–680 € | 421 € | 1,4 |
| Posti auto coperti | 5 | 315 €–860 € | 565 € | 1,8 |
| Posti auto scoperti | 5 | 225 €–630 € | 393 € | 1,3 |
| Capannoni tipici | 7 | 305 €–610 € | 449 € | 1,8 |
| Capannoni industriali | 5 | 200 €–530 € | 334 € | 1,3 |
| Magazzini | 16 | 205 €–1150 € | 543 € | 2,2 |
| Laboratori | 14 | 290 €–1050 € | 639 € | 2,5 |
| Centri commerciali | 8 | 790 €–1500 € | 1138 € | 6,9 |
Valori in stato normale, aggregati su tutte le zone OMI del comune.
Dove guardare a Perugia
Per un’operazione di flip conta il delta tra prezzo di acquisto, costi di ristrutturazione e valore di rivendita nella stessa zona; per il buy-to-rent conta il rendimento netto dopo tasse, IMU e sfitto — non il lordo. FlipFlop calcola entrambi su un annuncio reale.
Da dove vengono questi numeri
I dati sono le quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) pubblicate dall’Agenzia delle Entrate, 2° semestre 2025, per le 19 zone OMI di Perugia. Per ogni zona usiamo la tipologia residenziale prevalente in stato conservativo normale; il prezzo medio è il punto centrale dell’intervallo min–max pubblicato.
Attenzione ai riferimenti di superficie: OMI usa in genere superficie lorda per la compravendita e netta per la locazione, quindi il rendimento su un immobile specifico può differire.
Le quotazioni OMI tendono a sottostimare i prezzi reali, specie nelle zone più liquide: sono una baseline, non una perizia. Nelle analisi FlipFlop la baseline OMI viene triangolata con i prezzi di mercato correnti e con esiti reali di zona.
Valori residenziali in stato conservativo normale. Il rendimento netto — dopo tasse, IMU, condominio e sfitto — si calcola col calcolatore gratuito.
Domande frequenti su Perugia
Quanto costa comprare casa a Perugia?
Secondo le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate (2° semestre 2025), a Perugia un'abitazione in stato normale costa in media 1096 € al m², con un intervallo che va da 600 € a 3100 € al m² a seconda della zona (19 zone OMI residenziali).
Quanto si affitta al m² a Perugia?
Il canone medio di zona è di €5,0 al m² al mese: per un appartamento di 70 m² significa circa €350 al mese, prima di condominio e utenze.
Che rendimento rende un immobile in affitto a Perugia?
Il rendimento lordo stimato è 5,5% (canone annuo / prezzo di acquisto, su valori medi di zona). Il rendimento netto è più basso: pesano tasse (es. cedolare secca), IMU, condominio, manutenzione e sfitto. Puoi calcolarlo con il calcolatore gratuito di FlipFlop.
Qual è la zona più conveniente di Perugia?
La zona con i prezzi medi più bassi è B8 — ZONA STAZIONE, VIA DEL MACELLO (745 €/m²); la più cara è B6 — CENTRO STORICO : P.ZZA IV NOVEMBRE, C. VANNUCCI, P.ZZA ITALIA, P.ZZA MATTEOTTI, VIA BAGLIONI, P.ZZA DANTI (2600 €/m²). Per chi compra per affittare, il rendimento lordo più alto è in zona B8 — ZONA STAZIONE, VIA DEL MACELLO (8,5%).
Le quotazioni OMI sono affidabili?
Le quotazioni OMI sono il riferimento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, ma sono intervalli semestrali per zona e tendono a sottostimare i prezzi reali di compravendita, specie nelle zone più richieste. Vanno lette come baseline: per valutare un immobile specifico serve confrontarle con i prezzi di mercato correnti — è quello che fa FlipFlop in ogni analisi.
Stime indicative a scopo informativo: non costituiscono consulenza finanziaria o di investimento. Prima di operare valida i numeri con professionisti qualificati.
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