Mercato immobiliare a Genova.
A Genova (Liguria) un’abitazione in stato normale costa in media 1450 € al m², da 520 € a 4100 € nelle 79 zone OMI residenziali. Affitti a €6,7/m²/mese, rendimento lordo 5,5%.
Prezzi nelle zone OMI di Genova
| Zona | Fascia | Acquisto €/m² | Affitto €/m²/mese | Rend. lordo |
|---|---|---|---|---|
| B01CENTRO PORTORIA AD.A (V.XX SETTEMBRE-P.ZZA DE FERRARI-V.S.VINCENZO-V.XII OTTOBRE-V.CESAREA-V.MALTA) | Centrale | 2050 €–3000 € | 10,7 | 5,1% |
| B02CARIGNANO TU.A (V.CORSICA-C.SO ANDREA PODESTA'-P.ZZA GALEAZZO ALESSI-V.NINO BIXIO) | Centrale | 2250 €–3300 € | 9,0 | 3,9% |
| B05PORTO ANTICO-DARSENA TU.A (EXPO'-PONTE MOROSINI-PONTE SPINOLA-CALATA PORTO FRANCO) | Centrale | 2250 €–3300 € | 9,8 | 4,2% |
| B06MOLO-SARZANO TS.M (P.ZZA SARZANO-V.DEL MOLO-P.ZZA CAVOUR-V.S.LORENZO) | Centrale | 1650 €–2450 € | 8,0 | 4,7% |
| B7PRE' - MADDALENA TS.B (V. DEL CAMPO - V.PRE' - V. GRAMSCI - P.ZZA DELLA NUNZIATA) | Centrale | 1500 €–2200 € | 8,1 | 5,3% |
| B8GARIBALDI TS.A (V. BALBI - V. CAIROLI - P.ZZA FONTANE MAROSE - V. LUCCOLI) | Centrale | 2100 €–3100 € | 10,2 | 4,7% |
| C01PRINCIPE-CASTELLETTO TU.M (S.TA PROVVIDENZA-P.ZZA ACQUAVERDE-V.A.DORIA-V.S.UGO) | Semicentrale | 1400 €–2050 € | 8,3 | 5,8% |
| C02S.FRUTTUOSO TU.M (P.ZZA MARTINEZ-V.TORTI-V.G.B.D'ALBERTIS-V.BERGHINI-V.DONGHI-V.CASONI) | Semicentrale | 1050 €–1500 € | 7,1 | 6,7% |
| C03MARASSI TU.M (C.SO SARDEGNA-V.ROBINO-C.SO DE STEFANIS-C.SO GALLIERA-V.LE BRACELLI) | Semicentrale | 940 €–1400 € | 6,8 | 7,0% |
| C04S.MARTINO - GASTALDI TU.M (S.TA SUP. DELLA NOCE-V.LE BENEDETTO XV-C.SO EUROPA-V.S.MARTINO-V.LAGUSTENA) | Semicentrale | 1450 €–2150 € | 7,6 | 5,1% |
| C05STURLA TU.M (V.DEI MILLE-V.STURLA-V.ISONZO-V.TIMAVO-C.SO EUROPA) | Semicentrale | 1700 €–2500 € | 8,1 | 4,6% |
| C06ALBARO - BOCCADASSE TU.A (C.SO ITALIA-P.ZZA LEONARDO DA VINCI-V.CAVALLOTTI-V.PISA-V.NIZZA-V.ALBARO) | Semicentrale | 2500 €–3700 € | 9,3 | 3,6% |
| C09VIA CANEVARI - BORGO INCROCIATI - CORSO MONTEGRAPPA TU.B (V.CANEVARI-P.ZZA ROMAGNOSI-V.MORESCO) | Semicentrale | 940 €–1400 € | 7,0 | 7,2% |
| C11FOCE TU.A (V.CECCHI-V.LE BRIGATA BISAGNO-V.LE BRIGATE PARTIGIANE-P.ZZA ROSSETTI-P.LE KENNEDY) | Semicentrale | 1950 €–2900 € | 8,3 | 4,1% |
| C12FOCE MONTEVIDEO TU.M (C.SO TORINO-P.ZZA TOMMASEO-C.SO BUENOS AYRES-V.CASAREGIS-P.ZZA PALERMO) | Semicentrale | 1600 €–2350 € | 7,5 | 4,6% |
| C13MANIN-S.NICOLA-CASTELLETTO TU.A (V.ASSAROTTI-C.SO FIRENZE-V.D.CHIODO-SPIANATA CASTELLETTO) | Semicentrale | 1600 €–2350 € | 7,4 | 4,5% |
| C14S.TEODORO TU.M (V.BARI-LARGO S.FRANCESCO DA PAOLA-V.ASILO GARBARINO-V.PAGANO DORIA | Semicentrale | 1400 €–2050 € | 7,1 | 4,9% |
| C15ANGELI-VENEZIA TU.B (P.ZZA DINEGRO-V.BOLOGNA-V.BUOZZI-V.VENEZIA) | Semicentrale | 740 €–1100 € | 6,5 | 8,5% |
| C16LAGACCIO TU.B (V.AVEZZANA-V.ADAMO CENTURIONE) | Semicentrale | 650 €–970 € | 6,5 | 9,6% |
| C17OREGINA TU.M (V.NAPOLI-V.PALEOCAPA-V.VESUVIO-V.COSTANZI) | Semicentrale | 1250 €–1850 € | 6,7 | 5,2% |
| C19S.BENIGNO AD.A (V.CANTORE-V.DI FRANCIA-V.MILANO-PONTE RUBATTINO) | Semicentrale | 1300 €–1900 € | 7,4 | 5,6% |
| C20VIA MONTALDO TU.M (V.BOBBIO-PARTE DI V. BURLANDO) | Semicentrale | 880 €–1300 € | 6,4 | 7,0% |
| C21ROLANDO-FILLAK TU.M (V.RETI-V.DEL CAMPASSO-V.G.BOSCO) | Semicentrale | 600 €–890 € | 5,9 | 9,5% |
| C22CANTORE TU.A (V.N.D ASTE-V.MONTI-V.BALBI PIOVERA-VILLA SCASSI-P.ZZA MONTANO) | Semicentrale | 710 €–1050 € | 6,3 | 8,6% |
| C23BURANELLO-SAMPIERDARENA TS.M (LUNGOMARE CANEPA-V.RELA-V.GIOVANNETTI-P.ZZA MODENA) | Semicentrale | 520 €–770 € | 5,9 | 11,0% |
| C24FIUMARA-ERIDANIA-ANSALDO AD.M (V.PIERAGOSTINI-V.DEGOLA-V.GROSSI) | Semicentrale | 710 €–1050 € | 5,4 | 7,4% |
| D01QUEZZI-FEREGGIANO FV.M (V.DANEO-V.FEREGGIANO-V.FONTANAROSSA-LARGO MERLO-V.BIGA) | Periferica | 770 €–1150 € | 6,2 | 7,8% |
| D02BAVARI AAB.M (V.MONTELUNGO-V.ALLA CHIESA DI S.GIORGIO DI BAVARI-V.GIOVANNI DA VERRAZZANO) | Periferica | 870 €–1300 € | 5,9 | 6,5% |
| D03MOLASSANA TU.M (V.EMILIA-V.PIACENZA-V.MOLASSANA) | Periferica | 810 €–1200 € | 6,2 | 7,4% |
| D04PARENZO-GINESTRE-VECCHIA TU.B (V.BOBBIO-V.BURLANDO-V.S.PANTALEO) | Periferica | 770 €–1150 € | 6,6 | 8,2% |
| D05GAVETTE-TRENSASCO-CIMITERO DI STAGLIENO AAB.A (V.PIACENZA-V.DELLE GAVETTE) | Periferica | 570 €–850 € | 6,2 | 10,5% |
| D06VOLPARA-MONTESIGNANO-TERPI AP.B (V.LUNGOBISAGNO ISTRIA-V.LUNGOBISAGNO DALMAZIA-V.TERPI) | Periferica | 1150 €–1700 € | 6,6 | 5,6% |
| D07PINO SOPRANO E SOTTANO AAB.M (V.DI PINO) | Periferica | 1400 €–2050 € | 6,4 | 4,5% |
| D08CARTAGENOVA-VALLE GEIRATO AAB.M (V.GEIRATO-V.RIOMAGGIORE-V.S.FELICE) | Periferica | 810 €–1200 € | 6,2 | 7,4% |
| D09S.MARTINO DI STRUPPA-S.SIRO-S.COSIMO-AGGIO-CRETO AAB.M (V.TROSSARELLI-V.DI CRETO) | Periferica | 880 €–1300 € | 5,4 | 5,9% |
| D10STRUPPA-PRATO-DORIA-GIRO DEL FULLO TU.M (V.STRUPPA-V.RIO TORBIDO-V.DI CRETO) | Periferica | 750 €–1100 € | 5,7 | 7,4% |
| D11SPONDA SINISTRA ALTA VAL BISAGNO FV.M (V.ADAMOLI-V.G.DA VERRAZZANO-V.PEDULLÀ) | Periferica | 1050 €–1550 € | 6,5 | 6,0% |
| D12S.EUSEBIO TU.M (V.MOGADISCIO-V.VAL FONTANABUONA-V.MONTELUNGO-V.VAL TREBBIA) | Periferica | 940 €–1400 € | 5,4 | 5,5% |
| D13ALTA VALLE STURLA FV.M (V.CADIGHIARA-V.NASCHE-LOC.S.DESIDERIO-LOC.PREMANICO) | Periferica | 780 €–1150 € | 5,9 | 7,3% |
| D14S.FRUTTUOSO ALTA AAB.A (LOCALITA':CIMA D'EGOLI-LAVEZZARA-FINOCCHIARA-POLIGONO DI QUEZZI-CAMALDOLI) | Periferica | 840 €–1250 € | 6,8 | 7,8% |
| D15BISCIONE TU.B (V.LORIA-V.FEA) | Periferica | 910 €–1350 € | 5,0 | 5,3% |
| D16BORGORATTI TU.M (V.BORGORATTI-V.CADIGHIARA-V.POSALUNGA-V.SAPETO-V.TANINI) | Periferica | 1100 €–1600 € | 7,5 | 6,7% |
| D17APPARIZIONE AAB.A (V.MONACO SIMONE-V.APPARIZIONE-SALITA CARRUPOLA) | Periferica | 1700 €–2500 € | 7,9 | 4,5% |
| D18QUARTO ALTA TU.M (V.DEGLI IRIS-V.DELLE ERICHE) | Periferica | 2050 €–3000 € | 8,8 | 4,2% |
| D20QUARTO-QUINTO TU.A (V.LE QUARTARA-V.LE DES GENEYES-V.CARRARA-C.SO EUROPA-V.GIANELLI) | Periferica | 2300 €–3400 € | 8,7 | 3,7% |
| D21VIA DEL COMMERCIO FV.A (V.DEL COMMERCIO) | Periferica | 1400 €–2050 € | 7,1 | 4,9% |
| D22NERVI TU.A (V.CAPOLUNGO-V.S.ILARIO-V.M.SALA-V.D.SOMMA-V.G.OBERDAN-V.LE DELLE PALME-V.LE FRANCHINI) | Periferica | 2750 €–4100 € | 11,1 | 3,9% |
| D23SAMPIERDARENA-MARTINETTI-BELVEDERE TU.M (C.SO MAGELLANO-V.DEI LANDI-V.MARABOTTO) | Periferica | 950 €–1400 € | 6,8 | 6,9% |
| D24S.ILARIO TU.A (V.S.ILARIO-V.CAPOLUNGO) | Periferica | 2750 €–4100 € | 10,5 | 3,7% |
| D25PONTEDECIMO-CESINO TU.M (V.ANFOSSI-V.N.GALLINO-V.CAMPOMORONE) | Periferica | 640 €–950 € | 5,6 | 8,5% |
| D26BOLZANETO TU.M. (V.RETA-V.PASTORINO-P.ZZA LIVRAGHI) | Periferica | 620 €–920 € | 5,7 | 8,9% |
| D27MURTA AAB.A. (V.MAZZINI-V.DOGE DI MURTA) | Periferica | 1150 €–1700 € | 5,7 | 4,8% |
| D28BEGATO TU.B. (V.MARITANO-V.LINNEO-V.CECHOV) | Periferica | 640 €–950 € | 5,6 | 8,5% |
| D29VAL SECCA FV.B. (V.MOREGO-V.SARDORELLA-V.LUNGOTORRENTE SECCA-LOC.CREMENO) | Periferica | 680 €–1000 € | 5,9 | 8,4% |
| D30S.QUIRICO TU.M. (V.GALLESI-V.GASTALDI) | Periferica | 580 €–860 € | 5,9 | 9,8% |
| D31S.BIAGIO TU.A. (V.ROMAIRONE-LARGO GANDOLFO) | Periferica | 1400 €–2050 € | 7,3 | 5,1% |
| D32FEGINO AP.B. (V.FERRI-P.ZZA DE CALBOLI) | Periferica | 620 €–920 € | 5,4 | 8,4% |
| D33VESIMA E CREVARI AAB.A. (V.ANTICA ROMANA-V.AURELIA-LOC.BORGO NUOVO) | Periferica | 1900 €–2800 € | 8,0 | 4,1% |
| D34VOLTRI CENTRO STORICO TS.M. (V.DON VERITA'-V.CAMOZZINI) | Periferica | 1350 €–2000 € | 6,8 | 4,9% |
| D35VOLTRI TU.M. (V.BUFFA-V.VENTIMIGLIA-V.PIETRA LIGURE) | Periferica | 1150 €–1650 € | 5,9 | 5,1% |
| D36CEEP DI PRÀ TU.B. (V.MARTIRI DEL TURCHINO-V.DELLA BENEDICTA-V.CRAVASCO) | Periferica | 770 €–1150 € | 5,1 | 6,4% |
| D37PRÀ PALMARO TU.M. (V.RATTO-V.MURTOLA-V.VILLINI NEGRONE-V.SANREMO-V.BRANEGA) | Periferica | 820 €–1200 € | 5,9 | 7,0% |
| D38PRÀ CENTRO STORICO TS.M. (P.ZZA SCIESA-V.FUSINATO-V.AIRAGHI-V.CORDANIERI) | Periferica | 860 €–1250 € | 6,3 | 7,2% |
| D39LAVATRICI TU.B. (V.CESARE PAVESE-V.ELIO VITTORINI) | Periferica | 630 €–930 € | 4,0 | 6,2% |
| D40PEGLI VIALE MODUGNO (TU A. PIAZZA LIDO DI PEGLI -V.LAVIOSA-V.SALGARI) | Periferica | 1450 €–2150 € | 7,5 | 5,0% |
| D41PEGLI PIAZZA BONAVINO (TU.M. V.LUNGOMARE DI PEGLI-V.SABOTINO-V.VESPUCCI) | Periferica | 1750 €–2600 € | 6,8 | 3,8% |
| D42MULTEDO TU.M. (V.RONCHI-V.ANTICA ROMANA-V.LE VILLA CHIESA-V.LE MONTE OLIVETO) | Periferica | 1150 €–1650 € | 6,4 | 5,5% |
| D43SESTRI PONENTE TU.A. (V.SESTRI-V.MENOTTI-V.PUCCINI-V.MERANO-V.SIFFREDI-P.ZZA BARACCA) | Periferica | 1250 €–1850 € | 6,7 | 5,2% |
| D44CORNIGLIANO TU.B. (P.ZZA MASSENA-V.CERVETTO-V.S.GIOVANNI D'ACRI) | Periferica | 660 €–980 € | 5,7 | 8,3% |
| D45CORNIGLIANO ALTA AAB.M. (V.CORONATA-V.MONTE GUANO-V.BOSCHETTO) | Periferica | 740 €–1100 € | 5,5 | 7,2% |
| D46CORNIGLIANO INDUSTRIALE - ACCIAIERIE AP.A. | Periferica | 820 €–1200 € | 4,6 | 5,5% |
| D47BORZOLI AAB.M. (V.MILITARE DI BORZOLI-LOC.FEGINO-V.LAGO FIGOI) | Periferica | 840 €–1250 € | 5,4 | 6,2% |
| D49RIVAROLO TU.M. (V.JORI-V.VEZZANI-V.CANEPARI) | Periferica | 630 €–930 € | 5,8 | 8,9% |
| E1BEGATO PAESE-GEMINIANO-FRAGOSO AAB.M. (LOC.BRASILE-LOC.GARBO-V.N.CAMBIASO) | Suburbana | 780 €–1150 € | 4,9 | 6,1% |
| R1CONFINE CON DAVAGNA AAB.B (LOCALITA'NOCETO) | Extraurbana | 1050 €–1550 € | 5,6 | 5,2% |
| R2MONTE FASCE - PRATI DI BAVARI AAB.A (STRADA PROVINCIALE PANORAMICA DEL MONTE FASCE) | Extraurbana | 1350 €–2000 € | 5,6 | 4,0% |
| R3VAL CERUSA FV.B. (LOC.FABBRICHE-LOC.FIORINO-LOC.CHIALE) | Extraurbana | 720 €–1050 € | 5,6 | 7,6% |
| R5ENTROTERRA DI VOLTRI - PRA'- SESTRI ALTURE AAB.M. (VAL LEIRA-V.DELLA TORRAZZA-V.MAURO-BORZOLI -SCARPINO) | Extraurbana | 660 €–980 € | 4,7 | 6,9% |
| R6VAL VARENNA FV.M. (LOC.GRANARA-LOC.S.CARLO DI CESE-LOC.CARPENARA-V.CASSANELLO) | Extraurbana | 880 €–1300 € | 5,9 | 6,5% |
Come leggere il mercato di Genova
Genova ha chiuso il 2025 con 9.273 compravendite residenziali, +5,5% sul 2024 (Tecnocasa, ripreso da Pambianco Real Estate, maggio 2026), dopo un primo semestre a +9,2% su dati Agenzia delle Entrate (Nomisma). I prezzi però divergono: per Nomisma Genova è l'unica grande città, con Roma, a variazione negativa (−0,6% annuo nel secondo semestre 2025), mentre il richiesto medio sale a 1.797 €/m², +5,3% in un anno (Immobiliare.it, aprile 2026). Il transato OMI medio è 1.450 €/m² su un ventaglio 520-4.100: tra richiesto e OMI c'è uno spazio di trattativa tra i più ampi delle grandi città, ed è il motivo per cui qui si compra sotto il valore, non sopra.
Il flip vive su un differenziale col nuovo estremo: al Waterfront di Levante si chiede 6.000-10.000 €/m² (LiguriaDay, giugno 2026), a San Fruttuoso le nuove costruzioni escono a 4.000-5.000 €/m² su un usato OMI da 1.050-1.500 (Tecnocasa). Il margine classico sta nel centro storico: da ristrutturare a 1.400-1.500 €/m², ristrutturato rivendibile a 2.500-3.000 (Tecnocasa, primo semestre 2025), con la selezione del vicolo come vera competenza. Le altre piste: tagli liberty con vista a Castelletto, signorile datato ad Albaro e Carignano, e l'anticipo su Sestri-Cornigliano prima che campus di Ingegneria (2027) e ospedale degli Erzelli spostino domanda a ponente.
Sui canoni Genova è la capitale italiana della rendita: 7,5% lordo sul bilocale tipo, primato nazionale (Tecnocasa, primo semestre 2025), canoni +3,8% annuo (Nomisma) e richiesto a 10,45 €/m²/mese, +7% (Immobiliare.it, aprile 2026). Sugli OMI il ponente domina: Sampierdarena fino al 10,8%, Lagaccio 9,5%, Bolzaneto 8,9%, contro il 3,6-3,9% di Albaro e Nervi. La domanda tiene malgrado lo spopolamento: studenti UniGe (stanze +40% in pochi anni, GenovaToday), lavoratori e turismo record, 3,5 milioni di presenze 2025 (Comune di Genova). Airbnb: 2.788 annunci, +18% in un anno, occupazione 58% (GuestFavorites, luglio 2026); rischi: pdl regionale per freni comunali e tassazione più dura dal 2026.
- Compravendite in ripresa: 9.273 scambi residenziali nel 2025, +5,5% sul 2024 (Tecnocasa, ripreso da Pambianco Real Estate, maggio 2026), con primo semestre a +9,2% su dati Agenzia delle Entrate (Nomisma).
- Prezzi divaricati: Nomisma vede Genova unica grande città col segno meno insieme a Roma (−0,6% annuo nel secondo semestre 2025), mentre il richiesto sale del 5,3% a 1.797 €/m² (Immobiliare.it, aprile 2026).
- Rendimento da locazione più alto d'Italia tra le grandi città: 7,5% lordo su un bilocale tipo nel primo semestre 2025 (Tecnocasa); Nomisma misura un 5,9% medio sulle abitazioni, massimo dai primi anni Duemila.
- Affitti brevi in espansione: 2.788 annunci attivi, +18% in un anno, occupazione 58% e 109 € a notte (GuestFavorites, luglio 2026); in Regione depositata una proposta di legge AVS per dare ai Comuni poteri di freno (aprile 2026).
- Skymetro della Valbisagno archiviato a gennaio 2026 con 398 milioni di finanziamenti persi; allo studio una funivia urbana Brignole-Molassana da 140-160 milioni su progetto del Politecnico di Milano (GenovaToday, febbraio 2026).
- Erzelli in accelerazione: gara da 225 milioni per il campus di Ingegneria con consegna prevista nel 2027 (Genova24, febbraio 2025) e ospedale del Ponente da 350 milioni con appalto atteso entro il 2026 (La Voce di Genova, agosto 2025).
Analisi editoriale FlipFlop su dati OMI e fonti pubbliche: Immobiliare.it — prezzi e canoni richiesti a Genova, aprile 2026 · Pambianco Real Estate — compravendite Genova 2025 +5,5%, dati Tecnocasa · Genova24 — Nomisma: prezzi in calo, canoni e rendimenti in crescita (novembre 2025) · Tecnocasa — mercato immobiliare Genova, primo semestre 2025 · Mercato-Immobiliare.info — quotazioni per quartiere a Genova (luglio 2026) · QuiFinanza — rendimenti da locazione nelle grandi città: Genova prima col 7,5% · GuestFavorites — annunci, occupazione e tariffe Airbnb a Genova (luglio 2026) · LiguriaDay — Waterfront di Levante: prezzi 6-10 mila €/m² e invenduto (giugno 2026) · GenovaToday — funivia Valbisagno dopo lo stop allo Skymetro: costi e fermate · La Voce di Genova — ospedale Erzelli: appalto entro il 2026, spesa 350 milioni. Non costituisce consulenza finanziaria o di investimento.
Dove investire a Genova, quartiere per quartiere
Centro storico e Porto Antico
B05 · B06 · B7 · B8Il centro medievale più esteso d'Europa: Maddalena e Prè fragili e multietnici, via Garibaldi patrimonio Unesco, il Porto Antico turistico. Qui si concentra la massima densità di alloggi turistici della città, da Sottoripa al Carmine.
OMI 1.500-3.300 €/m² a seconda dell'asse (Prè-Maddalena media 1.850, Garibaldi 2.600, Porto Antico 2.775, affitti 8-10,2 €/m²/mese); sui portali il richiesto medio è 2.850 €/m² con canoni a 14,1 (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026).
Per chi investeLo spread flip più ampio della città: da ristrutturare a 1.400-1.500 €/m², ristrutturato rivendibile a 2.500-3.000, e B&B con capitali d'ingresso 120-130 mila (Tecnocasa). La selezione del vicolo decide tutto; rischio regolatorio short-rent in crescita.
Carignano, Portoria e Foce
B01 · B02 · C11 · C12La città borghese ottocentesca: via XX Settembre e De Ferrari direzionali, Carignano signorile e silenzioso, la Foce piatta e comoda verso il mare, con piazzale Kennedy e il cantiere del Waterfront di Levante firmato Renzo Piano.
OMI 1.600-3.300 €/m² (Carignano media 2.775, Foce 2.425, Portoria 2.525); richiesto Carignano 3.250 e Foce 2.800 €/m² (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026), San Vincenzo 3.000 con punte 3.500 vista mare (Tecnocasa). Al Waterfront il nuovo chiede 6.000-10.000 €/m² ma sconta la vista sopraelevata (LiguriaDay, giugno 2026).
Per chi investeAlla Foce gli investitori comprano bilocali a 100-150 mila per lo short-rent (Tecnocasa): domanda fieristica e turistica, uscita liquida. Il flip su signorile datato a Carignano rivende bene; il Waterfront fissa un tetto di prezzo che il ristrutturato di qualità può inseguire a distanza.
Castelletto
C13La circonvallazione a monte: palazzi liberty e umbertini con vista sul porto, gli ascensori pubblici storici della Spianata, ceto medio colto. Offerta di tagli grandi, spesso da riattare, con l'affaccio che fa il prezzo.
OMI 1.600-2.350 €/m² (media 1.975, affitti 7,4 €/m²/mese); richiesto 2.300 €/m² e canoni 11,3 (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026). La macroarea Castelletto-Foce-San Martino ha ceduto l'1,7% nel primo semestre 2025 (Tecnocasa).
Per chi investeFlip su tagli liberty con vista: comprati da riattare sotto OMI, il premio panorama in rivendita è reale. Verificare sempre ascensore e piano: senza, lo sconto in uscita supera quello in entrata. Rendita lunga modesta (4,5% su OMI).
Oregina, Lagaccio e Principe
C01 · C14 · C15 · C16 · C17L'anfiteatro sopra la stazione Principe: Oregina panoramica popolare-borghese, il Lagaccio denso e operaio nel fondovalle, San Teodoro e Dinegro sul fronte porto. Unica macroarea in netta crescita: Principe-Oregina +3,1% nel primo semestre 2025 (Tecnocasa).
OMI da 810 €/m² medi al Lagaccio e 920 a Dinegro fino a 1.550-1.725 tra Oregina e Principe; Tecnocasa rileva 1.600-1.700 €/m² in via Napoli con punte 2.200 vista mare. Compratori est-europei sotto i 100 mila puntano sulla vicinanza alla stazione e al Terzo Valico.
Per chi investeRendita alta a basso ingresso: Lagaccio 9,5% e Dinegro 8,3% lordo su OMI, domanda di lavoratori e pendolari. La scommessa in conto capitale è l'effetto Milano quando Terzo Valico e nodo ferroviario saranno attivi; la funivia per Forte Begato resta un'incognita, non un catalizzatore.
Albaro, Sturla e San Martino
C04 · C05 · C06Il levante residenziale borghese: ville e condomini signorili ad Albaro fino a Boccadasse, Sturla balneare, San Martino attorno al policlinico universitario. Domanda di famiglie, professionisti e studenti di Medicina.
OMI 1.450-3.700 €/m² (Albaro-Boccadasse media 3.100, Sturla 2.100, San Martino 1.800); richiesto Albaro 3.850 €/m² (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026) e 3.403 sull'area Albaro-Sturla, il massimo cittadino per Immobiliare.it (aprile 2026); Boccadasse fa 4.000 (Tecnocasa).
Per chi investeYield compresso (3,6% ad Albaro su OMI): qui si fa flip su signorile datato con uscita liquida, non rendita. A San Martino stanze per studenti e specializzandi del policlinico tengono la vacancy a zero: il 5,1% OMI è difendibile e stabile.
Nervi e il levante
D18 · D20 · D22 · D24L'ex borgo di villeggiatura con la passeggiata a mare, i parchi e la collina di Sant'Ilario: il pregio residenziale e turistico del levante, con Quinto e Quarto lungo la costa. Offerta scarsa, compratori anche da fuori Genova.
Il top OMI cittadino: Nervi e Sant'Ilario 2.750-4.100 €/m² (media 3.425, affitti 10,4-11,1 €/m²/mese), Quarto-Quinto 2.850, Quarto alta 2.525; richiesto Nervi 3.700 €/m² con canoni 16,8 (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026), punte 4.000 vista mare a Quinto (Tecnocasa).
Per chi investeConservazione di capitale e short-rent stagionale di fascia alta, con canoni lunghi comunque ai massimi cittadini; lordo 3,6-4,2% su OMI. Flip solo su prodotto d'epoca vista mare comprato in successione o asta: il finito qui non resta invenduto.
Marassi e San Fruttuoso
C02 · C03 · C09 · D01 · D04La prima periferia densa della bassa Val Bisagno: Marassi attorno allo stadio Ferraris, San Fruttuoso popolare e ben collegato, Quezzi e le salite in collina. Il serbatoio residenziale della città, edilizia anni '50-'70.
OMI 940-1.500 €/m² (Marassi media 1.170, San Fruttuoso 1.275, Quezzi 960); richiesto Marassi 1.450 €/m² (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026). Le nuove costruzioni a San Fruttuoso escono a 4.000-5.000 €/m² (Tecnocasa): il differenziale col nuovo più netto della città.
Per chi investeBuy-to-rent da manuale: 6,6-8,2% lordo su OMI, ingressi anche da 50-60 mila con stanze affittate a 250 €/mese (Tecnocasa). Il flip funziona sul trilocale da ammodernare per famiglie; non prezzare infrastrutture: lo Skymetro è stato archiviato a gennaio 2026.
Val Bisagno — Staglieno, Molassana, Struppa
D03 · D05 · D06 · D10 · D11Il fondovalle popolare lungo il Bisagno: Staglieno col cimitero monumentale, Molassana e Struppa residenziali verso l'entroterra. Trasporto su gomma e attesa decennale di un collegamento in sede propria.
OMI 570-1.700 €/m² (Molassana media 1.005, Struppa 925, Gavette 710, Montesignano 1.425); gli affitti richiesti su Molassana-Struppa sono i più bassi della città, 7,56 €/m²/mese (Immobiliare.it, aprile 2026). Domanda quasi solo di prime case e locazioni familiari.
Per chi investeRendita difensiva: 7,4% OMI a Molassana, 10,5% alle Gavette su valori minimi, inquilini famiglie, ma liquidità in uscita scarsa: comprare solo molto sotto OMI. La funivia Brignole-Molassana da 140-160 milioni è solo allo studio (Politecnico di Milano): opzione gratuita, non tesi d'acquisto.
Sampierdarena
C19 · C21 · C22 · C23 · C24 · D23L'ex capitale industriale del ponente cittadino, densa e multietnica, stretta tra porto e ferrovia: via Buranello e il Campasso popolari, Belvedere in collina, la Fiumara come polo commerciale.
I prezzi più bassi del mercato urbano: OMI 520-1.400 €/m² (Buranello media 645, Campasso 745, Cantore 880, Belvedere 1.175); richiesto 1.100 €/m² (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026) e 982 sull'area Sampierdarena-Belvedere-Cornigliano (Immobiliare.it, novembre 2025).
Per chi investeI lordi più alti della città: 10,8% a Buranello, 9,5% al Campasso, 8,6% in zona Cantore su valori OMI, con domanda di lavoratori portuali. Selezione inquilini e gestione morosità sono il vero mestiere; rivendita lenta, quindi rendita pura più che flip.
Cornigliano e Sestri Ponente
D43 · D44 · D45 · D46Il ponente in transizione: Cornigliano esce da decenni di acciaierie con aree in riconversione, Sestri Ponente è un paese nella città con via Sestri commerciale. Sopra, la collina degli Erzelli col Great Campus tecnologico.
OMI: Cornigliano 660-1.100 €/m² (media 820), Sestri 1.250-1.850 (media 1.550); richiesto Sestri 1.400 €/m², la zona con più annunci in città (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026). Catalizzatori: Ingegneria agli Erzelli con gara da 225 milioni e consegna 2027 (Genova24) e ospedale del Ponente da 350 milioni (La Voce di Genova, agosto 2025).
Per chi investeL'anticipo più interessante del ponente: bilocali e trilocali a Sestri e Cornigliano alta prima che migliaia di studenti e addetti Erzelli cerchino stanze e affitti. Rendita già solida (8,3% OMI a Cornigliano, 5,2% a Sestri); il rischio è la durata dei cantieri.
Pegli, Prà e Voltri
D34 · D35 · D37 · D38 · D40 · D41Il ponente balneare e residenziale: Pegli borghese con lungomare e ville storiche, Prà operaia con la fascia di rispetto e il canale di canottaggio, Voltri borgo di ponente con spiagge e Villa Duchessa di Galliera.
OMI: Pegli 1.450-2.600 €/m² (Bonavino media 2.175), Voltri 1.150-2.000, Prà 820-1.250; richiesto Pegli 1.950 e Voltri 1.600 €/m² (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026). A Prà il da ristrutturare vale 700-900 e il buono stato 1.000-1.200 (Tecnocasa); la macroarea Voltri-Pegli-Sestri ha ceduto l'1,8% nel primo semestre 2025.
Per chi investeDoppio registro: a Pegli flip su tagli con vista mare per famiglie in uscita da zone più care; a Prà e Palmaro rendita al 7-7,2% OMI con ingressi sotto i 100 mila. Evitare l'edilizia popolare anni '80 senza domanda in rivendita.
Bolzaneto e Valpolcevera
D25 · D26 · D28 · D30 · D49Il fondovalle industriale segnato dal Morandi e rilanciato da Ponte San Giorgio e Parco del Polcevera: Bolzaneto, Rivarolo e Pontedecimo popolari, logistica e capannoni, il Terzo Valico che corre sotto la valle.
La fascia più economica: OMI 580-950 €/m² (Bolzaneto media 770, Rivarolo 780, Pontedecimo 795, San Quirico 720) con affitti 5,6-5,8 €/m²/mese; il richiesto in Valpolcevera è 969 €/m², il minimo tra i macro-quartieri (Idealista, maggio 2026), Bolzaneto a 1.050 (Mercato-Immobiliare.info, luglio 2026).
Per chi investeSulla carta i lordi migliori dopo Sampierdarena (8,5-9,7% su OMI), ma domanda fragile e rivendita lenta: solo rendita pura con acquisti molto sotto quotazione. L'attivazione del nodo ferroviario attesa nel 2026 (RFI) è l'unico catalizzatore concreto da monitorare.
Quotazioni per tipologia di immobile
| Tipologia | Zone | €/m² min–max | €/m² medio | Affitto €/m²/mese |
|---|---|---|---|---|
| Abitazioni civili | 65 | 660 €–4100 € | 1807 € | 7,4 |
| Abitazioni di tipo economico | 79 | 520 €–3400 € | 1258 € | 6,3 |
| Abitazioni signorili | 13 | 1150 €–4900 € | 3179 € | 9,6 |
| Ville e Villini | 19 | 1800 €–7100 € | 3717 € | 10,4 |
| Negozi | 71 | 455 €–3600 € | 1217 € | 8,7 |
| Uffici | 60 | 660 €–3900 € | 1616 € | 7,4 |
| Uffici strutturati | 4 | 1350 €–3300 € | 2294 € | 12,0 |
| Box | 78 | 790 €–4100 € | 1954 € | 8,5 |
| Autorimesse | 52 | 590 €–2600 € | 1286 € | 5,7 |
| Posti auto coperti | 60 | 870 €–3900 € | 1854 € | 8,7 |
| Posti auto scoperti | 78 | 415 €–3700 € | 1487 € | 7,2 |
| Capannoni tipici | 40 | 440 €–1100 € | 728 € | 4,0 |
| Capannoni industriali | 12 | 450 €–1050 € | 700 € | 3,8 |
| Magazzini | 80 | 295 €–1700 € | 681 € | 2,9 |
| Laboratori | 68 | 420 €–2400 € | 965 € | 4,6 |
| Centri commerciali | 6 | 1000 €–2300 € | 1675 € | 8,6 |
Valori in stato normale, aggregati su tutte le zone OMI del comune.
Dove guardare a Genova
Per un’operazione di flip conta il delta tra prezzo di acquisto, costi di ristrutturazione e valore di rivendita nella stessa zona; per il buy-to-rent conta il rendimento netto dopo tasse, IMU e sfitto — non il lordo. FlipFlop calcola entrambi su un annuncio reale.
Da dove vengono questi numeri
I dati sono le quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) pubblicate dall’Agenzia delle Entrate, 2° semestre 2025, per le 81 zone OMI di Genova. Per ogni zona usiamo la tipologia residenziale prevalente in stato conservativo normale; il prezzo medio è il punto centrale dell’intervallo min–max pubblicato.
Attenzione ai riferimenti di superficie: OMI usa in genere superficie lorda per la compravendita e netta per la locazione, quindi il rendimento su un immobile specifico può differire.
Le quotazioni OMI tendono a sottostimare i prezzi reali, specie nelle zone più liquide: sono una baseline, non una perizia. Nelle analisi FlipFlop la baseline OMI viene triangolata con i prezzi di mercato correnti e con esiti reali di zona.
Valori residenziali in stato conservativo normale. Il rendimento netto — dopo tasse, IMU, condominio e sfitto — si calcola col calcolatore gratuito.
Domande frequenti su Genova
Quanto costa comprare casa a Genova?
Secondo le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate (2° semestre 2025), a Genova un'abitazione in stato normale costa in media 1450 € al m², con un intervallo che va da 520 € a 4100 € al m² a seconda della zona (79 zone OMI residenziali).
Quanto si affitta al m² a Genova?
Il canone medio di zona è di €6,7 al m² al mese: per un appartamento di 70 m² significa circa €469 al mese, prima di condominio e utenze.
Che rendimento rende un immobile in affitto a Genova?
Il rendimento lordo stimato è 5,5% (canone annuo / prezzo di acquisto, su valori medi di zona). Il rendimento netto è più basso: pesano tasse (es. cedolare secca), IMU, condominio, manutenzione e sfitto. Puoi calcolarlo con il calcolatore gratuito di FlipFlop.
Qual è la zona più conveniente di Genova?
La zona con i prezzi medi più bassi è C23 — BURANELLO-SAMPIERDARENA TS.M (LUNGOMARE CANEPA-V.RELA-V.GIOVANNETTI-P.ZZA MODENA) (645 €/m²); la più cara è D22 — NERVI TU.A (V.CAPOLUNGO-V.S.ILARIO-V.M.SALA-V.D.SOMMA-V.G.OBERDAN-V.LE DELLE PALME-V.LE FRANCHINI) (3425 €/m²). Per chi compra per affittare, il rendimento lordo più alto è in zona C23 — BURANELLO-SAMPIERDARENA TS.M (LUNGOMARE CANEPA-V.RELA-V.GIOVANNETTI-P.ZZA MODENA) (11,0%).
Le quotazioni OMI sono affidabili?
Le quotazioni OMI sono il riferimento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, ma sono intervalli semestrali per zona e tendono a sottostimare i prezzi reali di compravendita, specie nelle zone più richieste. Vanno lette come baseline: per valutare un immobile specifico serve confrontarle con i prezzi di mercato correnti — è quello che fa FlipFlop in ogni analisi.
Stime indicative a scopo informativo: non costituiscono consulenza finanziaria o di investimento. Prima di operare valida i numeri con professionisti qualificati.
Altri comuni in provincia di Genova
Hai adocchiato un immobile a Genova?.
Incolla l'annuncio in FlipFlop: in 60 secondi hai ARV, business plan del flip, scenari di stress e il prezzo massimo a cui ha senso offrire.