Mercato immobiliare a Livorno.
A Livorno (Toscana) un’abitazione in stato normale costa in media 1768 € al m², da 1200 € a 2450 € nelle 15 zone OMI residenziali. Affitti a €8,4/m²/mese, rendimento lordo 5,7%.
Prezzi nelle zone OMI di Livorno
| Zona | Fascia | Acquisto €/m² | Affitto €/m²/mese | Rend. lordo |
|---|---|---|---|---|
| B1P.ZZA DEL MUNICIPIO - P.ZZA DELLA REPUBBLICA - P.ZZA CAVOUR | Centrale | 1550 €–1650 € | 7,8 | 5,9% |
| C2RIONE GARIBALDI - BARRIERA GARIBALDI-VIA DELLE CATERATTE-TORRETTA | Semicentrale | 1350 €–1650 € | 7,2 | 5,8% |
| C3VIA GALILEI - CISTERNONE - OSPEDALE - STAZIONE - COTETO | Semicentrale | 1500 €–1700 € | 8,0 | 6,0% |
| C4RIONE VENEZIA | Semicentrale | 1350 €–1800 € | 8,0 | 6,1% |
| C5VIA MONTEBELLO - VIA ROMA - VIA MARRADI - CORSO MAZZINI | Semicentrale | 1650 €–1950 € | 8,8 | 5,9% |
| C6P.ZZA MASCAGNI-ARDENZA M.-ANTIGNANO MARE | Semicentrale | 2150 €–2450 € | 8,8 | 4,6% |
| C8PIAZZA DELLA VITTORIA - VIA DEL FAGIANO - VIA CALZABIGI - VIA BOCCACCIO - VIA LIBERTA | Semicentrale | 1800 €–2000 € | 7,9 | 5,0% |
| D1RIONI SORGENTI - COREA - SHANGAI - FIORENTINA | Periferica | 1300 €–1900 € | 7,2 | 5,4% |
| D2RIONI LA LECCIA - SCOPAIA - SALVIANO - LA ROSA | Periferica | 1800 €–2100 € | 8,5 | 5,2% |
| D7ARDENZA TERRA | Periferica | 1700 €–1900 € | 8,5 | 5,7% |
| D8PORTA A TERRA - SUGHERE - PADULA - CORBOLONE | Periferica | 1450 €–1700 € | 7,8 | 5,9% |
| D9LOCALITA PICCHIANTI | Periferica | 1400 €–1800 € | 9,2 | 6,9% |
| D10LA PADULETTA - SANTO STEFANO | Periferica | 1200 €–1650 € | 7,1 | 6,0% |
| D12ZONA A MONTE DI ANTIGNANO - MONTENERO - CASTELLACCIO | Periferica | 1850 €–2350 € | 11,5 | 6,6% |
| E6QUERCIANELLA | Suburbana | 2000 €–2400 € | 9,1 | 5,0% |
Come leggere il mercato di Livorno
Livorno è uno dei mercati costieri più vivaci della Toscana: nel 2025 le compravendite residenziali sono cresciute del 10,5% a 2.228 scambi, con un primo trimestre a +26,6% e un secondo a +17,2% (Agenzia delle Entrate, ripresa da Immobiliare Spalti), sopra la media nazionale del +6,4%. I prezzi richiesti salgono: media cittadina a 2.350 €/m² a giugno 2026, +11% in un anno (Immobiliare.it), contro un transato OMI che quasi ovunque resta tra 1.350 e 2.100 €/m² (media 1.768). Quel divario richiesto-OMI è lo spazio di trattativa. Prezzi ancora accessibili per una città di mare toscana.
Il flip vive sul differenziale col nuovo. A Porta a Mare le Officine Storiche, recupero degli ex cantieri navali in classe A con geotermia marina, offrono attici sull'acqua e appartamenti nuovi tra 360 e 575 mila euro (Casa.it): un livello che l'usato da ristrutturare non avvicina. Il margine sta in Venezia Nuova, il quartiere dei canali in recupero, oggi a 1.778 €/m² e in calo, e nella Barriera Garibaldi, la più economica a 1.736 €/m² (Immobiliare.it, giugno 2026). Prodotto tipico: bilocali e trilocali anni '50-'70 da rifare, rivenduti verso la media cittadina. San Marco, +15,5% a 1.898 €/m², segna dove il repricing corre già.
Sui valori OMI i rendimenti lordi sono alti per una città di mare: media comunale al 5,7%, con punte a Picchianti (6,9%), Montenero-Castellaccio (6,6%, canoni fino a 11,5 €/m²/mese), Venezia Nuova (6,1%) e Coteto (6,0%); scende il lungomare di Ardenza-Antignano al 4,6%, dove si paga il pregio. Il canone lungo poggia su porto, industria, ospedale e pubblico impiego. Gli affitti richiesti salgono del 12,8% in un anno, con picco ad Ardenza-La Rosa-Antignano a 12,88 €/m²/mese (Immobiliare.it, giugno 2026; LivornoToday, maggio 2026). Sul breve pesa il turismo crocieristico, con 864.000 passeggeri nel 2025 (Il Tirreno). Rischi: forte stagionalità estiva e stretta sugli affitti brevi.
- Nel 2025 le compravendite residenziali a Livorno sono cresciute del 10,5% a 2.228 scambi, con Q1 a +26,6% e Q2 a +17,2%, sopra la media nazionale del +6,4% (Agenzia delle Entrate, ripresa da Immobiliare Spalti).
- Prezzi richiesti in salita: media cittadina a 2.350 €/m² a giugno 2026, +11% in un anno (Immobiliare.it); a consuntivo 2025 +3% sul nuovo/ristrutturato e +2,8% sull'usato (Il Telegrafo Livorno).
- Affitti richiesti +12,8% su base annua, con picco ad Ardenza-La Rosa-Antignano a 12,88 €/m²/mese (Immobiliare.it, giugno 2026; LivornoToday, maggio 2026).
- Turismo crocieristico in crescita: 379 navi e 864.000 passeggeri nel 2025, quinto porto italiano; nel primo semestre 2026 navi a +18,6% (Il Tirreno).
- Darsena Europa: 550 milioni di euro, lavori a mare avviati, prima vasca di colmata nel 2026 e opera completa entro il 2028, con accesso ferroviario verso il Nord Europa (Regione Toscana).
- A Porta a Mare le Officine Storiche recuperano gli ex cantieri navali in classe A con geotermia marina, portando attici waterfront e nuovo di pregio a fianco di un usato molto più economico (The Plan).
Analisi editoriale FlipFlop su dati OMI e fonti pubbliche: Immobiliare.it — prezzi richiesti e canoni per zona a Livorno (giugno 2026) · Immobiliare Spalti — compravendite 2025 a Livorno, dati Agenzia delle Entrate (+10,5%) · Il Telegrafo Livorno — variazione prezzi +3% e affitti in aumento (2026) · LivornoToday — affitti richiesti +12,8% su base annua (maggio 2026) · RealAdvisor — andamento prezzi nel comune di Livorno · Regione Toscana — progetto Darsena Europa, 550 milioni e cronoprogramma · Il Tirreno — boom crociere nel porto di Livorno, primo semestre 2026 · The Plan — Officine Storiche di Porta a Mare, recupero ex cantieri in classe A · Casa.it — nuove costruzioni a Porta a Mare, Cappuccini (prezzi del nuovo). Non costituisce consulenza finanziaria o di investimento.
Dove investire a Livorno, quartiere per quartiere
Centro, Pentagono e Venezia Nuova
B1 · C2 · C4Il Pentagono buontalentiano con piazza Grande, la Repubblica e Cavour, la Barriera Garibaldi popolare e i canali di Venezia Nuova, quartiere storico in lento recupero tra Effetto Venezia, il mercato ittico e Viale Caprera riaperto a canale.
OMI 1.350-1.800 €/m² con rendimenti 5,8-6,1%. Sui portali Venezia Nuova è a 1.778 €/m² e in calo, la zona Garibaldi-stazione la più economica a 1.736 €/m² (Immobiliare.it, giugno 2026): margine di trattativa ampio.
Per chi investeFlip su tagli datati nella Venezia, con rivendita a chi cerca il fascino dei canali o l'affitto breve turistico. Buy-to-rent solido (yield OMI ~6%), ma la parte bassa della Barriera va comprata sotto quotazione.
Lungomare sud: Ardenza, Antignano e Quercianella
C6 · D7 · E6L'affaccio a mare della città: Terrazza Mascagni, Ardenza e Antignano, fino alla frazione di Quercianella. Villini, seconde case e i prezzi richiesti più alti di Livorno.
OMI 1.700-2.450 €/m², top cittadino; sui portali Antignano-Banditella tocca 3.660 €/m² e Ardenza-La Rosa 2.971 €/m² (Immobiliare.it, giugno 2026). Rendimenti OMI bassi: 4,6% sul lungomare, 5,7% ad Ardenza Terra.
Per chi investeZona da capitale, non da rendita: yield compressi dal pregio. Flip su villini e appartamenti fronte mare datati con premio in uscita; short-let estivo forte ma stagionale. Ardenza Terra è il compromesso prezzo/rendita.
Via Marradi, Fabbricotti e piazza della Vittoria
C5 · C8Il salotto residenziale della città: via Roma, via Marradi, corso Mazzini e l'asse di piazza della Vittoria-via Calzabigi. Palazzi liberty e borghesia consolidata, tra centro e mare.
OMI 1.650-2.000 €/m² con affitti 7,8-8,8 €/m²/mese e rendimenti 4,9-5,9%. Prezzi richiesti sopra la media cittadina, tempi di vendita corti per i tagli signorili ben tenuti.
Per chi investeFlip su appartamenti d'epoca datati: uscita liquida e premio per il ristrutturato in stile. Buy-to-rent stabile su professionisti e famiglie, ma yield medi. Qui si punta più alla rivendita che alla rendita.
Colline di Montenero e Castellaccio
D12La collina a monte di Antignano con il santuario di Montenero e la funicolare: ville, panorami sul mare e un mercato di nicchia lontano dalla densità del centro.
OMI 1.850-2.350 €/m² con l'affitto per metro più alto della città, 11,5 €/m²/mese, e rendimento lordo del 6,6%. Sui portali l'area Montenero-Quercianella supera 2.950 €/m² (Immobiliare.it, giugno 2026).
Per chi investeCombinazione rara di prezzo alto e yield alto: i canoni elevati reggono la rendita, spinti anche da locazioni panoramiche e turistiche. Flip di pregio su ville da ammodernare, ma stock limitato e ticket importanti.
Coteto, stazione e nord città
C3 · D10La fascia dei servizi: Cisternone, ospedale, stazione e Coteto, con La Paduletta e Santo Stefano verso nord. Residenziale di prossimità, molto prodotto anni '60-'70 da ammodernare.
OMI 1.200-1.700 €/m² con rendimenti tra i migliori: 6,0% a Coteto e alla Paduletta, affitti 7,1-8,0 €/m²/mese. Ingressi bassi, domanda di prime case e locazione da lavoratori dell'ospedale.
Per chi investeTerreno da buy-to-rent: lordi al 6% su OMI, vacancy bassa grazie a ospedale e stazione. Flip leggeri su trilocali da ammodernare sotto la soglia del nuovo, con rivendita a famiglie della zona.
Sorgenti, Corea, Salviano e La Leccia
D1 · D2I quartieri popolari e di espansione a nord ed est: Corea e Shangai operai, poi Salviano, La Leccia e Scopaia più recenti e residenziali, con case a schiera e condomini.
OMI 1.300-2.100 €/m²: Sorgenti-Corea a 1.600 di media (yield 5,4%), La Leccia-Salviano a 1.950 (yield 5,2%), affitti 7,2-8,5 €/m²/mese. Domanda locale continua.
Per chi investeValue-add su condomini anni '60-'70 nelle Sorgenti, con ingressi contenuti; a Salviano-La Leccia prodotto più nuovo, meno margine di flip ma rendita stabile. La selezione della micro-zona è decisiva.
Periferia produttiva: Porta a Terra, Sughere e Picchianti
D8 · D9Il nord-est produttivo: Porta a Terra con il grande polo commerciale, le Sughere residenziali e Picchianti a ridosso della zona industriale, nell'orbita del porto e della futura Darsena Europa.
OMI 1.400-1.800 €/m² con i rendimenti più alti della città: 6,9% a Picchianti (affitto 9,2 €/m²/mese) e 5,9% a Porta a Terra-Sughere. Prezzi d'ingresso minimi.
Per chi investeGioco di rendita: yield alti su domanda di lavoratori di porto e logistica, catalizzatore la Darsena Europa (550 milioni, fine lavori 2028). Stock residenziale sottile a Picchianti: meglio Porta a Terra-Sughere per liquidità in uscita.
Quotazioni per tipologia di immobile
| Tipologia | Zone | €/m² min–max | €/m² medio | Affitto €/m²/mese |
|---|---|---|---|---|
| Abitazioni civili | 15 | 1200 €–2450 € | 1768 € | 8,3 |
| Abitazioni di tipo economico | 12 | 980 €–1950 € | 1499 € | 7,0 |
| Ville e Villini | 6 | 1950 €–3000 € | 2392 € | 12,0 |
| Negozi | 7 | 670 €–1400 € | 983 € | 8,9 |
| Uffici | 7 | 640 €–1600 € | 1131 € | 6,9 |
| Uffici strutturati | 3 | 930 €–1550 € | 1180 € | 6,1 |
| Box | 12 | 730 €–1950 € | 1237 € | 6,3 |
| Capannoni tipici | 4 | 400 €–700 € | 547 € | 2,2 |
| Capannoni industriali | 3 | 500 €–700 € | 612 € | 2,5 |
| Magazzini | 3 | 310 €–530 € | 421 € | 2,4 |
| Centri commerciali | 5 | 500 €–820 € | 658 € | 5,5 |
Valori in stato normale, aggregati su tutte le zone OMI del comune.
Dove guardare a Livorno
Per un’operazione di flip conta il delta tra prezzo di acquisto, costi di ristrutturazione e valore di rivendita nella stessa zona; per il buy-to-rent conta il rendimento netto dopo tasse, IMU e sfitto — non il lordo. FlipFlop calcola entrambi su un annuncio reale.
Da dove vengono questi numeri
I dati sono le quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) pubblicate dall’Agenzia delle Entrate, 2° semestre 2025, per le 18 zone OMI di Livorno. Per ogni zona usiamo la tipologia residenziale prevalente in stato conservativo normale; il prezzo medio è il punto centrale dell’intervallo min–max pubblicato.
Attenzione ai riferimenti di superficie: OMI usa in genere superficie lorda per la compravendita e netta per la locazione, quindi il rendimento su un immobile specifico può differire.
Le quotazioni OMI tendono a sottostimare i prezzi reali, specie nelle zone più liquide: sono una baseline, non una perizia. Nelle analisi FlipFlop la baseline OMI viene triangolata con i prezzi di mercato correnti e con esiti reali di zona.
Valori residenziali in stato conservativo normale. Il rendimento netto — dopo tasse, IMU, condominio e sfitto — si calcola col calcolatore gratuito.
Domande frequenti su Livorno
Quanto costa comprare casa a Livorno?
Secondo le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate (2° semestre 2025), a Livorno un'abitazione in stato normale costa in media 1768 € al m², con un intervallo che va da 1200 € a 2450 € al m² a seconda della zona (15 zone OMI residenziali).
Quanto si affitta al m² a Livorno?
Il canone medio di zona è di €8,4 al m² al mese: per un appartamento di 70 m² significa circa €588 al mese, prima di condominio e utenze.
Che rendimento rende un immobile in affitto a Livorno?
Il rendimento lordo stimato è 5,7% (canone annuo / prezzo di acquisto, su valori medi di zona). Il rendimento netto è più basso: pesano tasse (es. cedolare secca), IMU, condominio, manutenzione e sfitto. Puoi calcolarlo con il calcolatore gratuito di FlipFlop.
Qual è la zona più conveniente di Livorno?
La zona con i prezzi medi più bassi è D10 — LA PADULETTA - SANTO STEFANO (1425 €/m²); la più cara è C6 — P.ZZA MASCAGNI-ARDENZA M.-ANTIGNANO MARE (2300 €/m²). Per chi compra per affittare, il rendimento lordo più alto è in zona D9 — LOCALITA PICCHIANTI (6,9%).
Le quotazioni OMI sono affidabili?
Le quotazioni OMI sono il riferimento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, ma sono intervalli semestrali per zona e tendono a sottostimare i prezzi reali di compravendita, specie nelle zone più richieste. Vanno lette come baseline: per valutare un immobile specifico serve confrontarle con i prezzi di mercato correnti — è quello che fa FlipFlop in ogni analisi.
Stime indicative a scopo informativo: non costituiscono consulenza finanziaria o di investimento. Prima di operare valida i numeri con professionisti qualificati.
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