Mercato immobiliare a Bari.
A Bari (Puglia) un’abitazione in stato normale costa in media 1573 € al m², da 750 € a 2900 € nelle 27 zone OMI residenziali. Affitti a €5,7/m²/mese, rendimento lordo 4,3%.
Prezzi nelle zone OMI di Bari
| Zona | Fascia | Acquisto €/m² | Affitto €/m²/mese | Rend. lordo |
|---|---|---|---|---|
| B1QUARTIERE MADONNELLA-ZONA TRA LUNG. N. SAURO-VIA ABBRESCIA-CAPRUZZI-OBERDAN-RODI-SPALATO | Centrale | 1400 €–1900 € | 5,7 | 4,1% |
| B2S.PASQUALE 1 TRA CAPRUZZI, B.CROCE, A.VOLTA, UNITÀ D'ITALIA, LARGO 2 GIUGNO, VIALE D.COSTITUENTE, S.JACINI, A.OMODEO, G.AMENDOLA | Centrale | 1700 €–2050 € | 7,3 | 4,7% |
| B4QUARTIERE JAPIGIA 1 | Centrale | 1200 €–1450 € | 4,9 | 4,4% |
| B5COMPRESA TRA LUNGOMARE N. SAURO-VIA SPALATO-RODI-OBERDAN-JAPIGIA-CADUTI DI TUTTE LE GUERRE | Centrale | 1600 €–2100 € | 6,8 | 4,4% |
| B7QUARTIERE LIBERTA TRA C.SO VITT.VENETO, VIA PIZZOLI, MANZONI, NICOLAI, SAGARRIGA, M.CIFARELLI, B.BUOZZI, CIMITERO, P.ORESTE | Centrale | 1350 €–1650 € | 6,2 | 5,0% |
| B9QUART.MURAT -TRA C.SO VITT.VENETO,CASTELLO SVEVO,P.ZZA MASSARI, VITT.EMANUELE, DI CROLLALANZA,ABBRESCIA,CAPRUZZI,MANZONI | Centrale | 2400 €–2900 € | 9,1 | 4,1% |
| B10CENTRO STORICO | Centrale | 1150 €–1700 € | 5,9 | 5,0% |
| B11QUARTIERE CARRASSI 1 - TR VIA CAPRUZZI , B.CROCE, A.VOLTA, UNITÀ D'ITALIA,PAPA GIOV.XXIII, G.SOLARINO, IL QUARTIERINO,V.DEGRECIS | Centrale | 1550 €–1800 € | 6,9 | 4,9% |
| C1SAN PASQUALE 2 - TRA VIA OMODEO, VIALE DELLA COSTITUENTE, CIRCONVALLAZIONE, G.FANELLI, CONTE GIUSSO,AMENDOLA,PRIV.BONOMO,FERROVIA | Semicentrale | 2000 €–2300 € | 7,9 | 4,4% |
| C2POGGIOFRANCO 1 - TRA VIALE J.F.KENNEDY, VIALE DELLA COSTITUENTE, CIRCONVALLAZIONE, VIA CAMILLO ROSALBA | Semicentrale | 1950 €–2350 € | 7,9 | 4,4% |
| C3POGGIOFRANCO 2 - TRA VIA CAMILLO ROSALBA, CIRCONVALLAZIONE, SANTA CATERINA,M.CIFARELLI,FERROVIA BARI-TARANTO,G.SOLARINO | Semicentrale | 2050 €–2700 € | 7,7 | 3,9% |
| C4QUARTIERE CARRASSI 2 - TRA VIALE GIOVANNI XXIII E VIALE J.F. KENNEDY, TRA VIA DELLA COSTITUENTE E VIA CAMILLO ROSALBA | Semicentrale | 1800 €–2250 € | 8,7 | 5,2% |
| C5QUARTIERE MARCONI - STADIO DELLA VITTORIA | Semicentrale | 1100 €–1500 € | 4,4 | 4,1% |
| D1JAPIGIA 2 - SACRARIO CADUTI OLTRE MARE - VIA GENTILE - VIA CALDAROLA - S.MARCO - SVINCOLO CIRCONVALLAZIONE SS.16 | Periferica | 1450 €–1700 € | 5,5 | 4,2% |
| D2MUNGIVACCA-STADIO S.NICOLA-STRADA VICINALE PER MODUGNO E CEGLIE | Periferica | 1450 €–1850 € | 5,6 | 4,1% |
| D3S.GIROLAMO - FESCA FINO A LUNGOMARE IX MAGGIO | Periferica | 1450 €–1750 € | 5,6 | 4,2% |
| D4FESCA DA LUNGOMARE IX MAGGIO FINO A TIRO A VOLO | Periferica | 900 €–1250 € | 3,6 | 4,0% |
| D5VILLAGGIO DEI LAVORATORI - VIA BRUNO BUOZZI | Periferica | 1000 €–1450 € | 4,0 | 3,9% |
| E1SANTA CATERINA - ZONA CENTRI COMMERCIALI - ZONA ARTIGIANALE | Suburbana | 800 €–1100 € | 3,2 | 4,0% |
| E4QUARTIERI: CARBONARA E CEGLIE DEL CAMPO | Suburbana | 1100 €–1450 € | 4,5 | 4,2% |
| E6ZONA INDUSTRIALE-COMMERCIALE-DA:SOPRAMARZO-GLOMERELLI-F.S.BARI TARANTO-S.GIORGIO MARTIRE- | Suburbana | 1000 €–1400 € | 4,0 | 4,0% |
| E7S.GIORGIO-TORRE A MARE- | Suburbana | 1500 €–1950 € | 5,8 | 4,0% |
| E8QUARTIERE LOSETO - VECCHIO CENTRO URBANO E NUOVA ZONA RESIDENZIALE | Suburbana | 750 €–1100 € | 3,1 | 4,0% |
| E9SANTO SPIRITO - PALESE - ZONA TIRO A VOLO | Suburbana | 1650 €–1950 € | 8,3 | 5,5% |
| E10SANTO SPIRITO - LOCALITÀ CATINO - SAN PIO | Suburbana | 1000 €–1350 € | 3,8 | 3,9% |
| E11S. PAOLO,FERR.ADRIATICA,VIALE DE GENNARO,MAESTRI DEL LAVORO,MILELLA,CAPOSCARDICCHIO,DELLE REGIONI,DE RIBERA,GRANIERI,EUROPA | Suburbana | 900 €–1300 € | 3,7 | 4,0% |
| E12S.PAOLO NUOVA-TRA FERROVIA ADRIATICA,VIALE EUROPA,VIA GRANIERI,DE RIBERA,VIALE DELLE REGIONI,CAPOSCARDICCHIO,LA CARRARA,AEROPORTO | Suburbana | 1100 €–1400 € | 4,4 | 4,2% |
Come leggere il mercato di Bari
Bari esce da un 2025 anomalo: 4.250 compravendite residenziali, in calo del 22,2% dopo il picco del 2024, ma con rimbalzo dell'8,4% nel primo trimestre 2026 (Nomisma, 2° Osservatorio 2026, ripreso dal Giornale di Puglia). I prezzi non hanno seguito i volumi: usato +6,3% nel secondo semestre 2025 (Tecnocasa) e richiesto medio a 2.298 €/m² a maggio 2026 (Immobiliare.it), contro un transato OMI che in gran parte delle zone resta tra 1.100 e 2.100 €/m², con media comunale a 1.573. Quel gap richiesto-OMI è lo spazio di trattativa. E la domanda si allarga: Deloitte assume 700 persone nella nuova sede entro giugno 2026 (Ti Consiglio), NTT Data punta a 500, più studenti e turismo in crescita.
Il flip vive sui differenziali. A Poggiofranco l'usato vale 2.500-2.600 €/m², il ristrutturato 3.500-3.800 e il nuovo 5.000-6.000 (Tecnocasa, II semestre 2025): oltre 1.000 €/m² di spread per chi compra da rifare. Nel Murat il signorile tocca punte di 5.000-6.000 €/m² contro un OMI di 2.400-2.900: tagli d'epoca con l'uscita più liquida della città. L'ingresso più basso è al Libertà: buon usato a 2.000 €/m², OMI 1.350-1.650 e macroarea a +15,4%, il rialzo più forte in città (Tecnocasa), sostenuto dalle riqualificazioni attorno al Tribunale e dal Nodo Verde da 170 milioni sulla stazione. Selezione della via decisiva: il quartiere resta il meno richiesto per percezione di sicurezza (Telebari).
Gli affitti corrono più delle vendite: canoni a 13 €/m²/mese, +5,4% in un anno (Idealista, giugno 2026), rendimento lordo medio al 6,1%, massimo da 27 anni (Nomisma). Sui valori OMI i lordi migliori: Palese-Santo Spirito 5,5%, Carrassi 5,1%, centro storico e Libertà 5%; Poggiofranco al 3,9%. Domanda tripla: oltre 10mila fuori sede per 1.300 posti pubblici, stanza singola a 419 €/mese, +59% dal 2020, rincaro record in Italia (BariToday, marzo 2026); poi lavoratori e turismo. Annunci Airbnb triplicati dal 2017 a circa 4.500; a Bari Vecchia quasi 20 alloggi ogni 100 case abitate e un ddl regionale permetterà ai comuni di limitare i nuovi short-rent nelle zone sature (Telenorba, maggio 2026).
- Compravendite: il 2025 chiude a 4.250 scambi, -22,2% dopo il picco 2024, ma il primo trimestre 2026 rimbalza a +8,4% (Nomisma, 2° Osservatorio 2026, ripreso dal Giornale di Puglia, luglio 2026).
- Prezzi dell'usato +6,3% nel II semestre 2025, con Libertà +15,4% e San Pasquale-Carrassi +11,4% (Tecnocasa); richiesto medio cittadino a 2.298 €/m² a maggio 2026 (Immobiliare.it).
- Canoni a 13 €/m²/mese, +5,4% in un anno (Idealista, giugno 2026, via Quotidiano di Puglia); rendimento lordo medio da locazione al 6,1%, il più alto da 27 anni (Nomisma, luglio 2026).
- Affitti brevi triplicati dal 2017 al 2024: circa 4.500 annunci, 15mila posti letto e oltre mezzo milione di notti l'anno; un ddl della Regione Puglia consentirà ai comuni di limitare i nuovi short-rent nelle zone sature (Telenorba, maggio 2026).
- Stanza singola per studenti a 419 €/mese a marzo 2026, +59% dal 2020, il rincaro più alto tra le città universitarie italiane, con 1.300 posti pubblici per oltre 10mila fuori sede (BariToday, 2026).
- Cantieri che spostano valore: BRT da 4 linee e 23 km in esercizio dal 2027, Nodo Verde da 170 milioni sulla stazione centrale e parco Costa Sud da 6 km con scadenza 2027 (BariToday, 2025-2026).
Analisi editoriale FlipFlop su dati OMI e fonti pubbliche: Giornale di Puglia — Nomisma 2° Osservatorio 2026: compravendite, prezzi e rendimenti a Bari (luglio 2026) · Tecnocasa — mercato immobiliare Bari II semestre 2025: prezzi per quartiere, nuovo e affitti · Immobiliare.it — prezzi richiesti e affitti per macrozona a Bari (2026) · Quotidiano di Puglia — canoni di affitto a Bari, report Idealista (giugno 2026) · Telenorba — boom affitti brevi a Bari e stretta della Regione Puglia (maggio 2026) · BariToday — affitti studenti: stanza singola a 419 euro, +59% dal 2020 (2026) · BariToday — cantieri PNRR a Bari: BRT, Costa Sud e rigenerazione urbana · BariToday — Nodo Verde della stazione centrale, via libera del Consiglio comunale · Ti Consiglio — Deloitte, 700 assunzioni nella nuova sede di Bari entro il 2026 · Mercato-Immobiliare.info — quotazioni per quartiere a Bari (2026). Non costituisce consulenza finanziaria o di investimento.
Dove investire a Bari, quartiere per quartiere
Murat e centro
B9Il salotto ottocentesco a scacchiera: via Sparano, il Petruzzelli, gli uffici e le nuove sedi direzionali, con NTT Data insediata in un palazzo d'epoca puntando a 500 dipendenti (Regione Puglia). Qui abita la Bari borghese e ci lavora quella nuova.
OMI 2.400-2.900 €/m², top cittadino, con affitti a 9,1 €/m²/mese, i più alti della tabella; la macrozona Borgo Antico-Murat-Madonnella chiede 2.913 €/m² (Immobiliare.it, marzo 2026) e il signorile ristrutturato tocca 5.000-6.000 €/m² (Tecnocasa, II semestre 2025).
Per chi investeFlip su tagli d'epoca da rimodernare: l'uscita più liquida della città e il premio prezzo massimo per il ristrutturato. Rendita al 4,1% lordo su OMI: qui si compra per capitale e domanda direzionale, non per yield.
Bari Vecchia
B10Il borgo antico tra i due porti: vicoli, San Nicola, ristorazione e un boom turistico che ha portato quasi 20 alloggi Airbnb ogni 100 case abitate da residenti, la densità più alta della città (Telenorba, maggio 2026).
OMI ancora a 1.150-1.700 €/m², ma il richiesto della zona Città Antica-Centro è a 2.988 €/m² con affitti a 14,37 €/m²/mese, entrambi massimi cittadini (Immobiliare.it, maggio 2026): il gap col transato più ampio di Bari.
Per chi investeShort-rent maturo con yield OMI al 5%, ma è la zona più esposta alla stretta regionale sulle aree sature e al censimento comunale. Cantieri difficili nei vicoli: il margine c'è solo comprando molto sotto il richiesto.
Madonnella
B1 · B5Il quartiere umbertino tra corso Cavour e il lungomare Nazario Sauro: palazzine d'epoca e liberty a cinque minuti a piedi da centro e mare. Con Bari Vecchia, Murat e Libertà è tra le aree a maggiore pressione di affitti brevi (Telenorba, maggio 2026).
OMI 1.400-1.900 €/m² nel cuore del quartiere e 1.600-2.100 sul fronte lungomare, affitti 5,7-6,8 €/m²/mese; la macrozona con Murat e Borgo Antico chiede 2.913 €/m² (Immobiliare.it, marzo 2026): oltre 1.000 €/m² sopra l'OMI.
Per chi investeIl miglior rapporto posizione/prezzo del semicentro: flip su tagli d'epoca da rifare con rivendita a giovani professionisti, o short e mid-rent a due passi dal mare. Yield OMI 4,1-4,4%: il valore vero è la rivalutazione.
Libertà e Marconi
B7 · C5L'ex quartiere operaio a ridosso del centro, denso e multietnico, in piena transizione: riqualificazioni di stabili dismessi attorno al Tribunale, studenti e giovani coppie in ingresso. Marconi affaccia sullo stadio della Vittoria e sulla costa nord.
OMI 1.350-1.650 €/m² (Marconi 1.100-1.500), buon usato a 2.000 €/m² e macroarea a +15,4%, il rialzo più forte della città (Tecnocasa, II semestre 2025); la macrozona Marconi-San Cataldo-Libertà chiede 1.869 €/m² (Immobiliare.it, febbraio 2026).
Per chi investeIl value-add più puro di Bari: ingressi minimi a dieci minuti dal Murat, yield OMI al 5% e posto letto studenti a 420-450 €/mese (Tecnocasa). Rischio percezione sicurezza, è il quartiere meno richiesto (Telebari): la selezione della via fa il deal.
Poggiofranco e Picone
C2 · C3Il residenziale moderno della borghesia professionale, tra viale Kennedy e la circonvallazione: condomini con servizi, scuole, cliniche private. Picone, più datato e accessibile, scende verso la ferrovia Bari-Taranto.
OMI 1.950-2.700 €/m², secondo solo al Murat; sui portali l'usato passa a 2.500-2.600 €/m², il ristrutturato a 3.500-3.800 e il nuovo a 5.000-6.000 (Tecnocasa, II semestre 2025), con la macroarea Carrassi-Poggiofranco-Policlinico a +10%.
Per chi investeIl flip più scolastico della città: 1.000-1.200 €/m² di spread tra usato e ristrutturato, con rivendita a famiglie che sotto i 5.000 €/m² il nuovo non lo trovano. Rendita però al 3,9-4,4% lordo OMI, la più bassa di Bari: margine sì, cash-flow no.
Carrassi e San Pasquale
B2 · B11 · C1 · C4Il semicentro funzionale tra via Capruzzi, il Policlinico e largo 2 Giugno: ceto medio, uffici regionali, medici, specializzandi e studenti. Il Nodo Verde sulla stazione ricucirà via Capruzzi col Murat.
OMI 1.550-2.300 €/m² con affitti 6,9-8,6 €/m²/mese, i migliori rapporti canone/prezzo della tabella; San Pasquale-Carrassi +11,4% nel semestre e bilocali a 800-900 €/mese verso il Policlinico (Tecnocasa, II semestre 2025).
Per chi investeIl buy-to-let più solido di Bari: yield OMI fino al 5,1% (zona C4), vacancy minima grazie a Policlinico, uffici e università. Flip leggero sui trilocali anni '60-'70 del Carrassi popolare (1.600-1.700 €/m², Tecnocasa) da rivendere come prime case.
Japigia e Mungivacca
B4 · D1 · D2Il sud-est popolare oltre la ferrovia: condomini intensivi anni '60-'80 e palazzine più recenti verso via Caldarola; Mungivacca è la cerniera col campus universitario e lo svincolo SS16. Davanti, i 6 km del futuro parco Costa Sud.
OMI 1.200-1.850 €/m² con affitti 4,8-5,6 €/m²/mese; il richiesto medio di zona è però già intorno a 2.235 €/m², in linea con la media cittadina (Mercato-Immobiliare.info, 2026): il repricing da Costa Sud è iniziato.
Per chi investeScommessa infrastrutturale: comprare usato sotto i 1.500 €/m² OMI prima che il parco costiero (fondi PNRR-PNC, scadenza 2027) sposti i valori verso il mare. Yield 4,1-4,3%: rendita ordinaria oggi, apprezzamento domani.
San Paolo e Stanic
E11 · E12 · D5La periferia ovest nata pubblica: il grande quartiere CEP di San Paolo verso l'aeroporto, Stanic e il Villaggio dei Lavoratori lungo l'asse industriale. Prezzi d'ingresso minimi e stock quasi tutto popolare.
OMI 900-1.450 €/m², il fondo della scala cittadina, con Redentore-Stanic a 1.000-1.200 €/m² (Tecnocasa); la macrozona San Paolo-Stanic chiede 1.809 €/m², minimo di Bari ma in risalita (Immobiliare.it, maggio 2026), e intercetta chi lascia il Libertà cercando case indipendenti (Tecnocasa).
Per chi investeSolo acquisti molto sotto quotazione (aste, frazionamenti): yield OMI 3,9-4,2%, domanda fragile e rivendita lenta. Il BRT in esercizio dal 2027 migliora i collegamenti ma non cambia il profilo di rischio: qui il margine si fa comprando, non vendendo.
La costa: Palese-Santo Spirito, San Girolamo, Torre a Mare
E9 · E10 · D3 · D4 · E7Le due riviere: a nord San Girolamo-Fesca col nuovo waterfront e gli ex borghi marinari di Palese e Santo Spirito verso l'aeroporto; a sud Torre a Mare e San Giorgio, calette e seconde case dentro il perimetro del parco Costa Sud.
OMI 900-1.950 €/m²: Palese-Tiro a Volo (E9) fa 1.650-1.950 con affitti a 8,2 €/m²/mese e yield 5,5%, il più alto della tabella; a sud San Giorgio chiede 2.384 €/m² con affitti a 12,83 (Immobiliare.it, dicembre 2025), Palese-Santo Spirito affitta a 9,01 €/m²/mese (maggio 2026).
Per chi investeIl miglior yield OMI cittadino sta in E9: mid-rent a lavoratori dell'aeroporto più stagionale estivo. A sud comprare vicino al perimetro Costa Sud prima della consegna 2027; a San Girolamo il waterfront ha già riprezzato la prima fila, margini solo sull'usato arretrato da rifare.
Quotazioni per tipologia di immobile
| Tipologia | Zone | €/m² min–max | €/m² medio | Affitto €/m²/mese |
|---|---|---|---|---|
| Abitazioni civili | 26 | 950 €–3000 € | 1775 € | 6,4 |
| Abitazioni di tipo economico | 27 | 700 €–2600 € | 1431 € | 5,2 |
| Ville e Villini | 11 | 790 €–3400 € | 1804 € | 6,2 |
| Negozi | 24 | 550 €–3100 € | 1698 € | 9,4 |
| Uffici | 25 | 960 €–2700 € | 1680 € | 7,4 |
| Uffici strutturati | 5 | 1700 €–3000 € | 2160 € | 9,4 |
| Box | 26 | 600 €–2750 € | 1088 € | 4,7 |
| Autorimesse | 23 | 500 €–2400 € | 1020 € | 4,4 |
| Posti auto coperti | 25 | 400 €–2400 € | 937 € | 4,1 |
| Posti auto scoperti | 24 | 300 €–1300 € | 593 € | 2,5 |
| Capannoni industriali | 11 | 300 €–650 € | 440 € | 1,9 |
| Magazzini | 26 | 450 €–1800 € | 932 € | 3,9 |
| Laboratori | 20 | 600 €–1700 € | 993 € | 4,3 |
| Centri commerciali | 5 | 1100 €–1600 € | 1320 € | 6,7 |
Valori in stato normale, aggregati su tutte le zone OMI del comune.
Dove guardare a Bari
Per un’operazione di flip conta il delta tra prezzo di acquisto, costi di ristrutturazione e valore di rivendita nella stessa zona; per il buy-to-rent conta il rendimento netto dopo tasse, IMU e sfitto — non il lordo. FlipFlop calcola entrambi su un annuncio reale.
Da dove vengono questi numeri
I dati sono le quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) pubblicate dall’Agenzia delle Entrate, 2° semestre 2025, per le 33 zone OMI di Bari. Per ogni zona usiamo la tipologia residenziale prevalente in stato conservativo normale; il prezzo medio è il punto centrale dell’intervallo min–max pubblicato.
Attenzione ai riferimenti di superficie: OMI usa in genere superficie lorda per la compravendita e netta per la locazione, quindi il rendimento su un immobile specifico può differire.
Le quotazioni OMI tendono a sottostimare i prezzi reali, specie nelle zone più liquide: sono una baseline, non una perizia. Nelle analisi FlipFlop la baseline OMI viene triangolata con i prezzi di mercato correnti e con esiti reali di zona.
Valori residenziali in stato conservativo normale. Il rendimento netto — dopo tasse, IMU, condominio e sfitto — si calcola col calcolatore gratuito.
Domande frequenti su Bari
Quanto costa comprare casa a Bari?
Secondo le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate (2° semestre 2025), a Bari un'abitazione in stato normale costa in media 1573 € al m², con un intervallo che va da 750 € a 2900 € al m² a seconda della zona (27 zone OMI residenziali).
Quanto si affitta al m² a Bari?
Il canone medio di zona è di €5,7 al m² al mese: per un appartamento di 70 m² significa circa €399 al mese, prima di condominio e utenze.
Che rendimento rende un immobile in affitto a Bari?
Il rendimento lordo stimato è 4,3% (canone annuo / prezzo di acquisto, su valori medi di zona). Il rendimento netto è più basso: pesano tasse (es. cedolare secca), IMU, condominio, manutenzione e sfitto. Puoi calcolarlo con il calcolatore gratuito di FlipFlop.
Qual è la zona più conveniente di Bari?
La zona con i prezzi medi più bassi è E8 — QUARTIERE LOSETO - VECCHIO CENTRO URBANO E NUOVA ZONA RESIDENZIALE (925 €/m²); la più cara è B9 — QUART.MURAT -TRA C.SO VITT.VENETO,CASTELLO SVEVO,P.ZZA MASSARI, VITT.EMANUELE, DI CROLLALANZA,ABBRESCIA,CAPRUZZI,MANZONI (2650 €/m²). Per chi compra per affittare, il rendimento lordo più alto è in zona E9 — SANTO SPIRITO - PALESE - ZONA TIRO A VOLO (5,5%).
Le quotazioni OMI sono affidabili?
Le quotazioni OMI sono il riferimento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, ma sono intervalli semestrali per zona e tendono a sottostimare i prezzi reali di compravendita, specie nelle zone più richieste. Vanno lette come baseline: per valutare un immobile specifico serve confrontarle con i prezzi di mercato correnti — è quello che fa FlipFlop in ogni analisi.
Stime indicative a scopo informativo: non costituiscono consulenza finanziaria o di investimento. Prima di operare valida i numeri con professionisti qualificati.
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